【正文】 ? 前景預期分析 江寧小戶型發(fā)展在各個板塊發(fā)展中存在著不平衡的現(xiàn)象，而這種不平衡依舊將延續(xù)下去，目前江寧小戶型發(fā)展前景最廣闊的將在岔路口板塊，特別是地鐵西站區(qū)域小戶型發(fā)展前景極為廣闊，而工業(yè)園區(qū)附近的小戶型將依舊持續(xù)其不溫不火的局面，銷售承租對象主要依靠此周邊員工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？梢灶A計此地域商業(yè)市場將會迅速成熟，而對于小戶型投資來說，將是一個十分可觀的利潤增值機會。將為此區(qū)域樓盤物業(yè)類型設計給出更多的出路。 ? 銷售狀況分析 城市先鋒位于鼓北板塊，目前此板塊是南京市發(fā)展熱點板塊，也是主城區(qū)目前推盤量最大的板塊，但由于其地理位臵、周邊配套設施的相對優(yōu)越性，其銷售也是頻頻告捷，而且鼓北板塊小戶型與城中小戶 型具有共同的相似點，在商業(yè)氛圍帶動下，其商務辦公需求市場也非常旺盛，并且這種商務需求是由創(chuàng)業(yè)需求引起的，從一方面來說，這種需求在市場特別是全國一線城市來說，所占的比例是微乎其微的，但在南京商務辦公市場，正是這種需求支撐了南京商務辦公市場。同時，商住綜合也會使得整個大廈的進出人員比較雜亂，居住、辦公的業(yè)主必然會有一些相互間的不適應。此路段房價也一路飚升。 城北小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市先鋒 鼓樓黑龍江路 2 號 35～ 50 17/1 46 7200/9000 米戶型尚未開盤 米銷售完畢 1～ 3 層為商業(yè)用房 星城而此配套要求對于小戶型生活人群對其卻具有極大的關注度。我們認為藍籌谷銷售將在市場上面臨著極大的考驗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而今年 下半年隨著莫愁湖板塊、龍江板塊土地供應量急劇減少，預計明年龍江板塊，莫愁湖板塊小戶型樓盤的銷售價格有望進一步上升。 龍江板塊在南京屬于“離市不離城”的典型區(qū)域，從龍江幾個普通住宅樓盤銷售客戶年齡段來看，以首次臵業(yè)的年輕人居多，而此 地域小戶型市場的火爆也在情理之中。 但隨著目前國家逐步加大對房地產(chǎn)的控制力度，及消費群體需求的逐步飽和，對房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來越高，我們認為這種產(chǎn)品將會被市場所逐步淘汰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 韻動匯 奧體中心附近 50— 60 22/1 22 5000（毛坯 /平層） 3— 7 層（挑高）/8— 22 層 (平層 ) 7000（毛坯 /挑高） 金馬酈城 奧體地鐵站旁 60 4/3 36 7100（毛坯） 3/6 銷售基本完畢 中間平層， 2 層、4 層躍層 ? 地理位臵分析 河西各大板塊中陸續(xù)了小戶型定位設計，隨著河西奧體的開發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務中心，其房價據(jù)高不下，市場出現(xiàn)小戶型也在情理之中。但奇跡的背后也有著其深層次的原因，并不是城東所有區(qū)域樓盤都可以搞小戶型，銷售都可以如此火爆的?！钡睦显?。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 月份，江南八區(qū) 60 平方米以下的商品住宅共銷售 151 套，主要分布于河西與城中板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。御水灣花園和盈家春天沿街 1 棟單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而大量的需求必然導致其倍加推崇的現(xiàn)狀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型自身特點決定的。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國際分別高達 24 層和 32層。購買者擁有單元產(chǎn)權，既可以自住、出租，也可以轉售。目前在南京市場上各個小戶型樓盤銷售也是截然不同，有著被瘋搶的情況但同時也有樓盤滯銷， 如“君臨國際”與“獨立年代”銷售進展就明顯不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢 從目前購房者購房心理來分析，小 戶型公寓并不是簡單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場細分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過渡產(chǎn)品。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛(wèi)設備，到全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設施，及空調(diào)、熱水器、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到“提個皮箱就可入住”的宣傳效果，到“瑞鑫蘭庭”項目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。 一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶 型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。 但正是銷售人員頻頻介紹的“物業(yè)服務”的賣點，對此我們提出了疑慮， 目前來看，物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型市場的隱患。 我們認為擁有地段優(yōu)勢是小戶型一個非常關鍵的構成因素，但關鍵看我們?nèi)绾稳ダ斫膺@個“地段優(yōu)勢”四個字，但我們在產(chǎn)品定位中，如果脫離此要素，那么小戶型產(chǎn)品將失去它本身存在于市場的價值。 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。同時在南京經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)熱潮的引領下，缺乏經(jīng)濟實力但又需要創(chuàng)業(yè)商務氛圍的創(chuàng)業(yè)者對小戶型需求也是非常的強烈，辦公小型化使得小戶型產(chǎn)品向另外一個商務辦公功能轉化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時由于此物業(yè)類型多處于南京核心 CBD 區(qū)域，濃郁的市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前的小戶型住宅產(chǎn)品如果按照目前在南京的房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)形式來分，我們可以分為“單身公寓”和“酒店式公寓”；如果按照購房用途來講主要分為“舒適居住型”及“投資辦公型”，在下 面的報告中我們也主要將圍繞著這兩根主線對此進行系統(tǒng)的分析和論證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 緒言： 近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場的追捧。 ■ 單身公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。成就南京小戶型市場兩翅雙飛的局面。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會所設施不見蹤影、物業(yè)公司提供的所謂 “ 保姆式服務 ” 原來需要另外付費等等問題已經(jīng)不時見諸報端。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標準一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標準告知。一旦其業(yè)主結婚成家，它就將“淪為偏房”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當明顯。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。 ? 城區(qū)的酒店式公寓價格要超出周邊樓盤一定范圍，但面積相對較小，金陵王府、君臨國際、亞東名座的主力戶型面積都在 50 平方米上下浮動 ，使得其總價相對較低。譬如亞東名座其價格早期開盤價大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達 12020 元 /平方米，這樣的單價使得其總價在面對通地段的 其他項目時沒有明顯的競爭力，但該盤銷售形式確相當火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購房投資者對該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時都遭遇瘋搶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而 1— 8月，江南八區(qū)累計銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開盤 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風景風光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風水學角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨厚的優(yōu)勢。 ? 產(chǎn)品設計分析 目前南京小戶型設計正在向兩個方向發(fā)展，一個是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向 舒適居住戶型轉化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關功能。南京房產(chǎn)局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對紫金山沿線一帶，需求旺盛。 ? 前景預期分析 在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。而奧體板塊由于起點較高，南京市 360 多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾?！俺鞘屑偃铡碧舾邞粜弯N售均價 7300 元 /平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價達到 6500 元 /平方米，而樓盤的地理位臵與龍江中心區(qū)域 —— 城市假日仍有著很長的距離。而奧體板塊小戶型進入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費者一定的追捧。 城南小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍籌谷 共青團廣場旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進程步伐的加快，目前經(jīng)濟、商業(yè)的發(fā)展有了長足的進步。 ? 產(chǎn)品設計分析 從藍籌谷產(chǎn)品設計來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標準使得樓盤整體設計品質(zhì)有了非常大的提高。 ? 前景預期分析 我們認為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來看，目前城南小戶型在門東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒有大規(guī)模的拆遷計劃，所以我們預計門東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤，在價 格定位合理的情況下，樓盤銷售將會十分火爆。白領公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點區(qū)域， 一直擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。兩年前這里商品房的均價僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價低于 4500 元 /平方米的樓盤。這也是目前商