【正文】 (二)資本公積資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中所占份額的投資，以及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失等。 企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不記入“實收資本”科目。實收資本和資本公積一般來源于企業(yè)的資本投入，而留存收益則來源于企業(yè)盈利產(chǎn)生的資本增值。 主要使用商業(yè)銀行貸款的投資項目，投資者應將資本金按分年應到位數(shù)量存入其主要貸款銀行；主要使用國家開發(fā)銀行貸款的投資項目，應將資本金存入國家開發(fā)銀行指定的銀行。目前對于房地產(chǎn)行業(yè)，實行的項目資本金比例為35％，但為應對2008年爆發(fā)的全球金融危機，國務院2009年5月27日公布了《國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》國發(fā)[2009]27號。一、項目資本金的相關規(guī)定 (一)項目資本金的概念在投資項目的總投資中，除項目法人(依托現(xiàn)有企業(yè)的擴建及技術(shù)改造項目，現(xiàn)有企業(yè)法人即為項目法人)從銀行或資金市場籌措的債務性資金外，還必須擁有一定比例的資本金。 借：主營業(yè)務成本 15000000 貸：庫存商品 15000000 3．將債務轉(zhuǎn)為資本清償債務的核算 將債務轉(zhuǎn)為資本形成的股本溢價計入資本公積，形成的債務重組利得記入“營業(yè)外收入——債務重組利得”科目。 【例236】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房正式竣工交付，該公司尚欠中宏建筑公司工程尾款2000萬元，因中聯(lián)房地產(chǎn)公司商品房銷售比例較低，公司暫無資金償還上述欠款，經(jīng)雙方協(xié)商達成如下協(xié)議： 中聯(lián)房地產(chǎn)以市場銷售價格將價值2000萬元的商品房清償上述債務。 1．以現(xiàn)金清償債務的核算 以低于應付債務賬面的現(xiàn)金清償債務的，企業(yè)應按應付債務的賬面余額，借記“應付賬款”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目，按其差額計入當期損益，即：貸記“營業(yè)外收入——債務重組利得”科目。讓步是債務重組的重要特征。在結(jié)算出當期應付的租金后，借記“制造費用”(租入固定資產(chǎn)用于產(chǎn)品生產(chǎn))、“管理費用”(租入固定資產(chǎn)用于管理和非生產(chǎn))、“其他業(yè)務成本”(租入固定資產(chǎn)用于其他業(yè)務)等科目，貸記“其他應付款”科目。本賬戶可按其他應收款項目分類，并按不同的債務人設置明細賬。核算方法在本節(jié)介紹。核算方法已在上一節(jié)介紹。核算方法在以后章節(jié)介紹。此時該企業(yè)股票的市場價格為5．5元／股。 應確認的成本費用金額＝5470000＝2350000(元) 借：生產(chǎn)成本 2350000 貸：應付職工薪酬——股份支付 2350000 (2)2009年5月10日。該計劃在2009年6月份完成，實際支付補償款90萬元。2009年5月30日計提折舊，假定每輛汽車每月折舊1000元，編制5月份會計分錄如下：借：管理費用 l0000 貸：應付職工薪酬——非貨幣性福利 10000同時，借：應付職工薪酬——非貨幣性福利 10000 貸：累計折舊 100003．有償休假性福利的核算 對于可累積的帶薪休假，年末應按照職工本年度未行使的累積帶薪休假對應的工資金額，借記“管理費用”科目，貸記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；職工行使累積帶薪休假時，借記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“應付職工薪酬——應付工資”科目。 1．實物福利和優(yōu)惠性福利的核算 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的商品房無償獎勵給職工或給予職工購房優(yōu)惠，根據(jù)商品房售價或優(yōu)惠額度，借記“管理費用”科目，貸記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”科目。上述各種形式的職工教育所需經(jīng)費，都應當按照規(guī)定的開支范圍和經(jīng)費來源，在職工教育經(jīng)費內(nèi)開支。主要包括宣傳活動、文體活動、工會行政費用及困難補助等支出。會計分錄為： 借：應付職工薪酬——應付工資 24000 貸：其他應收款 24000 (4)5月末計提代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應付職工薪酬——應付工資 12000 貸：應交稅費——應交個人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時，編制如下會計分錄： 發(fā)放工資時，“應付職工薪酬——應付工資”(40－4－2．4－1．2)。 【例222】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份的工資總額為40萬元，其中：營銷部門人員工資為10萬元，其他部門管理人員工資為30萬元。對于個人承擔部分，借記“應付職工薪酬一一應付工資”，貸記“其他應收款科目。 【例221】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司實行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請事假4天。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如工資、獎金、津貼和補貼等。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪酬。企業(yè)收到所屬單位匯出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨幣資金。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。 銀行匯票存款是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結(jié)算之前的票據(jù)存款。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記。房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機構(gòu)； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的持有物業(yè)租金。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便經(jīng)營，一般都會撥付給營銷部門和工程部門一定額度的備用金，使用備用金的部門定期報銷，由財務部門及時補足備用金額度。待處理財產(chǎn)損溢在未報經(jīng)批準前與資產(chǎn)直接相關，在報經(jīng)批準后與當期損溢直接相關。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬?！皫齑娆F(xiàn)金”是資產(chǎn)類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設施，有以下兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。對于規(guī)模較大、施工要求復雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術(shù)實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。 如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應按照固定資產(chǎn)建設進行操作和處理。例如，對于開發(fā)任務，是成立分公司還是成立子公司進行管理，其會計核算方法存在根本的不同。約為銷售收入的1．5％～2％。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 (一)開發(fā)成本 1．土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。 (二)財務風險的特點 現(xiàn)金流風險。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控之下．房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內(nèi)生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。 商品房預售實行許可證制度。 對產(chǎn)品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構(gòu)來完成。而房地產(chǎn)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設方式、經(jīng)營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。這也是本書將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施，也可以開發(fā)建設不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務的公共配套設施。三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(一)前期準備階段的特點開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。 (三)銷售階段的特點 銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。 (四)持有階段的特點 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的開發(fā)產(chǎn)品，除了對外進行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長期持有的情況。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。 在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設中。因此，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成后才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存在較大的誤差。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 拆遷安置補償費。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、通電、通路的費用等。 7．不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。主要包括以下三項：廣告宣傳費。 為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。但隨著我國公司法的不斷完善，以及房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風險能力的不斷加強，越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會選擇分公司的開發(fā)模式。開發(fā)建設中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，借款費用是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中較大的支出項目之一，借款費用的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講至關重要。 一、庫存現(xiàn)金的核算 庫存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財務部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的零用現(xiàn)金。 【例2l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。 “待處理財產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種財產(chǎn)盤盈、盤虧和毀損的價值。庫存現(xiàn)金的盈虧，應查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢”科目應無余額。 (一)銀行存款的總分類核算 銀行存款的總分類核算是通過設置“銀行存款”科目進行的。中聯(lián)公司應根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：銷售費用——廣告費 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細分類核算明細分類核算是通過設置銀行存款日記賬進行的。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。 在途貨幣資金。當按揭貸款購房人所購商品房產(chǎn)權(quán)證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金”。并按約定，向銀行交付了50％，即50萬元的保證金。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎金、津貼和補貼職工福利費。 因解除與職工的勞動關系給予的補償。 事假工資：無工資。 (三)會計核算方法 1．計提工資及相關職工薪酬的核算 計提當月職工薪酬時：借記有關成本費用科目，貸記“應付職工薪酬——應付工資”科目。 繳納社會保險費及住房公積金時：對于企業(yè)承擔部分，借記“應付職工薪酬——應付社會保險費”科目和“應付職工薪酬——應付住房公積金”科目；對于個人承擔部分，借記“其他應收款”科目。會計分錄為：借：管理費用 90000 銷售費用 30000 貸：應付職工薪酬——應付社會保險費 120000 個人承擔社會保險為4萬元(4010％)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。發(fā)生職工福利費支出時，借記“應付職工薪酬——應付福利費”科目，貸記“銀行存款”等科目。如果計提工會經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，貸記“應付職工薪酬——應付工會經(jīng)費”科目，實際支付時，借記“應付職工薪酬——應付工會經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”等科目。2009年6月份，該公司支付本公司食堂補助費30000元；報銷職工教育費用5000元；該公司將計提的工會經(jīng)費全額撥付給本公司工會。 2008年12月，編制會計分錄如下：借：管理費用 1000000 貸：應付職工薪酬——非貨幣性福利 10000002009年5月，編制會計分錄如下：借：應付職工薪酬——非貨幣性福利 1000000 貸：主營業(yè)務收入 1000000 同時，還應結(jié)轉(zhuǎn)商品房的成本。 1．有計劃辭退員工的核算 如果企業(yè)已經(jīng)制定正式的解除勞動關系計劃或提出自愿裁減建議，并即將實施，且企業(yè)不能單方面撤回解除勞動關系計劃或裁減建議。 【例229】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司由于2007年企業(yè)效益大幅度上升，2008年3月10日公司決定獎勵企業(yè)生產(chǎn)員工，每人獎勵普通股股票1000股，共計470000股，該公司股票目前市場價格為