【正文】 所以本小區(qū)開發(fā)中高檔住宅的市場需求是客觀存在的，并且是可觀的。（二）、科學(xué)城大橋西橋頭地塊：優(yōu)勢 地塊方正劣勢 位于立交橋下，交通并不方便。2） 、市政單位、銀行、郵政、電信系統(tǒng) 屬于小區(qū)級日常生活配套3） 、文化教育、體育設(shè)施、醫(yī)院 屬于小區(qū)級日常生活配套生活配套設(shè)施1）、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 資料不詳2） 、休閑娛樂設(shè)施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳四、土地獲取或合作途徑（一）、獲取方式濱江西路中段的地塊：參與拍賣招標(biāo)或轉(zhuǎn)讓科學(xué)城大橋西橋頭地塊：從城郊鄉(xiāng)政府手中出讓高水片區(qū)濱江西路北段地塊：從城郊鄉(xiāng)政府手中出讓（二）、土地價格預(yù)估及構(gòu)成濱江西路中段的地塊：30萬元/畝科學(xué)城大橋西橋頭地塊：不詳高水片區(qū)濱江西路北段地塊：不詳（三）、規(guī)劃設(shè)計條件： 不詳五、項目投資概算（略）六、SWOT分析（一）、濱江西路中段的地塊：優(yōu)勢1）、地理位置相當(dāng)不錯，處于一環(huán)路以內(nèi)，臨近涪江和五一廣場，社區(qū)配套基本成熟。社會治安環(huán)境不確切。屬于居住用地。雖然選擇本項目進入門檻很低，但還是不適合置信公司介入。 對方已經(jīng)獲得了土地使用權(quán)，且正在面臨改制，經(jīng)營更具有靈活性，如果我們介入則沒有太大的資金壓力，并且風(fēng)險得到分擔(dān)。管網(wǎng)設(shè)施 尚未到位 市政單位向東南方向可以連接游仙鎮(zhèn)政府和綿陽市博物館。應(yīng)該說這樣的景觀對于綿陽市民而言是沒有吸引力的。第二節(jié) 游仙區(qū)芙蓉溪項目一、地塊調(diào)研（一）、地塊位置、地塊形狀及邊界：（詳見附圖一） 該地塊位于游仙經(jīng)濟實驗區(qū)內(nèi)，一環(huán)路與二環(huán)路之間，三面臨水，一面臨路，東臨游仙路與城市東西干道——臨園干道和一環(huán)路相連，隔路與綿陽師范學(xué)院新建學(xué)生宿舍區(qū)相望，西、南、北三面隔芙蓉溪與游仙鎮(zhèn)老街相望。這和成都市民三年前不愿意出二環(huán)路居住的情況極其類似。 塘汛地塊位置太偏遠，處于下風(fēng)下水，恐怕難以被綿陽市民接受。 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施缺少 農(nóng)貿(mào)市場缺少 住宿、餐飲設(shè)施缺少四、土地獲取或合作途徑（一）、獲取方式 直接通過經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會獲取其代表國家出讓的土地使用權(quán)（二）、土地價格預(yù)估及構(gòu)成 10萬元/畝以內(nèi)。商務(wù)狀況現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點少，檔次低。環(huán)境污染狀況 南山地塊：該地塊主要有兩大污染源，一是生產(chǎn)農(nóng)用化肥——尿素的“聯(lián)星化工廠”和“南山印染廠”造成的空氣氣味污染和給附近居民造成的心理抵觸情緒，該地塊剛好位于化工廠的下水地帶，雖然位于河風(fēng)的上風(fēng)口，但是化工廠排出的氣體向北漂流后遇到南山公園的阻擋又逆返目標(biāo)地塊；二是南郊機場飛機起降帶來的噪音污染，目前南郊機場開辟了8條航線，日均起降航班只有2——3次，由于受到熱電廠高大“煙銃”的影響，特意更改了航班起降線路，據(jù)目前觀察，飛機起降對在目標(biāo)地塊居民的生活影響不是很大。地塊形狀方正。 目前進入綿陽市場有三種方式：第一是取得郊區(qū)大片土地進行成片開發(fā)，做長線投資；第二是通過轉(zhuǎn)讓、舊城改造等方式取得市區(qū)位置較好土地做小而精的樣板小區(qū)，從而快速提升知名度，打開市場；第三是與其他有土地的開發(fā)商合作，輸出品牌和管理獲取利潤。 但是考慮到我公司資本運作現(xiàn)狀和向外地開發(fā)的經(jīng)營思路，我們認為如果在沒有找到好土地與土地款支付（成本與風(fēng)險控制）方式的情況下，不宜匆忙進入綿陽房地產(chǎn)市場。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相對比較集中，富臨、長興在當(dāng)?shù)鼐哂泻軓姷钠放贫取?隨著城區(qū)規(guī)模逐步擴大和市區(qū)人口的增加，市民改善居住條件的愿望將最終引發(fā)強烈的商品房需求。 作為外來企業(yè)，對當(dāng)?shù)卣毮懿块T、消費者市場缺乏深刻認識，如果處理不當(dāng)，可能會受到當(dāng)?shù)叵M市場的拒絕及政府部門的刁難，出現(xiàn)類似于萬達集團開發(fā)成都花園后期與政府機關(guān)交惡的情況。第三章 介入綿陽市商品房地產(chǎn)市場可行性分析及建議一、 我公司介入綿陽商品房地產(chǎn)市場SWOT分析（一）、優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢——通過成都兩大主要媒體，綿陽市政府、綿陽市房地產(chǎn)相關(guān)職能機構(gòu)對“置信”有了一定的認識。其中《綿陽晚報》應(yīng)該說是一個運作最好的媒體，率先與政府合作炒作片區(qū)（游仙新城區(qū)——居家好地方）開發(fā)，組織市民評選明星樓盤、組建購房俱樂部、組織房地產(chǎn)研討會等活動。月，亞東房產(chǎn)的“山水御園”四、 物業(yè)管理水平 物業(yè)管理服務(wù)： 花園小區(qū)獲得了“全國優(yōu)秀城市物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，盡管如此還是僅僅停留在簡單的保安、保潔工作上，服務(wù)質(zhì)量也很一般。 產(chǎn)品策劃：由于外來房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛介入，綿陽市商品房開始講究項目前期的產(chǎn)品策劃工作，從全程營銷的角度嘗試為項目賦予一定的概念或設(shè)計賣點。大型樓盤偏少，小型樓盤偏多，很多樓盤占地僅十幾畝甚至幾畝。其宣揚的“歐式”風(fēng)格只是在陽臺、欄桿等細節(jié)上做了一些處理，顯得名不符實。已經(jīng)完成規(guī)劃即將開工的大型樓盤有高水片區(qū)中房世紀(jì)景苑和游仙片區(qū)的世家豪苑。其它外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 目前進入綿陽發(fā)展的外地房地產(chǎn)企業(yè)大約有10家，目前最為成功的是棠湖屋業(yè)開發(fā)的海棠花園。其開發(fā)的“益多園”在當(dāng)?shù)貙儆诟邫n住宅的代表之作。在這方面有點類似于我們置信實業(yè)，在短短的2年內(nèi)迅速超過其他房地產(chǎn)公司成為綿陽市房地產(chǎn)第一品牌。（二）、重點企業(yè)分析富臨房產(chǎn)（1）、實力雄厚富臨房產(chǎn)是目前綿陽市最有影響的房地產(chǎn)公司， 1994年成立，二級資質(zhì)，榮獲“2001年四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力20強”和“2001年四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場占有份額20強”。 配套：老人、小孩社區(qū)活動場所需要增強 區(qū)位：由于綿陽舊城改造和綜合治理工作相當(dāng)成功，城區(qū)街道整潔，環(huán)境得到極大改善，相對成都市而言，城區(qū)住宅的吸引力越來越大。 “好地段”的代名詞不再僅僅是城市中心，而逐步向更廣的范圍擴展。80年代后期綿陽市舊城改造中向外擴建了三個大型拆遷小區(qū)——御營壩、韓家脊、高水。幾個主要項目有：企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)名稱位置規(guī)模售價/租價富臨房產(chǎn)富臨百盛廣場涪城路富臨大觀園警鐘街興力達集團興力達商場安昌路樊華集團樊華商業(yè)城綿陽住宅公司金陽公寓建材城安昌河大橋頭花園投資集團美一天百貨安昌路二、 住宅小區(qū)商鋪 總的看來當(dāng)?shù)刈≌^(qū)還是注重商鋪銷售帶來的利潤，凡是能修建商鋪的口岸都修建有商業(yè)鋪面，這些商鋪總的面積不大，大多在100平米以內(nèi)，開間小，進深大。隨著五橋以外大中型樓盤的開發(fā)，總的看來綿陽的商品住宅小區(qū)越來越重視小區(qū)公共配套設(shè)施。 目前綿陽市一次性開發(fā)量最大的小區(qū)：凱廈花園三期良庭美宅（經(jīng)濟適用房）：8萬平方米；富臨陽光新城：25棟，萬平米；富臨外灘花園三期：萬平米。 近年來綿陽市陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)了一些高層電梯公寓。2000年新開工土地開發(fā)面積224364平方米（）。具體報建流程及政策詳見附件《綿陽市行政服務(wù)中心建委窗口服務(wù)指南》（四）、房地產(chǎn)項目規(guī)劃限制政策 高于7層要配備電梯。現(xiàn)有的“綿陽經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作辦”和“綿陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”這兩個機關(guān)及其主要領(lǐng)導(dǎo)人在綿陽市政府班子中究竟有多大的分量和地位問題，他們的影響力有待確證。在建設(shè)新區(qū)的問題上市政府下了很大決心，盡管如此，許多政府官員認為，要啟動新城區(qū)建設(shè)至少需要兩年時間。 2000年綿陽市 ，%，今后綿陽將建成為中國西部信息港城市，2005年居民計算機入戶率達到30%以上。總體來看目前綿陽市民總體收入不高，購買力有限。二、 房地產(chǎn)開發(fā)社會經(jīng)濟環(huán)境（一）、城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平 社會經(jīng)濟水平：，接近綿陽市總體的50% 。城區(qū)內(nèi)新建自來水廠3座，日供水能力58萬噸。其中綿陽市城市規(guī)劃區(qū)下轄屬于4個縣區(qū)的13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和7個街道辦事處，市區(qū)現(xiàn)有面積50平方公里，常住人口48萬，流動人口17萬。秘密綿陽市商品房地產(chǎn)市場研究報告置信根據(jù)城市發(fā)展略目標(biāo)，綿陽市力爭2010年成為達到中等發(fā)達國家城市水平的現(xiàn)代化城市。第二節(jié) 綿陽市房地產(chǎn)投資自然、社會環(huán)境一、 房地產(chǎn)開發(fā)自然條件綿陽位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三條河流合抱城區(qū)，在綿陽市區(qū)東南面匯合。 就業(yè)狀況：2000年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員和在崗職工人數(shù)下降，而城鎮(zhèn)私營及個體企業(yè)則上升幅度較大。部分私營企業(yè)老板、個體經(jīng)營者和擁有灰色收入的政府官員收入較高。（四）、地方文化、風(fēng)土人情 地方文化：綿陽市歷史文化悠久，有著2200多年的歷史，在房產(chǎn)開發(fā)中有一定的文化底蘊值得去挖掘，而目前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目中還沒有出現(xiàn)打“地域文化牌”的項目。三、城市主干道、一區(qū)五園及大型居住片區(qū)布局綿陽市城市結(jié)構(gòu)有點類似成都市的結(jié)構(gòu)，一個“十”字軸線上套加兩條環(huán)線，其中青義鎮(zhèn)正北街——長虹大道——綿州大道為南北向干道，北接綿廣高速公路；綿興路——臨園路——劍南東路為東西向干道，外加一環(huán)路和二環(huán)路。二、 政策環(huán)境（一）、鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策 綿陽市長黃學(xué)玖明確提出“搞好綿陽教育，吸引周邊地區(qū)的生源，帶動綿陽房地產(chǎn)的銷售，促進本地經(jīng)濟發(fā)展”的政策。（也有例外——富臨陽光新城臨河多層建筑為8層，底層位于河堤之下） 總的感覺當(dāng)?shù)貙ㄖ芏取⑷莘e率要求比較低，許多多層建筑容積率在2以上，甚至有個別樓盤接近3。（二）、土地交易方式 土地出讓：采取直接購買或者“城市基建工程換土地”的方式從國土部門獲取土地使用權(quán)出讓 土地轉(zhuǎn)讓：通過轉(zhuǎn)讓取得二手地或項目聯(lián)建方式獲取土地 “騰籠換鳥”：購買破產(chǎn)企業(yè)、搬遷企事業(yè)單位土地資產(chǎn)或參與舊城改造（三）、土地市場價格行情及價格構(gòu)成 現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價格一般在50萬—80萬元/畝左右，中心繁華地段甚至高達300萬/畝，郊區(qū)土地價格相對便宜，在8——20萬元/畝左右綿陽市區(qū)商品地產(chǎn)地價（凈地）對比地段市區(qū)中心（非商業(yè)口岸）市區(qū)臨河安昌橋頭高水高新區(qū)經(jīng)開區(qū)游仙新城地價（萬元/畝）250萬元180萬元8萬元二、大規(guī)模土地供應(yīng)及儲備情況（一）、潛在適合的規(guī)模土地供應(yīng)狀況 隨著近十年來城市的發(fā)展，老城區(qū)——涪城區(qū)內(nèi)的土地早已被征用一空，游仙區(qū)內(nèi)的開元、沈家壩等比較繁華地段也拿不到一手地了。2001年在建的高層項目就有14處32幢之多，主要代表有富臨大廈、金陽公寓、富臨外灘花園、嘉來華庭、亞川桂園雅居、宏杰花園、長興都市港灣、勇拓洋樓等。（三）、建筑外觀及小區(qū)環(huán)境 富臨陽光新城外立面設(shè)計借鑒了萬科城市花園的風(fēng)格，在當(dāng)?shù)鬲殬湟粠谩?當(dāng)?shù)刂懈邫n住宅普遍實行廚房衛(wèi)生間裝修，具體差別在標(biāo)準(zhǔn)不同而已。 臨城市主干道的商鋪銷售價格大多在1萬元/平米左右；臨江河的商業(yè)鋪面由于鋪面低于河堤，綠化帶狹窄，鋪面銷售價格大約在5000元/平米左右。目前這部分人已經(jīng)產(chǎn)生了強烈的換房需求。 住房評價因素： 調(diào)查顯示居民對住房的采光問題非?？粗兀鴮Τ騿栴}不是很敏感。綿陽本地居民由于地段觀念更傾向于選擇老城區(qū)，不愿意出五橋居?。欢鈦碇脴I(yè)者傾向于選擇新開發(fā)的、配套好、環(huán)境好、房價更便宜的一環(huán)路以外的區(qū)域。自成立以來富臨房產(chǎn)開發(fā)總面積超過30萬平方米，先后在綿陽、成都開發(fā)12個項目，其中包括三個商業(yè)地產(chǎn)項目，2002年在綿陽市同時開發(fā)、宣傳、銷售4個項目，5個銷售點?？偟目磥砀慌R房產(chǎn)目前具備了土地儲備優(yōu)勢、開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢、社會形象優(yōu)勢、開發(fā)速度優(yōu)勢、高層領(lǐng)導(dǎo)人個人魅力優(yōu)勢。綿陽中房 中房集團綿陽房地產(chǎn)有限公司成立于1983年，具備2級資質(zhì)。亞東房產(chǎn)是是繼“錦官城房產(chǎn)”后到綿陽發(fā)展的第二家成都房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)的亞東御水雅園在綿陽被視為房地產(chǎn)界的一匹黑馬。 亞東山水御園： 亞東山水御園位于游仙區(qū)涪江三橋側(cè)，占地畝，總建面積萬平米。在營銷方面聘請了成都阿佩克斯作為其項目全程營銷，樓書制作精美，廣告宣傳形式精美。項目策劃和營銷水平已經(jīng)處于初級階段。不過目前主要賣點設(shè)計還是停留在地段景觀上。 物業(yè)管理收費： 商品房物業(yè)管理費較低，月被認為是“天價”。報紙內(nèi)容可讀性更強，內(nèi)容更廣泛，隊伍最健全，運作更科學(xué)。 政策優(yōu)勢——由于擁有品牌的支撐，為我公司在與當(dāng)?shù)卣墓ぷ縻暯又锌梢誀幦「嗟恼邇?yōu)惠。 在消費市場購買需求層次普遍偏低的情況下，我們必須嚴(yán)格控制成本，如何妥善處理管理成本和營銷成本控制問題，是擺在我們面前的一個難題。目前綿陽市不缺乏高檔住宅消費群體，而是缺乏足以吸引這些群體的高品質(zhì)樓盤，一旦綿陽出現(xiàn)有環(huán)境優(yōu)美的、物管水平高、配套齊的高檔公寓，讓市民們看到、感受到這樣的高品質(zhì)的產(chǎn)品，就可以引發(fā)他們的購買享受的欲望，就能將購買愿望轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行動。我公司介入后不排除出現(xiàn)“強龍難壓地頭蛇”的情況。 如果我公司進入綿陽房地產(chǎn)市場，很難取得絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，甚至很難獲得與成都同等