綠城集團杭州玫瑰園二期營銷策劃方案-免費閱讀
【正文】 （4）生活休閑參考圖 售樓中心及現場接待處： 寬敞、明亮、整潔的辦公環(huán)境，再懸掛一些具有視覺沖擊力的玫瑰園一期別墅與自然環(huán)境有機融合的照片，來引導購房者對未來美好生活的憧憬、向往，從而促進二期別墅銷售。六、銷售執(zhí)行（一）銷售前準備 樓書 樓書的制作應力求高雅大氣。 電視廣告能夠用動態(tài)的畫面把一種別墅的生活，生動而真實地展現在目標客戶的眼前，這比用再多的漂亮的詞匯堆砌起來的文字更能打動目標客戶的心。其覆蓋面主要是浙江省內的各市縣。玫瑰園二期是一塊符合中國傳統的居住理念的風水寶地。廣告注重對玫瑰園別墅的總體形象的塑造，述求一種新的住宅消費觀念、一種具體的生活模式。這部分購房者客觀上擴大了玫瑰園別墅的需求范圍。它無論在外形還是在空間上都能和山水自然有一種天然的默契……” 玫瑰園二期的宣傳主標語最好是使用一期用過的宣傳語，這不僅可以充分利用一期別墅成功開發(fā)的品牌效應和社會效應，同時也有利于“玫瑰園別墅”品牌的延展，有利于樓盤品牌以及企業(yè)品牌的強化。因此對已有客戶的追蹤、宣傳和服務是營銷的主要策略之一。別墅的消費者對環(huán)境的要求較高，如空氣質量、綠化率、遠近的景觀質量等；同時，對建筑風格的唯一性以及功能的實用性等方面也有很高的要求。（四）目標市場消費特征分析 玫瑰園別墅的消費者大多數已有城里的高級住處，并不需要急需改善住房條件。銷售狀況：已銷售80%西湖花園二期開 發(fā) 商：環(huán)球房地產開發(fā)公司地理位置：五云西路西側售樓電話：6590188樓盤規(guī)模：占地5萬平方米，二期別墅共8套戶型面積：別墅300450平方米花園面積：400500平方米別墅類型：歐式處墻材料：進口片巖、涂料售 價：二期別墅5880元/平方米，花園1680元/平方米配套情況：會館、游泳池、網球場、24小時巡邏物業(yè)管理：之江物業(yè)管理有限公司物 管 費：開盤時間：2000年3月22日交付時間：2001年下半年付款方式：一次性付款98折，7成30年按揭98折銷售狀況：售罄除萬安秀水山莊外，其余四個項目無論從區(qū)位還是暫定售價都比較接近玫瑰園二期，可以認為他們的市場定位基本與玫瑰園二期一致。但由于九溪玫瑰園的示范效應，這類消費群體也在增長，但增長的速度取決于社會大的經濟形勢和財富在這類消費群體的集聚速度。早期產品以宏福山莊、夢湖山莊為代表，還有紫云山莊、伊甸山莊、金苑花園等，但這些樓盤大多以失敗而告終，主要原因除地處遠郊配套不足、開發(fā)商水平低等原因外，還有一個重要原因是大幅度地破壞自然地貌，為降低開發(fā)成本而盡可能多的布置建筑物，建筑物沒能與環(huán)境融為一體。別墅區(qū)的基礎設施可憑借度假村提供所需的服務及游樂設施。別墅的唯一性可以滿足業(yè)主體現個性的需求，有利于銷售。依隨山勢、因地制宜是山林住區(qū)規(guī)劃的基本原則，但本地塊不同于一般的山地住區(qū)，整體上可看作兩種高程、相對平坦的三個地塊的組合，規(guī)劃設計的主要矛盾是加強不同高程地塊之間的空間整合，強調區(qū)塊的整體性。這對擁有私家車的別墅區(qū)住戶來說問題不大，但對居家生活還是會帶來不便。從地形上看，玫瑰園二期與一期相似，地勢北高南低。二期用地東西長 米，南北寬 米，內有四條長短不一的沖溝，地形起伏有致。如今，九溪玫瑰園已成為品牌別墅的代名詞，在國內享有很高的知名度，創(chuàng)出了品牌效應，并取得十分可觀的社會效益和經濟效益。 九溪玫瑰園首期的開發(fā)成功，不僅創(chuàng)出國內一流山林生態(tài)別墅的品牌，同時也為杭州別墅的開發(fā)起到了樣板作用，給杭州別墅市場注入了一支興奮劑。 主要經濟技術指標： 九溪玫瑰園二期園區(qū)總占地約302畝。園區(qū)內地塊被四條長短不一的沖溝分割，東南、西南兩面由沖溝延展出兩處低平地帶，形成天然的錯落有致的空間層次差異。 這里須注意的一個問題是，區(qū)域配套設施的短缺并不意味著玫瑰園二期物業(yè)只能是休閑式而不是居家式，15分鐘的車程就能讓住戶享受到同樣的城市配套，也就是說只要有車，住在玫瑰園二期和住在市區(qū)完全一樣。其次是局部地段的緩坡利用；沖溝表面看上去使地形破碎，但同時也帶來了良好的生態(tài)效應和造景潛力，對之理應極力彰顯。這情況與一期開發(fā)有所類似，為加快二期的工程進度，爭取在競爭中占據有利位置，二期別墅的戶型可以根據景觀位置的取向，套用玫瑰園一期的別墅戶型。詳見《杭州九溪玫瑰園（二期）產品策劃書》。直至1996年我公司開發(fā)了九溪玫瑰園一期。（二）競爭樓盤調研分析目前與玫瑰園二期產品特性相近，形成正面競爭的主要有西湖高爾夫別墅、秀水山莊、景月灣、東方苑、西湖花園二期等。但景月灣別墅、東方苑別墅、西湖花園二期三個項目由于其在品牌號召力和物業(yè)素質優(yōu)越性（包括規(guī)劃設計水平、區(qū)位、規(guī)模、配套設施、物業(yè)管理等）方面與玫瑰園二期存在較大差距，其價格的優(yōu)勢（別墅差價約1000元/平方米，花園差價約500元/平方米）并不足以對玫瑰園二期構成太大的威脅。往往只有被該別墅的生活方式或生活理念所強烈吸引，才會激起購買欲望。 消費者看重別墅樓盤的品牌，看重精神消費的一面。 （二）樓盤形象塑造樓盤形象塑造：擁有符合中國傳統居住理念的最佳人居環(huán)境的高尚別墅區(qū)——風景如畫的自然環(huán)境、燦爛的陽光、清新的空氣、和煦的山風，翠綠欲滴的芳草、若隱若現的曲徑亭廊，在一派蔥蘢森林中，映襯著一幢幢精致典雅、風格迥異的別墅，宛若人間仙境。在21世紀，人們對回歸自然，追求健康特別注重，無污染的自然生態(tài)生活環(huán)境無疑是最理想的居住之地。③在一期別墅的現價基礎上增加15%的二期售價，明顯得到了購房者的接受。以別墅這種特殊的房產品所提供的特殊的生活環(huán)境，來引導一種令人渴望、向往的高品位、休閑型的現代生活模式。在這樣的環(huán)境中居住，可以享受大自然的恩賜，與美麗山水親和，一切美好的、在現代城市中都無法
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