【正文】 ★前期廣告主題不一，一期項(xiàng)目名稱混亂，主題概念未形成?！镯?xiàng)目開發(fā)意識(shí)領(lǐng)先，來(lái)自行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力小。 綜述：連鎖餐飲、商業(yè)終端、休閑業(yè)將會(huì)日趨品牌化、規(guī)?；?、集約化、統(tǒng)一化、信息管理現(xiàn)代化。 在達(dá)州，國(guó)內(nèi)醫(yī)藥連鎖老大，年?duì)I業(yè)額超過(guò)6億元的重慶和平藥房已經(jīng)在南外、小紅旗橋、大西街開個(gè)三個(gè)店面。 （2）、企業(yè)管理水平不高，達(dá)州超市還處于起步階段，部份經(jīng)營(yíng)企業(yè)僅僅是統(tǒng)一VI、管理理制度等，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中所要涉及物流、現(xiàn)金流、整體及單體成本控制、統(tǒng)一價(jià)格、規(guī)范化服務(wù)、信息管理、品牌管理方面還有所欠缺。 2001年，通川區(qū)連鎖業(yè)由3家發(fā)展到今年16家（含8個(gè)加盟店），增幅533%。 品牌電腦成為消費(fèi)者首選，聯(lián)想、長(zhǎng)城、方正、清華紫光、戴爾，康柏、IBM等品牌在全國(guó)市場(chǎng)上有廣泛的知名度、美譽(yù)度和強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力。在短短的兩年中，電腦市場(chǎng)從無(wú)到有、從一家一門市到一家?guī)讉€(gè)門市，市場(chǎng)的發(fā)展速度放在任何一個(gè)城市都是難以想像的。所以，我們建議用聚群化的方式，把本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)確立起來(lái)。國(guó)家旅游局提供的一個(gè)數(shù)字有力地說(shuō)明了黃金周的含金量：，實(shí)現(xiàn)旅游收入1525億元。預(yù)計(jì)到２０１５年，人類社會(huì)將有５０％以上的的時(shí)間用于休閑。 隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來(lái)到達(dá)州，如何看待休閑生活時(shí)間的增加，達(dá)州休閑人群的增加，達(dá)州的休閑產(chǎn)業(yè)怎樣才能良性發(fā)展？我們?cè)鯓訉W(xué)會(huì)“聰明地休閑”？這是達(dá)州商業(yè)的新機(jī)會(huì)，諸多問題，我們必須要考慮。我們認(rèn)為選擇業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)首選成長(zhǎng)性業(yè)態(tài)，次選業(yè)態(tài)時(shí)更應(yīng)在成熟性業(yè)態(tài)中精心比較。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目滯后性的特點(diǎn)，我們認(rèn)為定為業(yè)態(tài)時(shí)最好還要參考商業(yè)業(yè)態(tài)階段性的特點(diǎn)。 詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和分析應(yīng)該在日后的工作中不斷補(bǔ)充完善。尤其是競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析中，我們提到的其他項(xiàng)目對(duì)人流分散的負(fù)面影響，所以必須對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確，才能吸引人氣，確保項(xiàng)目的成功并最終形成達(dá)州的商業(yè)經(jīng)典。深層次的理由很多，但有一點(diǎn)是與人流可停留的時(shí)間密切相關(guān)的。因?yàn)榻煌ńㄔO(shè)有助于其他地域的消費(fèi)者前來(lái)，而與居住有關(guān)的建設(shè)將促成居民的增加。 我們經(jīng)深入研究后認(rèn)為：中檔市場(chǎng)進(jìn)入門檻低，競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量多，競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)越來(lái)越大，反而會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)率下降和更大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)我們確定商業(yè)形態(tài)而言，這種從梯形消費(fèi)向啞鈴型消費(fèi)變化的可能性更具有指導(dǎo)意義。另一方面，貧富差距拉得更大，低收入人群不斷加大，購(gòu)買量加大，購(gòu)買力卻進(jìn)一步下降。,說(shuō)明通川區(qū)商圈內(nèi)消費(fèi)潛力巨大，并未能獲得滿足和釋放。恩格爾系數(shù)越低，表明購(gòu)買能力越強(qiáng)，居民的消費(fèi)熱情才能持續(xù)不斷，商業(yè)也越發(fā)達(dá)。占零售總額68%。%。 ，%。 隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逐步完善，市場(chǎng)日趨活躍，交易增加。 我市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在歷史和體制的作用下，形成了“重工業(yè)不重”、“輕工業(yè)不輕”、“以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)”的產(chǎn)業(yè)格局。如此眾多的人員，除了極少數(shù)閑附在家以外，大多向第三產(chǎn)業(yè)自然轉(zhuǎn)化。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：2002年，增長(zhǎng)8%，貨運(yùn)量和貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量卻分別下降2%和17%，說(shuō)明達(dá)州市場(chǎng)上的商品選擇余地越來(lái)越大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；高檔和高附加值產(chǎn)品的價(jià)差較大，選擇余地較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 從消費(fèi)習(xí)慣看，達(dá)州市雖為山區(qū)，但交通方便，長(zhǎng)期以來(lái)，時(shí)尚類消費(fèi)品受成、渝兩地影響較大，日常用品趨向于在通川區(qū)范圍內(nèi)就近消費(fèi)。 李嘉誠(chéng)先生講：房地產(chǎn)投資第一是地段，第二是地段，第三還是地段。劣勢(shì)過(guò)多，優(yōu)勢(shì)過(guò)少，不細(xì)評(píng)說(shuō)。雖然他也同樣面臨人、車分流的困難，但二馬路和人民公園聚集的人流就大大彌補(bǔ)了其先天不足。（分析見下文）B、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析：但柴市街、地下商場(chǎng)共計(jì)267個(gè)服裝經(jīng)營(yíng)戶（以一個(gè)卷簾門為單位），他們無(wú)組織、無(wú)秩序的展開自由競(jìng)爭(zhēng)，就需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才能形成一個(gè)新的市場(chǎng)格局，這一個(gè)過(guò)程，短則5年，長(zhǎng)則近10年。商家對(duì)地段的選擇也愈加重視，他們用自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)來(lái)區(qū)分和尋找各自的目標(biāo)客戶群。目前，通川區(qū)經(jīng)營(yíng)戶數(shù)呈緩步下降趨勢(shì)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)面積呈緩步上升趨勢(shì)。這也就是大北街、翠屏路的高檔服裝經(jīng)營(yíng)商為什么要收取同行高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的真實(shí)原因：不是地段好，而是潛在客戶購(gòu)買力強(qiáng)。（詳見市場(chǎng)區(qū)隔表）通川區(qū)6056元、高于平均值22%。本項(xiàng)目的商圈劃分：通川區(qū)的商圈表現(xiàn)為：以老車壩廣場(chǎng)為核心，以街道為經(jīng)緯，依次呈圓環(huán)狀向外輻射。 達(dá)州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省不弱，但人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國(guó)、全省均屬“落后地區(qū)”。 人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)畜余額僅為3082元，又比全國(guó)低了59%。通川區(qū)人均年消費(fèi)性支出達(dá)4826元，%。是市中區(qū)和高密人群區(qū)。 城市化水平： 目前全市人口城市化水平為17%，通川區(qū)高達(dá)70%。人多地少，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格偏高，商業(yè)氣氛火爆，交易活躍。（詳見下文分析）年?duì)I業(yè)額4700萬(wàn)元，毛利率18%。第二；整個(gè)商場(chǎng)采用分租形式，缺乏統(tǒng)一管理。我們重點(diǎn) 對(duì)兩個(gè)有代表性的百貨商場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查和分析，詳見商場(chǎng)調(diào)查表： 現(xiàn)階段小而全，散而亂的個(gè)體經(jīng)濟(jì)仍是達(dá)州商業(yè)的主旋律。絕大部分商家都租用臨街的商鋪。2003年平安保險(xiǎn)也已進(jìn)入達(dá)州市場(chǎng)，太平洋保險(xiǎn)正在籌建達(dá)州分公司。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)地段、規(guī)模、裝修檔次、交通條件等因素對(duì)經(jīng)營(yíng)的重要性越來(lái)越大。所以，如果在本案引進(jìn)一個(gè)富有創(chuàng)造力的餐飲企業(yè)不僅能改變達(dá)州餐飲業(yè)現(xiàn)狀，還可以延長(zhǎng)人流在本案的逗留時(shí)間，為商場(chǎng)部分帶來(lái)更多的購(gòu)物人流。 （2）家電：國(guó)有渠道日漸萎縮，個(gè)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)充分。 市場(chǎng)分析的目的：避免決策失誤。所以營(yíng)銷水平的高低和銷售速度將影響樓盤利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。工程進(jìn)度對(duì)銷售周期影響較大。 開業(yè)時(shí)間：2004年底（預(yù)計(jì)） 位置紅旗橋頭，位置一般，三面臨街（濱河路、大西街、紅旗路）。 開業(yè)時(shí)間：2003年9月16日 競(jìng)爭(zhēng)樓盤名稱、位置，競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)模、價(jià)位、付款方式及優(yōu)惠政策，競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤入市時(shí)間、現(xiàn)銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)樓盤廣告宣傳及主要營(yíng)銷手段、商業(yè)業(yè)態(tài)定位等。項(xiàng)目周邊居住人群情況： 天洲一期商場(chǎng)、通洲商城、通洲超市、漢唐超市、柴市街商業(yè)長(zhǎng)廊、百姓超市、鐘樓超市、二馬路餐飲一條街、通川農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。至2002年底，%，居省內(nèi)第3位。連綿起伏的大巴山孕育出純樸勁勇，勤勞節(jié)儉，質(zhì)樸重義的達(dá)洲人民，隨著改革開放的影響，大巴山文化的兼容性昭明彰顯。 E、通川區(qū)城市經(jīng)營(yíng)的主要方針：“強(qiáng)商、重工、調(diào)農(nóng)”。城市政策因素家庭結(jié)構(gòu)（二口、三代、單身等）：夫妻+子女（或夫妻+子女+父母）。 到2020年每人增加4平方米（），也遠(yuǎn)低于許多國(guó)家和地區(qū)。（1）、降低關(guān)稅有利于降低建安成本；（2）、實(shí)行國(guó)民待遇將有利于境外人士購(gòu)房；（3）、開放服務(wù)貿(mào)易，包括開放金融、保險(xiǎn)、零售商業(yè)會(huì)促進(jìn)寫字樓和商場(chǎng)的銷售；（4）、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會(huì)加快我國(guó)住房金融的完善；（5）、汽車等代步工具加快進(jìn)入家庭將有利于影響郊外流動(dòng)，使開發(fā)空間擴(kuò)大；（6）、開放農(nóng)業(yè)會(huì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)以降低成本，由此會(huì)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展提出新的要求。 G、住房規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合分析結(jié)論：比BB2多16平米，比主力戶型賣點(diǎn)差，預(yù)計(jì)銷售壓力大。 住宅面積：7000平方米通川區(qū)醫(yī)院,達(dá)州市中心醫(yī)院門診部等醫(yī)院?！顰、不僅僅完成銷售任務(wù)，而是創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值。我們認(rèn)為：房地產(chǎn)銷售只占我們所能提供服務(wù)的比例僅為30％左右，其余影響項(xiàng)目成敗的因素都在我們的服務(wù)范圍之列。我們做過(guò)什么？對(duì)年輕的房地產(chǎn)開發(fā)而言，我們是達(dá)州市行業(yè)的先行者。 李 銳 宏觀市場(chǎng)環(huán)境微觀市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境六、市場(chǎng)調(diào)查分析商業(yè)環(huán)境分析商圈分析商業(yè)趨勢(shì)概述七、機(jī)會(huì)與問題分析八 、市場(chǎng)營(yíng)銷策略開發(fā)策略市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位樓層定位定價(jià)策略營(yíng)銷階段控制策略九、整合營(yíng)銷構(gòu)想先后2次榮獲過(guò)省工商評(píng)選的省級(jí)廣告行業(yè)文明先進(jìn)單位（全市僅兩家），在全省組織的多次設(shè)計(jì)大賽中，先后5次獲獎(jiǎng)，為全市爭(zhēng)得了榮譽(yù)。以協(xié)助開發(fā)商降低風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)為宗旨，與全國(guó)大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，如香港中原物業(yè)、香港怡高物業(yè)、中城房網(wǎng)、決策資源中心、王志剛工作室等建立了密切的聯(lián)系，薈萃了廣州、成都、重慶等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)策劃和銷售管理人才。D、運(yùn)用有效的營(yíng)銷控制手段，把握市場(chǎng)節(jié)奏，完美傳遞項(xiàng)目的相關(guān)信息，使開發(fā)效果最佳化。項(xiàng)目地塊附近通1118路公交車、出租汔車等交通非常方便。 天洲二期項(xiàng)目地處達(dá)州市通川區(qū)的黃金地理位置,是達(dá)州市的城市中心,商業(yè)中心,在500米范圍內(nèi)有達(dá)州市最大的城市廣場(chǎng),人民公園可供休閑,有達(dá)州市市委,市政府等黨政機(jī)關(guān),有工商銀行等金融機(jī)構(gòu)為其服務(wù),有醫(yī)院,學(xué)校社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu),有柴市街商業(yè)長(zhǎng)廓,二馬路飲食一條街等商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。A、第一稿住房統(tǒng)計(jì)：但總面積仍然只有97平米，設(shè)計(jì)為三室兩廳單衛(wèi)。D、第二稿住房統(tǒng)計(jì)：主力戶型B共42套面積 3171平米，占套數(shù)比 58 % ，面積比 %。 純住宅設(shè)計(jì)而未考慮寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商業(yè)功能，優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不充分。 層高普遍低矮，不利與展示形象。 未充分考慮大商家和專業(yè)賣場(chǎng)入住的可能，設(shè)計(jì)和定位有失主觀。 房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析城市化30%50%，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米。 把以上三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加，21世紀(jì)的前20年。 （5）、全面建設(shè)小康社會(huì)，中國(guó)進(jìn)入一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。北接陜西、南鄰重慶、東連三峽，是川東北出川的咽喉和秦巴物質(zhì)集散地，被譽(yù)為川、陜、鄂、渝結(jié)合部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“金三角”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 B、人口：全市人口630萬(wàn)，城市化水平不高，城鎮(zhèn)人口占17 %，其中通川區(qū)城鎮(zhèn)人口占72 %。城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)由量變到質(zhì)變的階段。 D、達(dá)州市城市發(fā)展方向和城市規(guī)劃主要思路：改造舊城區(qū)（通川區(qū)）、完善南城、向西外發(fā)展。二、微觀市場(chǎng)環(huán)境：500米內(nèi)有一小、二小、達(dá)高中等學(xué)校，通川區(qū)、達(dá)州市中心醫(yī)院門診部等醫(yī)院，有中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)郵政等通信服務(wù)公司、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、財(cái)政局、稅務(wù)局的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目周邊建筑狀況： 市煙草公司、工商銀行、糖酒公司、五金站、二輕局等家屬區(qū)集中在此，普通市民和異地流動(dòng)經(jīng)商人口混居。項(xiàng)目周邊3千米范圍內(nèi)的單位（社會(huì)團(tuán)體）機(jī)構(gòu)： 業(yè)態(tài)定位：附1樓：超級(jí)市場(chǎng)，1樓：百貨、珠寶、首飾、化妝品、保健品、日化品，2樓中高檔毛衫、內(nèi)衣、床上用品，兒童世界，3樓：男人世界、男士服裝、男士箱包，4樓：女人世用品，6樓：原定美食中心、美容美發(fā)，后改為桑那。持幣觀望時(shí)間加長(zhǎng)。商業(yè)趨勢(shì)分析。 市場(chǎng)分析的意義：提供科學(xué)的決策依據(jù)。僅通川區(qū)范圍內(nèi)個(gè)體工商戶就集中了2萬(wàn)余戶。 由于通川區(qū)城區(qū)范圍小，人口密度高，（），加上城市規(guī)劃先天不足，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)無(wú)較大規(guī)模場(chǎng)地來(lái)容納大中型物業(yè)的尷尬局面。見下文分析。出了菜品質(zhì)量、價(jià)格等因素外，調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)品牌、規(guī)模、裝修檔次、交通條件等因素對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響越來(lái)越大。 （4）服裝：分布范圍廣泛，目前以大北街、翠屏路、老車壩一帶為集中地。通過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為目前達(dá)州市的商業(yè)反映出以下幾個(gè)特點(diǎn)：從業(yè)人員數(shù)量眾多。大型商業(yè)物業(yè)分析結(jié)論：街心花園地下商場(chǎng)：商戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)低檔商品市場(chǎng)。泰合商場(chǎng)：商戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)，主營(yíng)低檔商品市場(chǎng)。 商業(yè)環(huán)境分析的目的在于明確與項(xiàng)目有關(guān)的人口數(shù)量、質(zhì)量，購(gòu)買量，購(gòu)買力，收支狀況，從而為商業(yè)物業(yè)定位提供準(zhǔn)確的依據(jù)。因此，充分掌握商圈人口的數(shù)量，對(duì)于決定項(xiàng)目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。常住流動(dòng)人口在10萬(wàn)人左右；城區(qū)范圍小，；人數(shù)多，常住人口50余萬(wàn)。人口密度高，當(dāng)然有利于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)；年齡層次的比例高時(shí)，意味著該地區(qū)的成長(zhǎng)率高；而受教育程度高，還將直接影響商業(yè)物業(yè)的定位、檔次、配套等。 密度： ，彈丸之地竟容納了39萬(wàn)戶籍人口（12萬(wàn)個(gè)家庭），10余萬(wàn)常駐異地流動(dòng)人口。詳見調(diào)查表。人口統(tǒng)計(jì)與分析結(jié)論： 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額：，全省排序第4位； 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4008元,比全省低了26%。 ，超出一般二級(jí)市場(chǎng)的平均水平近10倍，比成渝兩地表現(xiàn)得更為發(fā)達(dá),成都市五區(qū)人口近300萬(wàn)，出租車僅為6000輛左右，重慶市區(qū)人口900多萬(wàn)，出租車僅為7000輛左右，通川區(qū)人口50余萬(wàn)，出租車1063余輛，出租車車型好、檔次高、效益好。但高收入人群增長(zhǎng)較快，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，這是一種較為合理的現(xiàn)象，但變化發(fā)展迅速，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響明顯，詳見下文分析。（詳見定位分析）（見廣告策略）所以，商圈分析是商業(yè)企業(yè)判斷和選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的第一步。 商圈是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍，由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。周圍不同的店鋪形態(tài)、不同的規(guī)模、高密度的行業(yè)分布都是對(duì)核心商業(yè)圈的佐證。 根據(jù)調(diào)研，我們將本項(xiàng)目的商圈劃分為：核心商圈為通川區(qū)老城區(qū)；次級(jí)商業(yè)圈為南外縣城、西外、北外范圍；邊緣商業(yè)圈為周邊縣城。占全市22%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出：全市4008元。然而人均存款卻高出267%，人均消費(fèi)品零售額更高出333%，顯得極不合理。 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，這些“有錢人”，在解決了最基本的生存與安全需求以后，就會(huì)向人生的更高目標(biāo)看齊。 2000年起，社會(huì)消費(fèi)品零售額以年平均13%的增幅快速增長(zhǎng)、2002年絕對(duì)數(shù)達(dá)82億，并一直保持在全省第6位的總量排序上、2002年的增長(zhǎng)速度排序全省第3位。 文華街的通訊器材經(jīng)營(yíng)、柴市街的服裝市場(chǎng)、珠市街的小商品批零經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)廊的電腦軟硬件經(jīng)營(yíng)、廟街的歌廳等等，都是有眾多的商家在同一地段經(jīng)營(yíng)同類質(zhì)產(chǎn)品，讓顧客在產(chǎn)生購(gòu)買行為時(shí)有了更多選擇機(jī)會(huì)才共同繁榮起來(lái)的。 在90年代初期,同一條街上匯集各種商品經(jīng)營(yíng)戶,包括食品、餐飲、服裝、百貨、小商品、電器、家具等等，這是商品經(jīng)濟(jì)