【正文】 作為國樹的松樹和漢城市樹銀杏樹，生長蔥蘢，樹冠嫩色碧透?！　? 韓國住宅小區(qū)建設似我國衛(wèi)星城鎮(zhèn)，建筑規(guī)模都不小，按經(jīng)驗估測，不下十幾萬平方米。一度迫使許多企業(yè)財團倒閉關門，跳樓自盡事件屢屢發(fā)生。從賓館的高樓遠眺，一條條大道上轎車似甲克蟲有序地運動著，相當壯觀。但從上世紀60、70年代起，他們就打開國門，揚長避短，逐步優(yōu)化了國家經(jīng)濟鏈，使經(jīng)濟發(fā)展步入捷徑。重奧的口號就是讓孩子“七歲開始上北大”。其主要的物業(yè)形態(tài)將是退臺式4＋5＋1花園洋房、雙拼/三拼聯(lián)排別墅、獨立別墅。每一種熱潮都會有推動它形成的原因，目前，市場對“奧林匹克花園現(xiàn)象”有著多種說法和猜疑。、對居住者的使命和責任。這正是我們這個團隊的魅力所在。每個人都能在這里找到興奮點雖然累一點，但心里特踏實。我是6月初從天津過來的?！鄙逃穑郝幅i：重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司總經(jīng)理 　　“一年成勢，兩年成形，三年成城”，重慶奧林匹克花園用這樣的理念，依托中體產(chǎn)業(yè)強大的體育資源，以超前觀念和超大規(guī)模啟動重慶運動與健康的生活模式，締造出奧林匹克生活方式，締造出世界級的人文居住社區(qū)。 　　組團式的開發(fā)模式，每開發(fā)一期即成熟一期。住在大盤，享受的是城市級配套。根據(jù)城市總體規(guī)劃，這里將成為極具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極和重慶財富的誕生地。重慶奧林匹克花園洋房卻是典型的退臺式建筑，每戶有露臺，部分戶型為錯層式結構；樓高分5層、6層兩種。 　　在溫飽問題解決之后，人們開始追求更好的生活條件。 　　從一位房產(chǎn)專業(yè)人士的等待，可以得出奧林匹克花園打動重慶人的第一個理由。 　　不過在平靜與疲憊中，一個亮點卻迅速閃現(xiàn)。 2004年6月18日，重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司董事會決議：“一年成勢、兩年成形、三年成城”――重慶奧林匹克花園項目發(fā)展計劃2004年7月10日，在萬人注目的解放碑，重慶奧林匹克花園舉辦了項目入市以來規(guī)模最宏大的一次亮相活動。而眾多考慮周全的林林總總的設施，帶給人們的將是耳目一新的大生活、大配套。 首先，在談到重慶奧園是如何打造最佳人居環(huán)境時，重慶奧林匹克花園說：“奧園的人居環(huán)境營造自始至終是圍繞人文與自然來做，讓人文、自然互動起來，開發(fā)出真正的人居環(huán)境，讓居住者生活在人文與自然的完美統(tǒng)一中，真正滿足人們居住的多重需要?！皟H從這一點上就可以一窺奧園運作的高超。 2003年8月29日，重慶奧林匹克花園以9?5億元巨資一舉拿下此前競爭激烈的北部新區(qū)蔡家溝2367畝土地的開發(fā)權。通過復合地產(chǎn)這種模式把體育元素、文化元素及教育元素和住宅產(chǎn)業(yè)有機結合起來。 ?2004年7月10日，就在第28屆奧林匹克運動會緊鑼密鼓的籌劃之際，奧林匹克與城市發(fā)展高峰論談在海逸酒店舉行，它標志著奧林匹克花園這個復合地產(chǎn)品牌正式登陸重慶。 一個城市有沒有吸引力，不僅在于寬闊的街道、優(yōu)美的綠化、園林式的環(huán)境、現(xiàn)代化的設施，更在于有無城市魅力和居住環(huán)境質量和品位，能不能聚集四海精英，有沒有使他們留連忘返的城市舞臺和生活空間。 人的群體習性因此被制約。 在大部分重慶人眼中，重慶的富人區(qū)是從以龍湖南苑、西苑代表的新牌坊片區(qū)開始的。[趨勢]北部新區(qū)由富及貴 向北、向北、再向北！眾多大盤正在北部新區(qū)崛起。重慶奧林匹克花園連排與獨體別墅基本都坐北朝南，各個房間都擁有充沛的光線；一期地塊前面是“愛琴?！保竺婢褪菉W林匹亞山。這一點不僅在金開大道各大“金剛”如此，在重慶奧林匹克花園也正得到驗證。 金開大道上的“八大金剛”，體量動輒上千畝。一向主打花園洋房的重慶奧林匹克花園也有別墅，且如此搶手？這引起了更多的購房者的興趣。 九月24日重慶商報說奧林匹克花園 近來，重慶樓市逐漸進入秋季高潮，北部新區(qū)大盤率先吸引了購房者的眼球?！疤摰綐O致自有突破”。充滿自信的奧林匹克花園而是在此前將時間充分留給購房者，處處為消費者著想，讓購房者有充分的時間選到自己“心水”房。 評價： 符合重慶城市的規(guī)劃政策，既可以減少很多阻力，又可以得到政策的支持。 策略之二：品牌在天，人在地行 品牌的力量是在于它的迅速復制和推廣，而奧林匹克花園挾其成功運作幾十個樓盤的經(jīng)驗，當然能迅速在重慶形成品牌效應。人們在驚艷奧園所取得的輝煌戰(zhàn)績時，也在一遍遍追問，奧園的速度究竟是一種什么樣的速度。面積也是，花園洋房80—140平方米，連排160—240平方米，獨棟292—405平方米。 奧園還為一些房屋設計了凹入的天井，增加了整個房屋的采光以及同自然交流的樂趣。購買重慶奧園的客戶多為二次、其至三次、四次置業(yè)者?？梢灶A見的是，在不久的將來，重慶奧園將成城市精英者的一方居家、休養(yǎng)的樂園。據(jù)透露，另一位神秘的大客戶更是對重慶奧園揮出了大手筆，要一口吃下百余套房。這樣的戰(zhàn)績在重慶市場著實令人驚艷和拍案稱奇。 　　方案做出來后，便進入執(zhí)行階段，下面的關鍵是是否有一個好的執(zhí)行人。有人把策劃同市場、管理等割裂開來，欲使策劃成為獨立的體系，離開了市場、管理等要素，策劃還有什么存在的意義？難道和人打架也要策劃？策劃為什么存在？說白了就是要創(chuàng)造效益，包括經(jīng)濟效益和社會效益。據(jù)悉，購買重慶奧園的客戶多為二次甚至三次、四次置業(yè)者。顛覆，給購買一個信心 其實，奧林匹克花園的這種銷售策略，也曾經(jīng)提上過很多品牌開發(fā)商的議事日程。 選房沒有時限，反復、比較著看，定房時便自然目標明確而且沒有悔意。一些購房者好不容易辛苦排隊搶到購房序號，但為了在開盤時按開發(fā)商規(guī)定的時間完成選房，不得不準備好幾套選房方案，盡管如此，依然會有讓消費者措手不及的慌張：自己做的幾套方案都被人選走，遇到此時，購房者就不得不在幾分鐘內輕易做出決定，甚至于一些人在選擇的時候，連房屋的價格和朝向都來不及問，就出手了。奧林匹克花園：顛覆的關懷 重慶晚報 2004年10月14日 所謂顛覆，是指一種打破現(xiàn)有潛規(guī)則的叛逆行為。相反，市區(qū)小盤若非具備極其獨特的“風格”，大都無需刻意“定位”，也不需要強硬鎖定某一特定目標客戶群?，F(xiàn)實中我們不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內樓盤，例如同處淘金區(qū)的富力御龍庭與城啟波爾多莊園甚至淘金家園，雖然定位不同產(chǎn)品差異性也很大，但售價基本上都在每平方米５０００多元至６０００余元間，差別不大。不僅如此，“火爆開盤”后銷售還需要保持一定的“熱度”，保持持續(xù)的關注度，千萬不能讓其“冷卻”下來，若非如此，則離“爛尾”便不遠了。后來劉先生接手一個具相當規(guī)模的郊區(qū)樓盤的營銷工作，幾個月下來卻頗為失意，近旁的其它樓盤銷售都很不錯，而劉先生負責的項目銷售卻毫無起色，劉先生為此極為煩惱。此后就是“慢火煲靚湯”慢慢推售，君不見，很多市區(qū)小盤都是在“無聲無息”中售罄。　　　　價格策略不同　　市區(qū)樓盤可以經(jīng)常使用降價策略促銷，而郊區(qū)大盤則極忌諱降價策略，即令樓價事實上已是“明升暗降”，除非開發(fā)已近尾聲，存貨已不多。君不見，某些以別墅豪宅定位的郊區(qū)大盤，雖明知銷售對象非“有車一族”莫屬，也要安排幾輛豪華空調大巴，接送一些明知不可能會“掏錢買別墅”的“游客”。據(jù)此我們不難理解，為何一條華南快速干線會令番禺尤其是華南板塊諸多大盤“風生水起”，而內環(huán)路所到之處，卻令沿路兩邊樓盤售價“應聲而跌”。應該說，這樣約定俗成的模式，原本無可厚非，只不過，讓消費者把確定自己“家”的選擇，壓縮在一個極其短的時間里，甚至幾分鐘內，卻顯得有些不夠人性，更有甚者，為了購房而晝夜排隊的現(xiàn)象，在重慶樓市已屢見不鮮。他表示，奧園不提倡那種缺乏人性化的操作，大張旗鼓地排隊放號、解籌選房等活動，或許能夠聚集人氣，營造火爆場面，甚至達到盲從的效果，但結果卻是：聚人氣造氛圍樂了開發(fā)商，起大早排長隊苦了消費者。 受益的消費者，也對這種顛覆的關懷給予了認同。 性價比是奧園給出的又一個購買信心?，F(xiàn)代社會，策劃多用作經(jīng)濟方面。 　　完全的策劃應該連接一個企業(yè)的內部和外部，它的對象應該包括企業(yè)內部的組織形式、企業(yè)文化的確立、員工培訓及激勵機制、企業(yè)的物流布局和外部的市場運作手段（包括廣告、促銷手段）、資本運作手段、銷售渠道（商）布局、企業(yè)經(jīng)營理念以及全局性的企業(yè)戰(zhàn)略的制定和品牌的鑄造。對于優(yōu)秀的策劃人來說，最幸運的莫過于有一個賞識自己的“伯樂”。一副不達目的不罷休的壯觀景象。一亮相的重慶奧園，就吸引了重慶精英階層的熱切的目光。均價不到3500元/平方米的花園洋房、均價5000元/平方米的聯(lián)排，與超大規(guī)模的、高檔次的配套（據(jù)透露，僅用于24小時由奧林匹克花園往返各主城區(qū)的高檔巴士，重慶奧園將配置不下20輛。 人性細節(jié)打造 奧林匹克花園一期推出的別墅有一個共同點，就是每一戶均面朝湖泊。于是，奧園在我市首創(chuàng)別墅中“臥室進首層”的設計。中國建筑設計研究院副總規(guī)劃師韓銹琦先生認為，奧園在戶型設計上有獨出心裁、頗具匠心之處，是對傳統(tǒng)戶型設計的一種突破。 在短短24小時內，奧林匹克花園由一個不為重慶市民所知的外來地產(chǎn)品牌用近千萬的廣告推廣費用，創(chuàng)造了一個重慶城人人爭說奧園的奇跡。 策略之三：吻合風向，引領時尚 奧園的廣告語：重慶向北，生活向奧林匹克，就很能說明問題。 刷新記錄之一： 開盤就封盤或者根本就不開盤的記錄。從2004年7月10日的“來到重慶”至今，重慶奧園很少說產(chǎn)品，而是圍繞城市——生活——計劃這條脈落，一路風生水起。而另一個激動人心的數(shù)字是，在不到一個月的時間里，900余套的數(shù)量，在重慶樓市似乎也是一個稀有的數(shù)字和戰(zhàn)績。現(xiàn)在，北部新區(qū)還有哪些別墅項目？ 購房者們把目光更多地投向金開大道上的“八大金剛”。以前，別墅盤體量一般都不大，這也意味著其不可能有大的配套。位于“愛琴?！边叺闹貞c奧林匹克花園一期別墅，通過車道分流、間隔景觀帶以及獨立物管，在社區(qū)中自成一統(tǒng)；同時，別墅又享受著奧林匹克花園的各種完善配套。戶戶濱湖 在擁有兩條江的重慶，親水是居住中相當看中的一點。據(jù)說其沒有作任何宣傳的接近“買一送一”的銷售措施，更讓人心動（買一套聯(lián)排別墅，其贈送的車位、景觀陽臺、生活陽臺等不低于100平方米面積） 首層出臥室的設計 在設計上，重慶奧林匹克花園部分戶型首層即配有臥室，適于家有老人、小孩及不愿登梯爬高的購房者。 說它起點高，因為這些樓盤目標驚人的一致：建造重慶的高檔住宅社區(qū)，客戶群直指中高收入人群，例如白領甚至更高的金領。孩子說，沒有小朋友一起玩。 每個城市都有屬于自己的舞臺，每個時代演繹著不同主題的故事。從此，這個張揚著奧林匹克精神的復合地產(chǎn)在全國各大城市遍地開花。 奧運匹克花園這個高扛著奧運匹克精神大旗的樓盤，剛在重慶落腳，就以它慣用的大手筆，氣勢恢弘地在重慶樓市，打出一系列令人眼花繚亂的“迷蹤拳”，開始了它在重慶的發(fā)展計劃和生活計劃：8月14日象征著奧運精神會員俱樂部“奧龍會” 在重慶正式吸納會員，8月21日，氣勢輝煌的產(chǎn)品推介會在人民大禮堂舉行?????????????讓重慶人領教了這個國際品牌的出手不凡。緣起何方？思考再三，仿佛可以從以下思路中找到一點答案…… 回答“奧園動了誰的奶酪？”問題途徑可以從下文找到一些 提示：大致有這么幾個大的方面－－： 大盤、大配套、大營銷； “奧園速度”； 北部新區(qū)競爭格局； 推盤手法與策略； 奧林匹克花園高舉項目性價比大旗； 高起點的教育資源配套 健康管家服務 土地的公開拍賣競爭； 大家仔細看看下文就可找出一些答案…… “奧林匹克來到重慶” “打造奧林匹亞山” “一年成勢、兩年成形、三年成城” “重慶向北、生活向奧林匹克” ……重慶奧林匹克花園在重慶樓市掀起一道強烈的“奧園”風暴。 ……8月14日的奧龍會、8月21日的產(chǎn)品推薦會、8月22日的奧龍金銀優(yōu)惠卡的申請發(fā)放，奧園風暴的震撼和沖擊，真是一波未平一波又起。而在這一點上，重慶奧林匹克花園又給了重慶人以意外的驚喜。這一價格，對于此前擔心奧園價格太高和擔心4000元/平方米以下是買不到重慶未來示范城區(qū)（北部新區(qū)）房子的人們來說，一顆懸著的心終于可以放下。在經(jīng)過多輪的角逐后，最后，奧園以9?5億元拿下此地塊的開發(fā)權。 2004年8月22日起，舉行奧龍會金銀卡的申請發(fā)放。今年重慶春季房交會4天展期內，3386位重慶人在重慶奧林匹克花園登記了購買意向。 　　搭著奧運會順風船，重慶奧林匹克花園還沒開口已惹人關注。 　　低密度+花園洋房 　　重慶奧林匹克花園打動重慶人的還有一個重要理由：產(chǎn)品。蒴源居開始，到金科紫園，戶戶見天的花園洋房在購房者心中占據(jù)了越來越重要的位置。 　　點評： 　　居住在大盤。 　　8月21日晚上，重慶奧林匹克花園總經(jīng)理路鵬詳細描述了項目的發(fā)展戰(zhàn)略：項目分為3個階段滾動開發(fā)完成，預計總戶數(shù)在2萬戶左右，居住人口超過6萬。 　　值得一提的是，隨著重慶市政府重心的“北移”，北部新區(qū)迅速成為一個成熟的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。記者手記：24日晚11點46分，當記者結束獨家采訪離開時，幾個會議在這里才剛剛拉開序幕路鵬：精力充沛，有闖勁。每個高層，都有豐富的閱歷和經(jīng)驗，每個人都操作過5個以上的項目。因為我們知道，只有與高水平大師們合作，自己才能加速度地成長。從這個意義上說，這個團隊的戰(zhàn)斗力當然強。在這里，領導很好溝通，員工間很團結。從今年春季房交會的亮相，到7月10日的“奧林匹克來到重慶”，再到8月14日的奧龍會、8月21日的產(chǎn)品推薦會、8月22日的奧龍金銀卡的申請發(fā)放，重慶樓市感受到重慶奧園令人驚艷的速度，那么請問這個速度是如何產(chǎn)生的？動力在哪里？這是一個做事的地方。對于員工的成長來說，這個團隊，沒有“天花板”，空間上沒有限制。那么，在這方面你們是如何的？因為，聽見了，不一定明白了；明白了，不一定理解了；理解了，不一定行動了；行動了，不一定有好的結果。核心應該是提供一種全新的、健康的生活方式。我們始終有種使命感?！?月，700多人參與重奧首次亮相活動