【正文】 車(chē)輛通過(guò)車(chē)行道直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，使小區(qū)內(nèi)部形成純步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)舒適、安靜和安全的人居環(huán)境。二、獲詹天佑土木工程大獎(jiǎng)14項(xiàng)。1號(hào)公館”項(xiàng)目獲得“福建省安全文明施工管理示范標(biāo)桿工地”稱(chēng)號(hào)，同時(shí)以良好的施工品質(zhì)獲得了“廈門(mén)市優(yōu)良工程”稱(chēng)號(hào)，“三遠(yuǎn)龍江一號(hào)”、“三遠(yuǎn)某集團(tuán)充分發(fā)揮中國(guó)建材集團(tuán)“央企市營(yíng)”的品牌優(yōu)勢(shì)，走聯(lián)合重組、資本運(yùn)營(yíng)、兼并收購(gòu)的道路，實(shí)施大規(guī)模、高層次的跨區(qū)域、跨所有制的戰(zhàn)略性重組，為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與合作企業(yè)的合作共贏和包容性成長(zhǎng)，2013年9月與福建當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三遠(yuǎn)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同組建某城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司，共同推進(jìn)開(kāi)發(fā)泉州城鎮(zhèn)化改造項(xiàng)目。機(jī)會(huì)(opportunity)某市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2012年，%，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)第23位，多年保持福建省省第2位；人均GDP、人均財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)化率、人均汽車(chē)保有量、城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)、新農(nóng)保標(biāo)準(zhǔn)、新農(nóng)合標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)指標(biāo)，均位居全省縣市第一。二、土地開(kāi)發(fā)資源狀況項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)占地面積：總占地面積約118280㎡，土地出讓面積為107587㎡（其中20121804號(hào)地塊，土地面積29346平方米，其中出讓面積25723平方米、劃撥道路面積3623平方米；20121808號(hào)地塊，土地面積88934平方米，其中出讓面積81864平方米，劃撥道路面積7070平方米。公司將秉承集團(tuán)一直以來(lái)致力于城鎮(zhèn)化建設(shè)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)新型環(huán)保節(jié)能房屋、立足于國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目的銷(xiāo)售期由某置業(yè)有限公司采用公開(kāi)招標(biāo)的方式委托專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理。(七) 建筑消防措施圍繞項(xiàng)目建筑物修建環(huán)形消防通道，路寬9m。室外消防給水管網(wǎng)為環(huán)狀布置，室外消火栓間距按≤120m的間距設(shè)置，室內(nèi)按＜50m的間距設(shè)置；室外消火栓管道直徑≥100mm；室外消火栓沿場(chǎng)區(qū)內(nèi)道路設(shè)置，消火栓距離路邊≤2m，距建筑外墻≥5m；室外消火栓的保護(hù)半徑≤150m。衛(wèi)生間設(shè)置通風(fēng)換氣系統(tǒng)。(二) 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染防治措施1. 廢氣加強(qiáng)對(duì)地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的進(jìn)出管理，禁止在該區(qū)域鳴笛，同時(shí)在車(chē)庫(kù)出入口及地面停車(chē)場(chǎng)附近設(shè)綠化隔離帶，盡量縮短汽車(chē)出入口停留時(shí)間以減少汽車(chē)尾氣和噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。三、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施(一) 施工期環(huán)境污染防治措施1. 施工期揚(yáng)塵的防護(hù)措施揚(yáng)塵可以通過(guò)采取合理設(shè)置設(shè)備和材料的堆放點(diǎn)，建筑材料設(shè)立臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)常灑水等措施來(lái)減輕對(duì)附近環(huán)境空氣的影響。2. 噪聲項(xiàng)目建成投產(chǎn)使用會(huì)，噪聲主要是地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)生的噪聲，地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)生的噪聲通過(guò)吸、隔聲處理后，基本不會(huì)對(duì)附近住戶(hù)產(chǎn)生影響。項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況良好。層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。對(duì)小區(qū)的平面布置設(shè)計(jì)利用了冬季日照并避開(kāi)了冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用了夏季自然通風(fēng)。四、 能耗指標(biāo)分析(一) 施工期能耗住宅建筑的施工過(guò)程能耗主要有施工現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土、混凝土澆筑振搗、施工過(guò)程照明及施工臨時(shí)設(shè)施用電等。本項(xiàng)目道路、地上停車(chē)場(chǎng)采用水泥混凝土路面，結(jié)構(gòu)形式為：22cm 面層20cm水泥穩(wěn)定碎石 基層20cm水泥穩(wěn)定土 底基層20cm 天然沙礫 墊層天然土基(二) 綠化項(xiàng)目主要在建筑物和道路周邊進(jìn)行綠化，綠化工程總面積73113㎡，綠化率為45%，主要以種植綠色草坪和矮松樹(shù)、喬灌木、游泳池、水系以及景觀小品為主。照明設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)有正常照明、應(yīng)急照明、疏散指示照明、室外景觀照明。污水管管徑DN500，雨水管管徑DN500。3. 供電項(xiàng)目用電主要為照明用電和設(shè)備用電，項(xiàng)目用電由某市供電局靈秀變電所引入，接口位于場(chǎng)區(qū)東側(cè)的金盛路及東南側(cè)的南洋路上。 東經(jīng)118176。地塊編號(hào)地塊位置出讓面積土地用途容積率出讓方式起始價(jià)成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)受讓單位可建建筑面積（㎡）出讓時(shí)間備注2011S17某市服裝城16040平方米（24畝）商業(yè)5拍賣(mài)18000萬(wàn)元34200 百德802002012年4月20日　2011S18某市服裝城18756平方米（）商業(yè)5拍賣(mài)20000萬(wàn)元30700 百德937802012年4月20日　20103101某市寶蓋鎮(zhèn)塘后村57993平方米（87畝）商住3拍賣(mài)30000萬(wàn)元36100 百德157987 2012年4月20日　20111403鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)19944平方米商服住宅用地5拍賣(mài)24000萬(wàn)元29200 中駿置業(yè)997202012年8月17日住30%商70%20111404鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)22668平方米商服住宅用地5拍賣(mài)27300萬(wàn)元33100 中駿置業(yè)1133402012年8月17日住30%商70%20102701寶島路南側(cè)（長(zhǎng)福地段）68488平方（）商服住宅用地拍賣(mài)71200萬(wàn)元82300 福州泰禾集團(tuán)3081962013年1月11日綜合體 20102702寶島路南側(cè)（長(zhǎng)福地段）29034㎡，商服住宅用地3拍賣(mài)21500萬(wàn)元30100 中駿置業(yè)871022013年1月11日　某市20121601號(hào)地塊市區(qū)福輝路東側(cè)、寶島路北側(cè)塘邊段37631㎡（，代征道路面積4933平米，實(shí)際用地49畝）商住3拍賣(mài)2300033100 陽(yáng)光城（控股）集團(tuán)980942013年3月20日　20123601靈秀鎮(zhèn)鈔坑村108080平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場(chǎng)、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限70年掛牌70000萬(wàn)元206000 世茂集團(tuán)3566642013年4月19日　20123602靈秀鎮(zhèn)鈔坑村44196平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場(chǎng)、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限71年掛牌25000萬(wàn)元154686　2013S01靈秀鎮(zhèn)鈔坑村54798平方米其他普通商品住房用地掛牌36000萬(wàn)元　2013S02靈秀鎮(zhèn)鈔坑村45843平方米其他普通商品住房用地掛牌 30000萬(wàn)元　2013S03靈秀鎮(zhèn)鈔坑村69191平方米其他普通商品住房用地掛牌 45000萬(wàn)元　世貿(mào)合計(jì)靈秀鎮(zhèn)鈔坑村總用地面積483畝　　　　　.4. 某市商業(yè)情況項(xiàng)目面積價(jià)格某商城2748；5679；108347；二層：2萬(wàn)3萬(wàn)元/平米臺(tái)昱世貿(mào)中心4168；6993；99306沿主干道街店面：5萬(wàn)元/平米；二層店面：2萬(wàn)元3萬(wàn)/平米根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，某市目前在售店面不多，店面均價(jià)主要集中在46萬(wàn)元/平米左右，店面面積27306平米，店面面積較靈活。 、20112015年保障性住房供應(yīng)情況20112015年，未來(lái)每年保障性住房規(guī)劃指標(biāo)，、每年供應(yīng)套數(shù)為3863套、623套、500套、500套、500套。五、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分：目前，按某市城市發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的格局，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)區(qū)域：1. 中部區(qū)域：以子芳路以西，香江路以南，南洋路以東，八七路以北的集中區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)某市人口增長(zhǎng)的需要。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，隨著城市越來(lái)越一體化，房地產(chǎn)在城市發(fā)展中仍然具有重大的影響力。沿著城鄉(xiāng)一體化路徑發(fā)展，特別是最近幾年，某遇到了非常突出的體制機(jī)制瓶頸，比如土地、人口管理問(wèn)題、環(huán)境承載能力問(wèn)題?，F(xiàn)狀地上建筑雜亂無(wú)章，城市居住生活配套較差，且項(xiàng)目正處于城北片區(qū)，是某市的北大門(mén)，雜亂的環(huán)境，嚴(yán)重影響了某市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，因此某市政府經(jīng)過(guò)研究決定，將其征收后作為儲(chǔ)備用地，項(xiàng)目公司于2014年1月24日以?huà)炫频男问饺〉庙?xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。3) 人均GDP：20032013年，某市人均GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)；20032009年某市人均GDP 20032009年人均可支配收入4) 人均可支配收入：2011年統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)人均純收入36407元，%，整體成上升趨勢(shì)，居民收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的能力也逐步提高，購(gòu)買(mǎi)房屋的剛性需求也能得以釋放。2. 宏觀經(jīng)濟(jì)1) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：“十一五”時(shí)期某市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪擴(kuò)張期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)逐年加快態(tài)勢(shì)。到2015年，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整優(yōu)化為3∶51∶46，突出產(chǎn)業(yè)、港口、城市協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)“現(xiàn)代新型工業(yè)進(jìn)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)城區(qū)”，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?？焖偻ǖ缆肪W(wǎng)：加強(qiáng)沿海與山區(qū)、山區(qū)與山區(qū)間的橫縱向快捷聯(lián)系，形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)。兩軸：即南北向依托永梅路和石永路，連接北側(cè)行政中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心和南側(cè)濱海港口商貿(mào)中心，形成發(fā)展主軸，也是今后永寧打通山、海通道的重要開(kāi)放空間；東西向依托海通路和永寧老街，連接鹽田休閑娛樂(lè)中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心、永寧衛(wèi)形成發(fā)展次軸。向東與環(huán)灣核心區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行銜接，向西聯(lián)系和帶動(dòng)安溪、永春、德化山區(qū)的發(fā)展?！卑l(fā)展布局泉州市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)體系：由三個(gè)層次組成，第一層次為中心城市，即鯉城、豐澤、洛江和泉港；第二層次為次中心城市和山區(qū)縣城，即晉江、某、南安市區(qū)和惠安、安溪、永春、德化縣城；第三層次為各類(lèi)小城鎮(zhèn)，包括沿海、沿江、沿路分布的周?chē)擎?zhèn)。淳風(fēng)新俗：某民風(fēng)淳樸。最熱的七、八月份，平均氣溫在12℃左右，全年平均氣溫20℃～21℃，無(wú)霜期全年長(zhǎng)達(dá)320多天，常年降雨量911～1233毫米，夏季多干旱，5～10月份常有臺(tái)風(fēng)?！?18176。大愛(ài)城”項(xiàng)目憑借高端的社區(qū)品質(zhì)、高尚的人居藝術(shù)，入圍“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”，成功獲得“2012年度中國(guó)最具影響力樓盤(pán)”大獎(jiǎng)，廈門(mén)“三遠(yuǎn)荷墅”、“三遠(yuǎn)設(shè)計(jì)說(shuō)明： 55三、規(guī)劃方案： 56第十三部分 工程招標(biāo)辦法 64一 、 總則 64二、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 64三、招標(biāo)一般原則 65四、招標(biāo)流程 66五、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 68六、投標(biāo)保證金、合同履約保證金 68七、簽訂合同 69八、招投標(biāo)文件的組卷封存 69九、 工程招標(biāo)（材料/設(shè)備采購(gòu)、詢(xún)價(jià)）計(jì)劃 69第十四部分、工程進(jìn)度與建設(shè)管理 70一、管理原則 70二、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制 70三、對(duì)施工進(jìn)度及工程質(zhì)量加強(qiáng)管理 71四、注意施工階段的過(guò)程控制和管理 72五、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 73第十五部分 財(cái)務(wù)分析 76一、項(xiàng)目成本測(cè)算匯總表 76二、某項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 83三、項(xiàng)目投資收益分析表 85四、項(xiàng)目總投資估算表 87五、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 87六、內(nèi)部收益率 88七、投資回收期 88第十六部分 不確定性分析 91一、 項(xiàng)目敏感性分析 91二、 盈虧平衡分析 94第十七部分 資金籌措方案 98一、 資金籌措方案 98二、 資金籌措表 99第十八部分 社會(huì)評(píng)價(jià) 101一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 101二、 風(fēng)險(xiǎn)分析 102三、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 103第十九部分 研究結(jié)論與建議 104一、 可行性研究結(jié)論 104二、 對(duì)本項(xiàng)目提出的建議 105. 第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)某市港塘村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況單位名稱(chēng)： 城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣15,000萬(wàn)元單位住所： 刺桐大橋南800米中遠(yuǎn)大廈法定代表人： 建設(shè)單位： 置業(yè)有限公司法定代表人： 建設(shè)單位簡(jiǎn)介：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位是某置業(yè)有限公司，是某集團(tuán)下屬公司某城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司全資控股的項(xiàng)目公司。江濱花園”、“三遠(yuǎn)龍湖888”等項(xiàng)目面世。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總出讓用地面積（不含代征地）㎡107,2規(guī)劃總建筑面積㎡448,其中計(jì)容面積為㎡362,其中：住宅建筑面積㎡327,其中：商鋪建筑面積㎡35000不計(jì)容面積㎡其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積㎡3建筑密度%　4容積率　5綠地率　%456項(xiàng)目總投資萬(wàn)元261,7項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額萬(wàn)元50,8項(xiàng)目成本利潤(rùn)率　%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）萬(wàn)元48,10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率　%11靜態(tài)投資回收期年 12動(dòng)態(tài)投資回收期年 .第二部分 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景（一）、城市概況1. 自然地理位置某位于福建省東南沿海，泉州市南部，市域三面臨海，西南面與晉江市的西濱農(nóng)場(chǎng)及羅山、永和、龍湖等鎮(zhèn)接壤，東面、南面、北面臨海，瀕臺(tái)灣海峽，在泉州灣至深滬灣之間，距泉州市21千米，南離廈門(mén)97千米，某地處北緯24176。（圖四）區(qū)劃面積平方千米人口區(qū)劃面積平方千米人口鳳里街道29984祥芝鎮(zhèn)30941湖濱街道32