【正文】 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、資金來源55394 3116 7865 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990自有資金1230 420 810 0 　　　長期借款9751 26967055　　　　保證金收入537 　　537 　　　回收經(jīng)營資金　　　　　　　回收固定資余值　　　　　　　二、資金運(yùn)用45371 3116 7865 1317 1490 1821 29761 開發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營資金　　　　　　　運(yùn)營及維護(hù)費(fèi)800 　　200 200 200 200 財(cái)務(wù)費(fèi)用（經(jīng)營期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　　　212 4119 借款本金償還9751 　　　　　9751三、盈余資金10023 　　28 300 640 9055 四、累計(jì)盈余資金　　　28 328 968 10023 八、臨界點(diǎn)分析為考察對項(xiàng)目效益有影響的因素變化的極限承受力，對土地價(jià)格、工程費(fèi)用、銷售均價(jià)、銷售面積、租金均價(jià)等因素作臨界點(diǎn)分析。通過以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。為有效吸引商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金，兩年以后根據(jù)市場情況適當(dāng)上調(diào)租金，2010年項(xiàng)目平均出租價(jià)格為34元/平米/月，經(jīng)營期4年項(xiàng)目平均租金26元/平米/月。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目內(nèi)容總額 （萬元）成本攤消 （元/㎡）工程量 （㎡）占總投比例備 注一開發(fā)建設(shè)總投資194612780 70000　　土地費(fèi)10000142970000%100畝，假定價(jià)格100萬/畝，其中：拆遷費(fèi)25萬/畝。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。2012年1月—2012年12月施工建設(shè)；項(xiàng)目宣傳、推廣；招商。為吸引商家入駐，聚集人氣，項(xiàng)目爭取相應(yīng)的優(yōu)惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴(kuò)大市場影響；借助政府力量引導(dǎo)商家向本項(xiàng)目集中。本項(xiàng)目擬定建設(shè)周期為5－8年，在郫縣政府的指導(dǎo)下，與橫山村、平樂村村委共同組建股份公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落以嚴(yán)君平頭像為主題，用農(nóng)產(chǎn)品栽種圖形，凸顯創(chuàng)意、魅力，制造轟動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，制造兩個(gè)效益的提升，并引進(jìn)以色列農(nóng)莊模式和臺灣創(chuàng)意農(nóng)業(yè)。該村占地約200畝，預(yù)計(jì)造價(jià)含裝修1億元人民幣，開發(fā)商墊資修建，預(yù)租預(yù)售。該島預(yù)計(jì)投入500萬元。該城預(yù)計(jì)造價(jià)1億元。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心。成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場雖然存在諸多問題，但其周圍的交通、商業(yè)配套等比較完善，市場經(jīng)過近幾年的培養(yǎng)，目前是成都人氣較旺的市場，對創(chuàng)意商家有較大的吸引力，該市場投資方對成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場前景看好，同時(shí)，溫江、雙流等也在發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)勢和發(fā)展前景有目共睹，因此，在項(xiàng)目前期，該市場對項(xiàng)目形成一定的威脅。社會穩(wěn)定，人民收入不斷提高，也給文化消費(fèi)提供了一個(gè)巨大的市場。三、機(jī)會（O）分析成都是國務(wù)院的三中心兩樞紐，是教育中心、科技中心，所以自古以來也是人才濟(jì)濟(jì)。規(guī)范文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）建設(shè)和管理，提高文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)水平。第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢（S）分析區(qū)位優(yōu)勢郫縣，地處天府之國腹心，位于川西黃金旅游線、成都市西部交通第一站，經(jīng)高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)走廊與成都市無縫連接。浣花片區(qū)，依托四川省博物院、杜甫草堂博物館、錦繡工場和送仙橋藝術(shù)城，發(fā)展文博旅游、創(chuàng)意設(shè)計(jì)和文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)交易。指標(biāo)名稱成都市郫縣溫江雙流金牛區(qū)郫縣：金牛區(qū)數(shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重地區(qū)生產(chǎn)值39011001001001001001：第三產(chǎn)業(yè)1：信息、計(jì)算機(jī)、軟件服務(wù)1：科技服務(wù)和地勘1：文化、體育和娛樂1：3行業(yè)小計(jì)1：成都市具有全國影響的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地不多，區(qū)域性的特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群有待形成，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯。由于這些區(qū)域房產(chǎn)租金便宜、周圍環(huán)境清凈，適合藝術(shù)創(chuàng)作，吸引了大批青年藝術(shù)家在此設(shè)立工作室，迅速實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)創(chuàng)作上的聚集。在建設(shè)樓宇化產(chǎn)業(yè)園的過程中，出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象——LOFT熱。二、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年到2008年，%%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均十分重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。）宅基地（畝）橫山村平樂村（2）本項(xiàng)目區(qū)企業(yè)情況國有土地上企業(yè)情況集體土地上企業(yè)情況企業(yè)數(shù)量總用地面積各企業(yè)占地情況企業(yè)數(shù)量總用地面積各企業(yè)占地情況橫山村3454畝茶研所180畝、林科院194畝、佛學(xué)院80畝6垃圾場109畝、星輝磚廠39畝、新華磚廠33畝、農(nóng)產(chǎn)品加工廠23畝、三磚廠200畝。在文化產(chǎn)業(yè)上，成都市政府明確提出要重點(diǎn)培育七大產(chǎn)業(yè)：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、動(dòng)漫游戲、出版發(fā)行，尤其是文化創(chuàng)意方面，要將成都建設(shè)成為“西部第一，全國一流”的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿城市，而發(fā)展文化創(chuàng)意方面，人才是最重要的資源，成都一方面可以“宜居”的城市環(huán)境來吸引人才，一方面也要提高將創(chuàng)意轉(zhuǎn)換為產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，去年11月，由中國貿(mào)促會、中央美術(shù)學(xué)院、成都市人民政府主辦的2010中國國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)推廣周上，成都國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立。投資發(fā)展軟環(huán)境從郫縣投資發(fā)展軟環(huán)境看，郫縣具有較強(qiáng)的競爭力。郫縣離成都市主城區(qū)僅十多公里，有羊西線、成灌公路、沙西線、IT大道等多條公路與中心城區(qū)和周邊地區(qū)相連。在這個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，郫縣面臨諸多的發(fā)展機(jī)遇和有利條件。通過整合行業(yè)資源，完善郫縣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套，提升郫縣創(chuàng)意、旅游產(chǎn)業(yè)水平，做大做強(qiáng)郫縣創(chuàng)意、旅游產(chǎn)業(yè)，確立郫縣在成都民族創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為3638萬元，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1167萬元，%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為七個(gè)一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個(gè)民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。項(xiàng)目規(guī)劃面積6000畝，具有資源特別稀缺而不可復(fù)制，融娛樂、休閑、互動(dòng)、養(yǎng)生養(yǎng)老條件十分優(yōu)越而真實(shí)，設(shè)計(jì)建設(shè)起點(diǎn)高等特點(diǎn)。如何利用各民族地區(qū)的文化優(yōu)勢，尋找促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“文化區(qū)”到“文化創(chuàng)意區(qū)”的轉(zhuǎn)變。它是以民族文化為基礎(chǔ)，集觀光、購物、消費(fèi)、娛樂為一體的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，消費(fèi)者以感知各民族的民族風(fēng)情、建筑、習(xí)俗等形式，通過購物消費(fèi)直接為當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)收入，是民族文化與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一體。省委常委、省國資委黨委書記王少雄、省委宣傳部長黃新初、副省長黃彥蓉等出席會議。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地，融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的成果基地、助推中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的引擎、探索中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的新模式。投資規(guī)模項(xiàng)目總投資19461萬元，其中土地費(fèi)用10000萬元，%，工程建設(shè)費(fèi)用6271萬元，%，項(xiàng)目單位成本2780元/平米。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報(bào)。項(xiàng)目的實(shí)施對于挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化，傳承、弘揚(yáng)中華民族有著重要的意義。望叢祠、揚(yáng)雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區(qū)高校科教資源非常豐富，全縣有21所高校22萬師生，擁有170多個(gè)科研機(jī)構(gòu)、10多個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科。在成都市的城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中，郫縣板塊被確定為成都西部健康休閑新城，成為成都重要的城市功能區(qū)，在產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)等方面都有了明確的定位。二、政策環(huán)境2010年11月，《中共成都市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺，業(yè)界給予高度關(guān)注，認(rèn)為這代表了成都市未來5年的發(fā)展方向，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)、非公有制經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新農(nóng)業(yè)農(nóng)村投融資機(jī)制，都將成為未來5年發(fā)展的關(guān)鍵詞。該區(qū)域作為唐昌古鎮(zhèn)整體打造的重要組成部分，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，目前橫山村土地整理項(xiàng)目已獲批復(fù)（文號：成國土資函【2010】146號）。商業(yè)氛圍唐昌的飲食文化發(fā)達(dá)，以自然健康為特色，著名的小吃有名震西川的施鴨子、“合興昌”糖果糕點(diǎn)、艾餑、三合泥、蔣抄手、周牛肉、譚豆腐、羅橋面、梆梆糕等交通便捷緊鄰成灌高速公路、成灌快鐵線、國道317線、沙西線，距成都主城區(qū)僅28公里，屬于成都市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢我國的北京、上海、深圳、杭州等城市已將發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為強(qiáng)市戰(zhàn)略來實(shí)施?！板\里”通過創(chuàng)意點(diǎn)石成金，由過去無人涉足的建筑垃圾搖身變?yōu)槿缃翊缤链缃鸬摹叭珖幕a(chǎn)業(yè)示范基地”?！凹t星路35號”是成都市重點(diǎn)打造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過改造舊廠房發(fā)展以設(shè)計(jì)為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，集聚效果初步顯現(xiàn)，在帶動(dòng)成都創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象，塑造品牌價(jià)值等方面顯示出昂揚(yáng)姿態(tài)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成幾個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)突破的藝術(shù)家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向發(fā)展，出現(xiàn)了為藝術(shù)家以及休閑者服務(wù)的酒吧、餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建筑設(shè)計(jì)、文娛創(chuàng)作、傳媒娛樂、動(dòng)漫、軟件、音樂、服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集。新人包裝缺位成都擁有多所藝術(shù)高校，也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術(shù)家，由于創(chuàng)意經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重威脅。四片紅星路片區(qū)，依托“紅星路35號”園區(qū)、成都日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、四川日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，發(fā)展傳媒業(yè)、廣告業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)。依托安仁文博旅游發(fā)展區(qū)、天府古鎮(zhèn)、安靖蜀繡產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，發(fā)展文博旅游、農(nóng)業(yè)觀光、創(chuàng)意設(shè)計(jì)業(yè)。當(dāng)然這些資源都沉默在學(xué)校的教學(xué)中，連學(xué)生也被束縛在校園內(nèi)。平樂寺、嚴(yán)君平、大墳包、讀書臺、通漢井、洗硯池，橫山以其厚重的人文歷史，是打造文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源。 成都正式獲批假如聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)。對于這樣一個(gè)宏偉的目標(biāo)，政府在做頂層規(guī)劃和策劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，所有的世界級的城市實(shí)際上在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是非常發(fā)達(dá)的，占到了經(jīng)濟(jì)總量的80%以上，而其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就是非常重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。七個(gè)一即一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個(gè)民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。一廊：民族文化長廊該長廊做為文化廣場的配套，主要概述中國西部52個(gè)少數(shù)民族的概況和習(xí)俗，圖文并茂；工藝為石刻浮雕。該浪漫谷預(yù)計(jì)投入1000萬元。（三）三村簡述川西民俗文化體驗(yàn)村該村以產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民集中安置，以院落為單元開展院落經(jīng)濟(jì)，特色客棧、特色農(nóng)家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長模式，離土不離家，全部安置就業(yè)。該聚落用地約200畝，造價(jià)無法估計(jì)。產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心該中心以公共服務(wù)配套，滾動(dòng)發(fā)展，開發(fā)、招商，創(chuàng)意產(chǎn)品、知識產(chǎn)權(quán)申報(bào)，稅務(wù)、工商、咨詢、法律等綜合功能。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后，收回全部投資。由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司客戶服務(wù)部物業(yè)管理部信息中心財(cái)務(wù)部市場部綜合管理部市場部：項(xiàng)目營銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務(wù)部：客戶關(guān)系管理、受理投訴、客戶溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費(fèi)用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場建筑、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場經(jīng)營計(jì)劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理；信息中心：市場、行業(yè)、產(chǎn)品信