【正文】 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。房地產(chǎn)市場亦是如此。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，距老區(qū)10公里。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。海鹽新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。因為在未來3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去?到9月，%%。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)?！　?，%,%。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，%，房價漲幅再創(chuàng)新高。%。城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標接近或基本實現(xiàn)全面小康目標 與上年相比，百強縣的GDP總量增長了19%，財政總收入增長了26%，其中地方財政收入增長35%。（二） 海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2004年海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展被列入全國縣域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)前100位。受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。造的核電站——秦山核電站秦省級風(fēng)景名勝區(qū)南⑤海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級甲等醫(yī)院），專科醫(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。第一、二、三 ：：：：。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴大。n 二手房源充裕。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。在宏觀嚴控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。 　　一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。n 宏觀市場分析l 據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”，比9。二、報告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。建筑用地總面積）。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。19月，%，增幅分別比13月、。9月末，%和18%。％。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。n 市場交易活躍，價格不斷攀升。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價格同比分別上漲12．4％和20．7％。 　　改革開放以來，海鹽經(jīng)濟社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。縣域經(jīng)濟發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟蒸蒸日上，是中國重點商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟發(fā)展卓有成效。海寧客運站、貨運站距開發(fā)區(qū)30公里。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?？h城內(nèi)的綺園玲瓏海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。今年1—10月份，%。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強勢產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌 　　百強縣的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。16月，；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 由于受到經(jīng)濟發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。據(jù)統(tǒng)計報顯示：%，%。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進入三期的開發(fā)銷售中。一直往南為秦山核電站基地。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調(diào)研）。三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面進行調(diào)查統(tǒng)計情況。①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）整個海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。④雖然小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 分期實施。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借