【正文】 人員風(fēng)險主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項目造成的風(fēng)險。還本付息資金來源為廠房及輔助配套用房的出租收益和部分公司自有資金。投資回收期經(jīng)測算，項目靜態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期），動態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期）。投資利潤率投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計能力的一個正常運營年份的年利潤總額與項目總投資的比例。具體詳見項目銷售收入估算表。計算期的確定根據(jù)本項目實際情況，參照類似項目的計算期限，確定項目計算期為11年，其中：建設(shè)期1年，運營期10年。完成項目可行性研究報告、評估報批，同時完成項目環(huán)境影響評估報告，落實資金來源。項目建成后，公司采取董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)部、物業(yè)管理經(jīng)營部和保安部，其企業(yè)組織系統(tǒng)如下：公司董事長(1人)公司總經(jīng)理（1人）物業(yè)管理部（6人）辦公室（3人）保安部（4人）財務(wù)部（3人）項目建成后，根據(jù)服務(wù)業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，湖南平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司擬配置18人，管理人員3名，技術(shù)人員6人，保安4人，財務(wù)人員3人。只有建立一個科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項目機構(gòu)，才成很好地完成本項目的建設(shè)和運營。適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面。設(shè)立環(huán)境保護(hù)和安全衛(wèi)生機構(gòu)和人員，本工程建成后，指派一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、勞動衛(wèi)生及安全生產(chǎn)工作，并設(shè)管理人員負(fù)責(zé)組織、落實、檢查本企業(yè)的環(huán)保、勞保及安全工作，發(fā)現(xiàn)不符合國家規(guī)定的問題，及時采取改進(jìn)措施，確保環(huán)境質(zhì)量和安全生產(chǎn)。室內(nèi)消火栓箱配有直接啟動消防泵的啟動按鈕。本項目是主要是工業(yè)廠房、倉庫和配套用房，防火設(shè)計十分重要。施工期間，作業(yè)機械屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的居民的良好聲環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。中壓管網(wǎng)按遠(yuǎn)期規(guī)劃布置，并根據(jù)道路條件逐步形成環(huán)狀布置，低壓管網(wǎng)以枝狀方式布置。車間配置動力配電箱、照明配電箱、放射式向各用電設(shè)備供電。（5）活動中心建筑2層活動中心1棟，建筑面積816平方米。場區(qū)內(nèi)各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通風(fēng)采光。（7）廠房周圍的綠化可輔植草坪或種植對大氣含塵、含菌濃度不產(chǎn)生有害影響的樹木，但不宜種花。項目附近有大型沙場、石料開采場，可以生產(chǎn)大量的細(xì)沙和塊片碎石，沙、石料運輸可以通過平伍路直通料場，運輸條件均較方便。有霜凍和降雪，集中在4～8月，全年無霜期為270天。 工程地質(zhì) 規(guī)劃范圍內(nèi)盡管有較多的山體，但大多為土質(zhì)山體，只有南部和中北部部分為石質(zhì)山體，總體來說，工程地質(zhì)情況比較適宜建設(shè)，同時可通過從低山低丘陵取土，來滿足平整土地所需的土方。未來隨著園區(qū)硬件設(shè)施的不斷完善，入園企業(yè)數(shù)量的增加，產(chǎn)業(yè)的集聚效益和規(guī)模效應(yīng)將逐步得到體現(xiàn)，園區(qū)對外部資本的吸引力將日益顯現(xiàn)，因此，項目的前景很好。另外通過園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目的實施，可以使生產(chǎn)用房和生活、辦公等配套用房合理布局，有效節(jié)約土地資源；通過園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，建立中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)資源共享平臺，可有效降低企業(yè)的研發(fā)支出和生產(chǎn)成本，實現(xiàn)土地的集約使用。項目的實施，可以避免單獨引進(jìn)中小企業(yè)而造成的零星布局和散、亂現(xiàn)象的存在，真正形成企業(yè)協(xié)同效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，增強園區(qū)企業(yè)的競爭力，優(yōu)化園區(qū)的結(jié)構(gòu)布局，提升園區(qū)的承載能力。另外，企業(yè)就是在資本充足的情況下自建廠區(qū)，從建設(shè)到投產(chǎn)至少需要12年的時間，這對一般企業(yè)來講，并不利于產(chǎn)品市場的搶先占有。目前，長株潭經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，龍頭企業(yè)眾多，產(chǎn)生了一批如三一重工、中聯(lián)重科、遠(yuǎn)大空調(diào)等具有國際競爭力的大型企業(yè)，為其配套的機械電子中小企業(yè)生存空間巨大。順應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，中西部地區(qū)近年較好地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)了自身工業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。主要安排泵業(yè)機械制造、新型電子電器、電子配件、電子產(chǎn)品、交通裝備制造、汽車零部件制造配套業(yè)和機電配套制造加工類企業(yè)。在平江縣現(xiàn)有的物流網(wǎng)基礎(chǔ)上，配套建立物流中心、工商企業(yè)、物流企業(yè)、物流節(jié)點、商檢服務(wù)、行政管理服務(wù)等六大信息系統(tǒng)；立足平江，面向京珠高速貫穿的城市，輻射全國，實現(xiàn)物流信息共享、物流資源優(yōu)化整合。集中制造，規(guī)模生產(chǎn)。鼓勵本地制造企業(yè)積極參與到本產(chǎn)業(yè)來，利用企業(yè)自身的技術(shù)優(yōu)勢與市場優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（2）食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)以市場為導(dǎo)向，以效益為 ，通過技術(shù)革新提升質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提高產(chǎn)品檔次，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部戰(zhàn)略性調(diào)整；把發(fā)展工業(yè)園的食品加工作為帶動全縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過食品加工產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展，企業(yè)的集團(tuán)發(fā)展，以此推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，從實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收方面尋找切入點和突破口，培育出若干個大型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，并形成支柱產(chǎn)業(yè)。發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展壯大食品加工產(chǎn)業(yè)與金屬冶煉深加工產(chǎn)業(yè)，至2015年底，園區(qū)食品加工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到20億元，金屬冶煉深加工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到120億元。園區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃根據(jù)《湖南平江伍市工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（20062020）》文本，平江伍市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍為：北抵平伍公路，西達(dá)京珠高速公路，東、南兩側(cè)至主要山體。目前，園區(qū)已形成以機械電子、有色金屬深加工、食品深加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。一般高級管理人員2000元/月；一般技術(shù)員工1500元/月；一般熟練工人1000元/月，最低薪資600元/月。京珠高速公路、107國道、S308省道和汩羅江縱橫交錯，在園區(qū)形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，距長沙市66km、岳陽市70km、平江縣城38km，具有“一江四路”的交通優(yōu)勢。經(jīng)對項目進(jìn)行財務(wù)分析，%，%；%，當(dāng)i=10%時。本項目建設(shè)地址位于平江伍市工業(yè)園內(nèi)，東靠華龍食品、西至嚴(yán)家鋪路、南至平伍公路。第一章 總論湖南平江工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項目可行性研究報告編制單位：北京中天元工程設(shè)計有限責(zé)任公司工程咨詢資格等級：甲級工程咨詢資格發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：工咨甲10120080002法定代表人：李促進(jìn)國家發(fā)改委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2002年版）；國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）；國土資發(fā)2008（24）號國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知；國土資發(fā)2009（56）號國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策》的通知；《湖南平江工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（20062020）》文本；業(yè)主提供的相關(guān)資料；項目調(diào)研收集的相關(guān)資料。場地為淺丘林地，地勢起伏不大，無其他建筑設(shè)施，無需拆遷。通過上述分析表明，項目具備一定盈利能力，且項目內(nèi)部收益率高于銀行貸款利率水平，滿足于行業(yè)基準(zhǔn)收益率要求，因此，實施項目在財務(wù)上是可行的。距京廣線、武廣高鐵線長沙火車站66km，岳陽火車站70km，汩羅火車站10km，全封閉高速公路直達(dá)，驅(qū)車50分鐘即可抵達(dá)。機械電子產(chǎn)業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有湖南恒信、平江正也機械、宏邦凈化和上市公司天一科技等；有色金屬深加工產(chǎn)業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有中國黃金科技集團(tuán)投資的中南黃金冶煉，浙江久立集團(tuán)投資的鑫立合鋼，冶煉深加工企業(yè)長城銅業(yè)、玉峰銅業(yè)、長益銅業(yè)、永昊銅業(yè)等；食品深加工產(chǎn)業(yè)方面有華龍方便面、今麥郎粉絲、果之然食品、翔宇食品等。園區(qū)規(guī)劃總體目標(biāo)是：緊抓“中部崛起”和泛珠三角、長株潭經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展和區(qū)域合作的戰(zhàn)略機遇，進(jìn)一步加快園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，通過努力提升園區(qū)管理水平，實現(xiàn)開發(fā)管理市場化；通過努力提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)配置集中化；通過努力提升基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平，實現(xiàn)用地控制彈性化；通過努力提升生態(tài)環(huán)境和企業(yè)環(huán)保發(fā)展水平，實現(xiàn)園區(qū)環(huán)境生態(tài)化，最終建成功能分區(qū)明確、基礎(chǔ)設(shè)施完善、現(xiàn)代工業(yè)景觀和生態(tài)景觀融合的省內(nèi)一流的省級開發(fā)區(qū)。積極培育機械電子、建材與竹木加工與輕工產(chǎn)業(yè)，至2015年底，機械電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到44億元，新型建材產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到6億元，輕工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到10億元。實施名牌戰(zhàn)略，力爭做到一個行業(yè)一個龍頭，一類產(chǎn)品一個品牌。（4）建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)。通過縣域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，運用企業(yè)聯(lián)合、市場集中開發(fā)等方式，吸引分布于縣級格的的建材企業(yè)向工業(yè)園集中，通過共同努力，做大做強建材業(yè)。按照《湖南平江工業(yè)園產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》，園區(qū)將形成金屬冶煉深加工和再生資源深加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、機械電子產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和輕工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)等五大工業(yè)組團(tuán)。建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的南部。自金融危機爆發(fā)以來，由于低廉的生產(chǎn)成本和較高的性價比，眾多內(nèi)地工業(yè)園區(qū)企業(yè)其產(chǎn)品在市場競爭中脫穎而出，取得了更好的經(jīng)濟(jì)效益和更大的市場份額，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)一步加快了產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移。平江縣及周邊地區(qū)黃金、錳、鉛鋅礦產(chǎn)資源豐富，黃金洞是我國大型高品位金礦；省內(nèi)有在內(nèi)地和香港兩個市場上市的大型有色金屬開采、加工企業(yè)——湖南有色，有利于發(fā)展有色金屬冶煉深加工、有色金屬新材料及再生資源加工產(chǎn)業(yè)，通過技術(shù)延伸其產(chǎn)業(yè)鏈的中小企業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景。由此，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)及租賃是促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的需要與客觀要求。是集約節(jié)約用地的需要目前，“用地難”是困擾各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大難題。第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模平江伍市工業(yè)園在2002年建園初，該區(qū)還是一片荒地。根據(jù)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展定位和項目功能要求，并考慮項目資金能力和建設(shè)場地等多種因素，平江工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)規(guī)模為：，符合國土資發(fā)2008（24）號工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)的指標(biāo)。 水文 工程地表水系發(fā)育，主要為自東向西跨越城區(qū)的汨羅江，該河流域降水量充沛，雨量多集中于4～8月，河水受降水影響明顯。常年風(fēng)力12級,。項目所需的水泥、石灰生