【正文】 工業(yè)用地面積約為 萬平方米，其中地塊 A 約為 萬平方米，地塊 B 約為 萬平方米；地塊 C 面積為 萬平方米。平湖物流基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級” ，在以園區(qū)為中心，以50 公里為半徑，劃出第一層經(jīng)濟輻射圈，包括 XX、東莞、惠州、香港等地；以 120 公里為半徑，劃出第二層經(jīng)濟輻射圈，包括廣州、珠海、中山、江門等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三層經(jīng)濟輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過鐵路延伸至整個泛珠江三角洲。依據(jù)上面表格中所列的我國平衡膳食結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合 XX 市飲食特點，對 XX 市的果蔬、肉魚等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進(jìn)行預(yù)測，見表 33。 國 際 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求XX 地處世界三大航線中亞洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點,而且與居于國際航運中心地位的香港緊密相連。（2）XX 市與周邊珠三角地區(qū)產(chǎn)生的物流需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國海，為珠江出口處，毗鄰港澳，是廣東社會經(jīng)濟發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚米之鄉(xiāng)” 之稱。與此同時，XX 市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營行為或者一些配送大戶的個體行為，尚未形成獨立的產(chǎn)業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。XX 市作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。分布于 XX 全市的各級農(nóng)批市場，在形成 XX 市農(nóng)產(chǎn)品流通格局、保障本地食品供應(yīng)和價格穩(wěn)定、滿足香港和珠三角等其它國內(nèi)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求、促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口等方面發(fā)揮了重要作用。它們不從事任何直接的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售活動，專門承擔(dān)連接農(nóng)產(chǎn)品從生產(chǎn)到流通的系統(tǒng)服務(wù)。這種形式適用于流通范圍較小、流通數(shù)量較少的狀況，在目前大流通的格局下，已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。當(dāng)前，許多農(nóng)產(chǎn)品市場沒有配備信息設(shè)備，相關(guān)物流信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還處于空白，在物流服務(wù)企業(yè)中，僅有 39％擁有物流信息系統(tǒng)。我國名副其實的農(nóng)產(chǎn)品第三方物流企業(yè)屈指可數(shù)，社會上對發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流的認(rèn)知和認(rèn)同度至今較低。項目建設(shè)十分必要。加工配送平臺建設(shè)是本項目的重要組成部分之一?，F(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心將成為提高我國農(nóng)業(yè)后續(xù)效益新的經(jīng)濟增長點。隨著XX城市功能重新定位，政府部門加強了對城市規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)境等方面的管理，而公司在深現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場因地理區(qū)位和自身經(jīng)營特點，難以滿足城市發(fā)展的需求，對市場業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營管理造成重大影響。食品安全問題越來越受到社會的廣泛關(guān)注和各級政府的高度重視。但目前，這三個市場場地資源有限，已極度飽和，遠(yuǎn)不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費需求。而到目前為止，XX 市尚未建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。（4）推進(jìn)市場認(rèn)證貫徹落實綠色批發(fā)市場認(rèn)證管理辦法及有關(guān)實施細(xì)則，加快推進(jìn)綠色市場認(rèn)證步伐。（5）上海數(shù)百人瘦肉精中毒 2022 年 9 月，上海數(shù)百人瘦肉精中毒，300多人次到醫(yī)院就診，其中有 180 余人是在單位食堂就餐時吃過豬肉引起中毒。、后果嚴(yán)重農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問題是新階段新時期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中必須解決的一個大問題。既有直接食用的鮮活農(nóng)產(chǎn)品，也有用作食品原料的農(nóng)產(chǎn)品，還有用作非食用工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品，具有生物多樣性、鮮活、易腐、難儲藏、產(chǎn)品規(guī)格不易統(tǒng)一的特點。深港同城化的不斷發(fā)展，使得以香港為中心的東南亞農(nóng)產(chǎn)品市場也成為我們市場的主要客戶。 特區(qū)外交通路網(wǎng)的逐步完善，為建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品物流園提供了良好的基礎(chǔ)條件按照 XX 的總體交通規(guī)劃，市政府提出在 XX 市建成“七橫十三縱”路網(wǎng)體系。隨著 XX 特區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展,人們生活水平的日益提高,私家車的普及率越來越高,特區(qū)內(nèi)交通不堪重負(fù),人們每天在路上花費大量的時間,XX 對特區(qū)內(nèi)的交通逐步實施限制，對農(nóng)產(chǎn)品運輸造成極大影響。因此，XX國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 項目 概況 項 目 目 標(biāo) 定 位 XX 市國際農(nóng)產(chǎn)品物流園將成為 XX 農(nóng)產(chǎn)品一級流通中心，近期最急需發(fā)展的功能主要為農(nóng)產(chǎn)品配送、加工、倉儲和大宗交易；現(xiàn)在的布吉與福田以及其它較大的區(qū)級農(nóng)批市場未來將主要向以交易功能為主的銷地型二級農(nóng)批市場的方向發(fā)展；國際農(nóng)產(chǎn)品物流園、布吉與福田等農(nóng)批市場以及其它小型農(nóng)貿(mào)集市和連鎖超市將共同構(gòu)建起 XX 農(nóng)產(chǎn)品流通的三級體系。由于公司早期的布吉農(nóng)批與福田農(nóng)批市場周邊已成為人口密度較高、交通比較擁堵的通關(guān)要道或者居民區(qū)，已經(jīng)影響了城市功能規(guī)劃，同時也限制了未來市場的發(fā)展。多年來，公司致力于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場主營核心業(yè)務(wù)的拓展，先后在 XX、北京、上海、南昌、西安、成都、長沙、昆明、合肥、山東壽光、廣西柳州、南寧等11 個省市自治區(qū)的 13 個城市投資管理了 16 家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，初步構(gòu)筑起全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系的雛形。近幾年公司連續(xù)五次入選“中國最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄?50 強” 。3． 2022 年 4 月，XX 市人民政府印發(fā)的《XX 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20222022） 》對 XX 市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的規(guī)劃中提到：規(guī)劃期內(nèi)，在特區(qū)外建設(shè)兩個大型綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，作為全市的一級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場；將 XX 市布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場和 XX 市福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場逐漸調(diào)整為二級批發(fā)市場，鼓勵其通過置換的方式退出特區(qū)；在特區(qū)外規(guī)劃新建一家二級綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，主要面向蔬菜配送企業(yè)、批發(fā)商和農(nóng)貿(mào)市場攤販。 編 制 原 則1. 認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標(biāo)志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地；3. 總平面布置應(yīng)滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)因地制宜進(jìn)行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設(shè)用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護(hù)設(shè)施和綠化用地；4. 充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資；5. 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少對環(huán)境的影響；6. 認(rèn)真貫徹《消防法》和勞動部《關(guān)于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項目建設(shè)。 市人均收入水平較高，增長較快（表 21）；工作人口比例大 2022年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學(xué)生 105 萬，工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品需求巨大。原來位處邊緣地帶的布吉、福田批發(fā)市場，如今已處于高檔住宅區(qū)或高級商業(yè)區(qū)的包圍中，城市總體規(guī)劃和發(fā)展的要求，對農(nóng)產(chǎn)品物流中心的布局已提出了新的要求。 深 港 同 城 化 帶 來 農(nóng) 產(chǎn) 品 需 求 增 加 與 質(zhì) 量 提 高XX 市 2022 年 底 公 布 了 《 XX2030 城 市 發(fā) 展 策 略 》 。 農(nóng) 產(chǎn) 品 安 全 保 障 的 需 求 日 益 提 高1.《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的頒布農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布和實施，就是要建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)體系，并引入農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯制度，有效解決農(nóng)產(chǎn)品安全問題，是對農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)從農(nóng)田到餐桌的全程管理，從而保障人民對農(nóng)產(chǎn)品消費的健康、安全的要求。（4）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。廣東省衛(wèi)生監(jiān)督所提醒市民食用蔬果前遵循“一洗二浸三燙四炒”的處理原則 。通過立法等措施，盡快調(diào)整農(nóng)藥品種結(jié)構(gòu)，鼓勵研制和生產(chǎn)安全、高效、經(jīng)濟的低殘留、環(huán)保型新農(nóng)藥，積極開發(fā)和推廣應(yīng)用生物農(nóng)藥，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)，全面開展農(nóng)產(chǎn)品重點生產(chǎn)基地的環(huán)境監(jiān)測。 XX現(xiàn) 有 農(nóng) 產(chǎn) 品 運 銷 系 統(tǒng) 相 對 滯 后上世紀(jì)九十年代末，布吉市場作為 XX、華南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品樞紐中心，貨物可輻射到珠三角各個城市，甚至粵東地區(qū)，是當(dāng)之無愧的一級批發(fā)市場。XX 農(nóng)產(chǎn)品運銷系統(tǒng)亟待改造升級，以達(dá)到與城市社會經(jīng)濟同步發(fā)展，均衡和諧的局面。因此，在XX規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心是滿足深港兩地“菜籃子”供應(yīng)的現(xiàn)實需求。 項 目 建 設(shè) 是 實 施 公 司 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 的 需 要2022年公司制定未來五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即加快“歸核化”發(fā)展戰(zhàn)略的實施步伐，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運營模式，構(gòu)筑完善的全國性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系，把公司建成具有核心競爭力、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。如美國物流成本占其GDP的%%，%。隨著CEPA、東盟農(nóng)產(chǎn)品零關(guān)稅、中國對于臺灣水果進(jìn)入大陸市場的零關(guān)稅政策等經(jīng)濟措施的進(jìn)一步落實，許多跨國的連鎖零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、吉之島，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在XX設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品采購中心。項目的建立有助于形成與資源特點相適應(yīng)的區(qū)域經(jīng)濟格局，形成果蔬商品批量生產(chǎn)、批量加工和批量銷售，引導(dǎo)本區(qū)域乃至全國農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)?；?，加快農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展。數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率為25％－30％，我國每年至少有 億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達(dá)國家果蔬損失率則在 5％以下；我國糧食損失占總產(chǎn)量的 12％－15％，相當(dāng)于 8000 萬人口的年消費量。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 5000 多家，但具備一定規(guī)模的市場數(shù)量有限，批發(fā)市場管理缺乏相關(guān)法律法規(guī)約束，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，農(nóng)產(chǎn)品檢疫監(jiān)測手段不完善，給食品安全帶來隱患。此外，我國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和市場內(nèi)部的檢驗檢測體系尚未建立，進(jìn)入流通的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量偏低，缺少檢驗手段和食用安全保證。這種模式能夠帶動各方積極參與，節(jié)省了交易成本，各參與方在合作與競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，專業(yè)化分工明顯，提高了交易效率，也為物流主體建立了公共交易平臺，使交易雙方有更多可選擇性。盡管泛珠省區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易量很大，但億元以上農(nóng)產(chǎn)品市場數(shù)量明顯少于長三角地區(qū)的浙、蘇、滬，市場集中度較低，區(qū)域內(nèi)部農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)育水平差距要明顯大于長三角地區(qū)。另外，XX 的農(nóng)批市場在全國農(nóng)產(chǎn)品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足 XX 本地和香港需求，也有部分運到內(nèi)地其它省市。2022 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學(xué)生 105 萬，而且數(shù)量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。加上 XX 物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求將會大大增加。據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年 XX 市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為：%、 %、% ，由此可見，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常??；再由 2022 年經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)度看，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)份額高達(dá) %，第三產(chǎn)業(yè)為%，第一產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度幾乎為零。表 31 XX 占廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口比重出口 進(jìn)口數(shù)量（萬噸） 價值（億元） 數(shù)量（萬噸） 價值（億元）品種 項目05 年 05 年 05 年 05 年XX 廣東省 11 XX 所占比例 89% 84% 23% 22%XX 33 13廣東省 XX 所占比例 88% 83% 53% 50%XX 廣東省 46 XX 所占比例 39% 26% 59% 50%XX 15 廣東省 17 21 19 XX 所占比例 88% 89% 42% 29%XX 364 116 196 72廣東省 466 183 835 265總計XX 所占比例 78% 63% 23% 27% 建設(shè)項目市場預(yù)測 早在 20 世紀(jì)末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學(xué)，我國營養(yǎng)學(xué)家就提出了《中國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)。項目位于 XX 平湖物流基地內(nèi)，平湖物流園為 XX 市政府規(guī)劃建設(shè)的八大物流園區(qū)之一。規(guī)劃用地總面積約 萬平方米，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號 202200B0008，面積 萬平方米，南地塊方案號 202200B0009，面積 萬平方米（圖 42） 。表 41 現(xiàn)狀用地匯總表現(xiàn)狀用地匯總表用地代碼 用地性質(zhì) 用地面積(萬平方米) 百分比(%)M1 一類工業(yè)用地 E4 林地 E9 發(fā)展備用地 合計 ABCD圖 25 土地利用現(xiàn)狀圖ABCD圖 43 用地利用現(xiàn)狀圖 交 通 條 件 平湖物流園區(qū)交通條件平湖流園區(qū)具備港口、公路、 鐵路等多種對外交通運輸方式，將重點發(fā)展水陸聯(lián)運、公鐵聯(lián)運等多式聯(lián)運體系，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合立體交通運輸平臺。該項目選址涉及占用林地 157021 平方米，請 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司按照《關(guān)于加強我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門申辦《使用林地審核同意書》 。圖 41 XX 國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析項目用地位于 XX 市龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部物流組團(tuán)內(nèi)華南物流園所在的物流核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是 XX 橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。XX 作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口重要港口，在其進(jìn)出口總額中占有較大的比重，見表 31。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板?？梢灶A(yù)見到隨著 XX 市大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展,XX 市連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。 國 內(nèi) 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求 國內(nèi)物流需求又包括 XX 市內(nèi)的物流需求和 XX 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流