世聯(lián)：容積率20以上住宅研究(1)-免費(fèi)閱讀
【正文】 （ 1）透過人文的空間規(guī)劃，使建筑具備閱讀的功能，業(yè)主在建筑里得到心的沉靜，人文的氛圍充滿每個(gè)角落。允許零售業(yè)停車并隔離保護(hù)居民私用的停車位，地下室電梯能直達(dá)住宅樓的大堂。住宅由 4層共 400套公寓組成，每套面積從 56至 130平方米不等。寫字樓，商住公寓，出租，單元面積 120250平方米。 （ 5）生態(tài)小區(qū)的參考指標(biāo)： 綠化指標(biāo)：是衡量生態(tài)小區(qū)建設(shè)水平最重要的指標(biāo)之一。 ? 車庫應(yīng)納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對(duì)景觀的影響，另一方面，也需要為停車創(chuàng)造良好的環(huán)境。 （ 3）南敞北閉法 適用于北方部分地區(qū)，那里夏季需引入季節(jié)風(fēng)，冬季要遮擋北來的寒風(fēng)。 建筑面積 178。 ? “牛背雨” ——當(dāng)向陽的水泥、柏油路面上的溫度到 80℃ 左右時(shí)，會(huì)對(duì)造成降雨的水汽有很大的影響，也就會(huì)出現(xiàn)路東暴雨如注、路西地皮將濕的現(xiàn)象。 在地面停車、架空停車、半地下車庫、地下車庫四種方式中，以半地下、地下停車為主，地面停車為輔。 ? 影響單體品質(zhì)的因素排序如下：日照 〉 景觀視野 〉 通風(fēng) 〉 單層戶數(shù) 〉 保溫 ? 板樓進(jìn)深控制在 14米以內(nèi)（一梯三戶加厚部分除外）。 ? 在不影響戶型品質(zhì)和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價(jià)。 地下車庫的處理，考慮綠化和陽光的引入，下車后回家路線的便捷和沿途感受，車庫電梯廳的空間與裝修。 ? 由于居住集中，空調(diào)、取暖和照明等需要較大的能量供應(yīng)，從而產(chǎn)生大量的熱量，改變了原有的熱平衡關(guān)系，加劇了熱島現(xiàn)象。 使用率 % 宜居性 ——改善小氣候 ? 除了以上日照與通風(fēng)等因素外，居住區(qū)的綠化、水系等條件也是影響居住區(qū)熱環(huán)境的主要因素。主要居室向南，具有良好的日照與通風(fēng)條件，同時(shí)對(duì)小區(qū)小氣候有好處。 宜居性 ——景觀 ? 在倡導(dǎo)“健康住宅”的今天，要關(guān)注景觀的生態(tài)性，提倡生態(tài)第一，景觀第二的原則。綠地率（包括景區(qū)和水面）須達(dá) 50%以上，人均公共綠地應(yīng)在 28平方米 以上。 一、二層設(shè)綜合性商場(chǎng)，設(shè)有郵局、銀行、機(jī)票代理、大型超市、百貨、餐飲、游泳池、兒童歡樂天地、卡拉 OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡廳等。 建筑外觀設(shè)計(jì)充滿了裝飾藝術(shù)要素。 （ 5）重新開放 Garfield大道成為步行街，在市中心重建那條貫穿南北、連接中心圖書館和市民禮堂的、包札藝術(shù)風(fēng)格的軸線。 （ 2）擁有北京獨(dú)一無二、咖啡香陪伴的、藏書 2萬余冊(cè)的住宅圖書館 —誠品書坊。 其他附加值 ——商業(yè)地產(chǎn)（ Mixed Use）的可能性 ? Pentagon Row 其他附加值 ——商業(yè)地產(chǎn)（ Mixed Use）的可能性 ? 商業(yè)地產(chǎn)的核心 （ 1）城市生活的引入 ——商業(yè)街區(qū) +時(shí)尚住宅 （ 2）以成熟、豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，營造具有投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn) （ 3）品位 +時(shí)尚的風(fēng)格（如美國式新古典，注重商業(yè)空間、細(xì)部、標(biāo)識(shí)性的設(shè)計(jì)） 時(shí)尚 活力 品質(zhì) 其他附加值 ——文化地產(chǎn) ? 誠品建筑的文化建筑 理念：為城市菁英塑造一種以知識(shí)與藝術(shù)為內(nèi)涵的精致生活場(chǎng)景。 （ 4）重新設(shè)計(jì)原有的地下停車場(chǎng)停車布局。 東區(qū)則為獨(dú)立的住宅樓。 ? 鋒尚與 MOMA的核心技術(shù)： （ 1）保溫隔熱性能良好的圍護(hù)結(jié)構(gòu) （ 2）混凝土頂棚輻射采暖制冷技術(shù) （ 3）全置換式新風(fēng)系統(tǒng) 其他附加值 ——商業(yè)地產(chǎn)（ Mixed Use）的可能性 表現(xiàn)形式 ? 引入城市生活，形成商業(yè)街區(qū) ? 住宅和商業(yè)各有獨(dú)立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業(yè)，一般，住宅在商業(yè)背面有獨(dú)立區(qū)域 ? 商業(yè)街區(qū)完全開放，社區(qū)居民和外部人流均可享用 ? 商業(yè)頂部一般開辟成社區(qū)專用的活動(dòng)區(qū)域 ? 富有特色的商業(yè)空間、細(xì)部、商業(yè)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 一般特性 ? 合適的城市區(qū)位產(chǎn)生對(duì)商業(yè)街區(qū)的需求 ? 良好而恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)氛圍成就社區(qū)的標(biāo)志性 ? 社區(qū)居民既能享受時(shí)尚購物的便利，也可享受置身繁華的安靜 實(shí)例 ? 建外 SOHO ? 陽光上東（中央街區(qū)） ? 陽光廣場(chǎng) ? Paseo Colorado ? Pentagon Row 其他附加值 ——商業(yè)地產(chǎn)（ Mixed Use）的可能性 ? 建外 SOHO 其他附加值 ——商業(yè)地產(chǎn)（ Mixed Use）的可能性 ? 陽光廣場(chǎng) 朝陽區(qū)炎黃藝術(shù)館北側(cè)。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是 1： 10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是 30： 1，每公頃的樹木每年能吸收二氧化碳 12噸，二氧化硫 300公斤，產(chǎn)生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到?jīng)鏊?，冬天感到溫暖? ? 水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。 （ 2）導(dǎo)流法 把居住區(qū)的室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再從組團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。 ? 例：集團(tuán)東西向薄板戶型 套內(nèi)面積 178。 ? 在陽光照射的幾個(gè)小時(shí)以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。 規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺美感。 目 的 ? 形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀 ? 為高容積率項(xiàng)目的決策提供參考 研究思路 研究范圍： 以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)
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