【正文】 （6）地下停車位其中5只贈送給開發(fā)企業(yè)使用，以確保開發(fā)企業(yè)停車要求。物業(yè)管理費支出方面，堅持以服從客戶利益為原則，決不因追求利潤而節(jié)省。建立嚴(yán)格的監(jiān)督考核機制，以【元茂大廈】管理處現(xiàn)場考核為中心，公司監(jiān)督考核為輔的監(jiān)督考核體制，做到績效全面掛鉤。以杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈達(dá)標(biāo)驗收評分細(xì)則為依據(jù)，嚴(yán)格評分，最后形成存在問題的項目清單和整改意見。18對物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能的滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。10路燈完好率85%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 。2房屋零修、急修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。1995年至1998年在浙江亞洲城物業(yè)公司擔(dān)任維修主管，1998年至2000年在杭州市安裝公司擔(dān)任工程部主管。檔案管理方案：1）、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲 存設(shè)施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。 保證完好和可用；178。 清潔設(shè)備178?！?植物干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。綠化管理方案綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護(hù)環(huán)境、營造良好購物環(huán)境等作用。不得在地下車庫內(nèi)加油、修車、洗車。（2）對所有商務(wù)大樓內(nèi)的設(shè)施，可能受臺風(fēng)影響移動的物品，花草樹木，工作人員視實際情況加以固定或撤離。（2）如是整個商務(wù)中心停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向大樓業(yè)主說明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門了解情況，問清來電時間，及時向業(yè)主正確解釋停電原因，來電時間。（4）如有業(yè)主或現(xiàn)場人員受傷。綜合治安管理安全防范管理方案1）、大樓范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時（1）要迅速向公安機關(guān)和有關(guān)部門報案。嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。D. 物業(yè)公司應(yīng)對工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，E. 制定電梯困人的救援工作。，無亂停亂放現(xiàn)象。煙感進(jìn)行一次保養(yǎng)除塵。配電房內(nèi)設(shè)備及線路變改要經(jīng)主管部門同意，重大變更要上報經(jīng)理批準(zhǔn)。9）對臨時施工及住戶裝修要有用電管理措施。定期巡視維護(hù)和重點檢測。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一3公共屋面1） 隔熱層維護(hù)2） 防水層破損維護(hù)3） 防雷接地維護(hù)4） 屋面積水清理每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修1） 由于使用不2） 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，3） 由工程技術(shù)按房屋修繕規(guī)定實施維修：如局部受損較重，4） 應(yīng)請專家“會診”，5） 提出方案，6） 委托專業(yè)公司實施。4辦公后勤工作A． 安排員工用房；B． 物資配備C． 5制定與完善各管理規(guī)章制度A． 嚴(yán)格按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系標(biāo)B． 準(zhǔn)，C． 制定各項工作制度；D． 結(jié)合大樓實際情況，E． 對各項工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。 安保工作的一站式；即無論是辦公人員還是來訪辦事的客人，當(dāng)你或你的車輛進(jìn)入大樓時，我們從大門入口開始就會使你感受到我們的專業(yè)、熱情和安全；進(jìn)入口的智能化管理和遠(yuǎn)程紅外線的隱蔽式監(jiān)控，讓你在大樓內(nèi)安全辦公、辦事；辦公生活空間的“零干擾服務(wù)”在物業(yè)管理服務(wù)的實際工作中不干擾、影響辦公區(qū)域內(nèi)辦公、辦事人員的正常工作次序；我們將在辦公人員到來之前就將你辦公周圍的公共場所清理干凈，將你工作之處的走廊、護(hù)欄、公共門窗打理干凈，將會在你上班前將路面、草坪整理的整潔、有序；建立大樓商務(wù)信息服務(wù)中心平臺為客戶提供商務(wù)信息、業(yè)務(wù)咨詢、有償商務(wù)服務(wù)，使客戶能隨時得到商務(wù)辦公信息和個性化的服務(wù)。這樣不但有利于管理，方便客戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場落實各項工作。 公司管理業(yè)績序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)面 積（萬平方米）品 質(zhì)1星洲花園住宅小區(qū)22國家示范小區(qū)2金頂苑商務(wù)、住宅市 優(yōu)3金田花園住宅小區(qū)省 優(yōu)4金廈公寓住宅小區(qū)西湖文明小區(qū)5江南水鄉(xiāng)別 墅12杭州市6爵士風(fēng)情住宅小區(qū)38杭州市7江楓苑住宅小區(qū)杭州市8和平小區(qū)住宅小區(qū)18市 優(yōu)9東方俊園商業(yè)、住宅28杭州市10天地豪園住宅小區(qū)國家示范小區(qū)11北泉花園住宅小區(qū)重慶市優(yōu)12科技大廈商 務(wù) 樓杭州市13淮海第一城商務(wù)、酒店8江蘇省14新華時代商 住武漢市15匯豐大廈商 務(wù) 樓富陽市16橄欖樹花園住宅小區(qū)23杭州市17永通逸城商務(wù)、住宅38杭州市18西湖凱悅銘鈺公寓酒店產(chǎn)權(quán)公寓杭州市第二部分物業(yè)管理方案及內(nèi)容一、物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃物業(yè)管理模式：公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制與職能部門專業(yè)管理相結(jié)合的組織架構(gòu)，保證公司對各部門、各管理處的直接領(lǐng)導(dǎo)管理，充分掌握整體管理情況，正確決策企業(yè)發(fā)展方向，使公司各職能部門規(guī)范管理，積極協(xié)調(diào)、指導(dǎo)管理處的具體工作；同時實行管理處主任首問責(zé)任制，下設(shè)綜合管理部、保安部、工程維修部和綠化保潔部；針對元茂大廈的管理理念和工作要求，合理配置各層次的管理人員，從前臺的商務(wù)接待、客戶咨詢到出入口、樓宇內(nèi)部的安全保衛(wèi)、保潔服務(wù)、工程技術(shù)保障都采取酒店式規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，切實做到責(zé)任明確，管理到位；以直線管理的方式，延伸元茂大廈的管理品質(zhì)。公司在多年的物業(yè)管理實踐中積累了豐富的管理經(jīng)驗，塑造了一支專業(yè)技術(shù)強，業(yè)務(wù)知識精的骨干隊伍。我們已認(rèn)真地研讀、分析了[元茂大廈]的物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)資料，并踏勘了[元茂大廈]現(xiàn)場。本投標(biāo)書根據(jù)專業(yè)寫字樓管理理念，在借鑒國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理公司成功的商務(wù)樓管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)計劃及實施、社區(qū)文化、管理費用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。 ISO9002:2000質(zhì)量保證體系公司管理的物業(yè)多次榮獲國家、省、市、區(qū)有關(guān)部門的各類褒獎，贏得了業(yè)主和業(yè)界的普遍好評。（3）全面質(zhì)量管理全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長的全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。　◆ 精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)；　◆ 始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時提供服務(wù)，使之時刻有令人重視的感受；　◆ 在提供服務(wù)時，必須事前了解各種類型業(yè)主的“個性”，歸類集中，擬定服務(wù)項目的實施計劃，特別注重實施過程中的業(yè)主的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。前期物業(yè)管理介入工作計劃序號項目工 作 內(nèi) 容計劃時間備注1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同A． 簽定物業(yè)管理服B． 務(wù)合同C． D． 與開發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商?！叭f事開頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。2） 外墻面局部滲漏。2）、安全管理制度包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。6）建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。配電運行記錄，高配每2小時巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄，不能解決的問題要及時書面上報主管部門。 。制訂火災(zāi)報警、滅火程序。保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。采用節(jié)水型水箱閥門等。主接觸點應(yīng)定期檢查清洗。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場并同時封鎖各個出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報并報“110”。（2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場，同時向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止住；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法（1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進(jìn)行搶修，如不能放臨時水管的，在用水低峰時組織搶修。車況不良或車輛漏油不得進(jìn)入車場。車輛不得堵塞地下車庫行車道，否則管理公司將采取強制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負(fù)責(zé)。根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。※ 盆缸清擦干凈、無污、無漬。 務(wù)制度健全，178。 各類標(biāo)178。其他月份具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行消殺。2001年進(jìn)入華立物管公司任金頂苑維修主管和管理處主任助理至今。具有豐富的保安管理經(jīng)驗及處理突發(fā)事件能力。7道路完好及使用率90%95%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。15有效投訴率與處理率1%以下/月95%1%以下/月100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與業(yè)主的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。宣傳動員創(chuàng)建工作需要全體員工積極參與、上下一條心、同心同德、齊心協(xié)力、分工而又合作，全身心地投入。總結(jié)階段——總結(jié)的目的是為下一步的工作總結(jié)經(jīng)驗，以利全面提高管理處的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。附表七 公用設(shè)備、設(shè)施維修材料及保養(yǎng)費 單位；人民幣（元）序號項 目月費用（元）年費用（元）1電梯年檢900108002電梯維保及材料4000480003消防泵、生活泵維護(hù)材料1500180004上、下水管道、閥門1000120005公用配電線路、開關(guān)箱元件60072006燈泡、燈管消耗品80096007消防系統(tǒng)維護(hù)及材料2000240008監(jiān)控、巡更等維護(hù)及材料1800216009外圍道路和走廊內(nèi)墻養(yǎng)護(hù)23332800010地下人防維護(hù)費15001800011中央空調(diào)維護(hù)費用200024000合 計18433221200注：公共能耗費、電梯、水泵運行費、中央空調(diào)費按實分?jǐn)?，?