【正文】 不同商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系情況如下：l 酒店底商配套酒店底商配套一層咖啡吧商務(wù)中心前臺(tái)服務(wù)對(duì)象酒店客人二層美容美發(fā)餐廳服務(wù)對(duì)象酒店客人作為高檔酒店，其基本配套是為酒店客人服務(wù)的，由于酒店底商面積較小，配套不足，因此需要使用其他物業(yè)的商業(yè)配套，可將健身休閑、購(gòu)物的配套功能在公寓的首層底商解決，商務(wù)會(huì)議和高檔餐飲共享寫(xiě)字樓底商配套。同時(shí)項(xiàng)目中酒店檔次越高，公寓租金水平越高，說(shuō)明酒店與公寓，特別是服務(wù)式公寓并沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是一種相互促進(jìn)和積極影響的關(guān)系。各項(xiàng)目修正對(duì)比情況如下：寫(xiě)字樓功能修正對(duì)比公寓功能修正對(duì)比酒店功能修正對(duì)比商業(yè)功能修正對(duì)比通過(guò)以上的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，不同物業(yè)功能的關(guān)系有如下特點(diǎn)：l 綜合性項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓一般規(guī)模比例較大，是相對(duì)主流的物業(yè)類(lèi)型，是項(xiàng)目能否獲得預(yù)期收益的主要力量。 在水晶石的南側(cè)和北側(cè)各設(shè)一個(gè)交通核，其中南側(cè)的交通核為主要豎向交通信道，應(yīng)當(dāng)設(shè)置高檔電梯一部。位置：15軸——17軸、1B——1/F軸圍合區(qū)域。面積：約120平方米功能：兒童游戲場(chǎng)地和相關(guān)游樂(lè)設(shè)施。l 咖啡廳高檔的咖啡廳是提升俱樂(lè)部檔次的有效途徑之一。l 個(gè)性化的會(huì)議室會(huì)議是高檔俱樂(lè)部的主要功能之一，結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，水晶石的會(huì)議室為個(gè)性化的會(huì)議室；考慮目標(biāo)客戶個(gè)性化的需求特點(diǎn)，本俱樂(lè)部的會(huì)議室規(guī)模應(yīng)以小會(huì)議室為主，但空間具有靈活可變性，同時(shí)咖啡廳的裝修等考慮未來(lái)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換的可能，以便在必要時(shí)也可作為俱樂(lè)部的大會(huì)議室，位置：16軸——1/17軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。VIP臺(tái)球：位置： 1/14軸——17軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂(lè)項(xiàng)目。水晶石高檔俱樂(lè)部適合采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡(luò)，為其獲得更多的財(cái)富創(chuàng)造機(jī)會(huì)。隨著西安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的大企業(yè)進(jìn)入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時(shí)社會(huì)財(cái)富不斷積累，新的實(shí)力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。l 商務(wù)俱樂(lè)部的客戶本身就是寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶，在其使用俱樂(lè)部的過(guò)程中，有可能對(duì)其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，對(duì)商務(wù)設(shè)施的需求會(huì)更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂(lè)部類(lèi)型的高端商務(wù)產(chǎn)品。位置：1619軸、DG軸圍合空間面積：330平方米功能：為寫(xiě)字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。l 票務(wù)中心及商務(wù)中心位置：1718軸、BD軸面積：約180平方米功能：票務(wù)服務(wù)、收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、英文翻譯、秘書(shū)服務(wù)等目標(biāo)客戶：寫(xiě)字樓、會(huì)務(wù)客人。并可根據(jù)實(shí)際招商情況增減面積，也可根據(jù)市場(chǎng)需求及實(shí)際使用情況改為辦公室出售或出租。分述如下：l 銀行在考慮寫(xiě)字樓需求的基礎(chǔ)上，由于本項(xiàng)目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒(méi)有銀行的布點(diǎn)，建議在寫(xiě)字樓下設(shè)立支行級(jí)的營(yíng)業(yè)廳；根據(jù)我行市場(chǎng)調(diào)查，目前銀行支行的全部面積基本在1000平方米左右，故需要預(yù)留較大面積的銀行空間，以吸引銀行前來(lái)布設(shè)分支機(jī)構(gòu)。l 作為這些公司的員工，屬于白領(lǐng)階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實(shí)用性和形象并重，在實(shí)惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。由于寫(xiě)字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對(duì)較小，故寫(xiě)字樓的部分配套將作為水晶石的補(bǔ)充面積，劃分到水晶石中。國(guó)內(nèi)公司選擇購(gòu)買(mǎi)的比重較高，而港澳臺(tái)和國(guó)外公司94％以上選擇租賃。目標(biāo)客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對(duì)較大的公司為主，以保證項(xiàng)目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。四、寫(xiě)字樓細(xì)化定位（一） 目標(biāo)客戶定位1. 目標(biāo)客戶分析根據(jù)我們對(duì)西安中高檔寫(xiě)字樓客戶的調(diào)查，寫(xiě)字樓客戶有如下基本特點(diǎn)：被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類(lèi)占19％、咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)占28％、建筑房地產(chǎn)類(lèi)占17％。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整，主要包括：l 提供24小時(shí)熱水根據(jù)我們的調(diào)查，購(gòu)房者中有77%明確表示希望有24小時(shí)熱水，而且提供24小時(shí)熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。l 主題休閑花園二層露臺(tái)需要計(jì)算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對(duì)于貴公司是一個(gè)損失。位置：14軸、DF軸圍合空間。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶。l 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。一層?xùn)|南角的門(mén)面房能夠滿足藥店和花店對(duì)于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，提供專(zhuān)業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。l 高級(jí)超市由于高級(jí)超市需要對(duì)內(nèi)、對(duì)外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達(dá)的位置。2層通高的大空間有利于展示投資型服務(wù)公寓的形象，提升檔次。l 健身會(huì)所與公寓式酒店合用配套；l 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門(mén)面房，兼顧了對(duì)公寓式酒店、寫(xiě)字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫(xiě)字樓客戶提供服務(wù)。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；以滿足日常生活的實(shí)用性為主，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場(chǎng)所。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機(jī)房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分。位置：13軸、J K軸圍合的空間面積：約50平方米功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。（四）商業(yè)配套定位細(xì)化根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的12層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類(lèi)型服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。而300間客房的酒店，對(duì)于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均6090間客房需要一部電梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)，300間客房約需要45部客用電梯。l 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫(xiě)字樓相對(duì)稍近，接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。兩種方案各有優(yōu)勢(shì)和不足之處，現(xiàn)分述如下：優(yōu)勢(shì)：l 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。以免人流混雜，對(duì)雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。因此，綜合比較幾種公寓類(lèi)型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類(lèi)型。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，品質(zhì)難有保證。l 商住公寓檔次與酒店、寫(xiě)字樓的檔次不匹配，對(duì)項(xiàng)目總體品質(zhì)有影響，會(huì)造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本要求。我們下面對(duì)有可能的公寓類(lèi)型一一進(jìn)行分析，從而判斷最為適合的公寓類(lèi)型。l 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售，縮短回款速度。l 必須與專(zhuān)業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作，有良好的酒店銷(xiāo)售渠道，才能夠保證項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)。l 可以帶動(dòng)其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷(xiāo)售。（3）在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。l 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對(duì)其吸引力不足。通過(guò)以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)純酒店。通過(guò)我們對(duì)北京商務(wù)綜合建筑體的專(zhuān)題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是4星級(jí)、5星級(jí)高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對(duì)綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支持作用。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類(lèi)產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)，也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對(duì)高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫(xiě)字樓、商務(wù)俱樂(lè)部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。此外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項(xiàng)目定位的前提條件。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面提出了我們的定位建議。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫(xiě)字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。同時(shí)西高新經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。綜合來(lái)看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施不足，而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求，開(kāi)發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場(chǎng)需求，有良好的市場(chǎng)空間。對(duì)于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是：，而對(duì)高檔酒店的需求在不斷增長(zhǎng)；，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價(jià)值提升。2. 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。l 與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。（4）通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)：l 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購(gòu)買(mǎi)了15年后的可以繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。l 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。1. 純公寓l 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。3. 酒店式公寓l 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，其分銷(xiāo)渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。在客戶方面也會(huì)與酒店客人有沖突。（三）水晶島公寓細(xì)化定位1. 目標(biāo)客戶（1）公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。3．具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式：l 分樓層組合l 豎向組合下面將對(duì)此二種方式加以分析說(shuō)明。一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，對(duì)于酒店客人而言，由于是短期居住，對(duì)此可能不會(huì)特別關(guān)注。l 東側(cè)12層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。劣勢(shì)：l 西部大堂的面積相對(duì)較小，空間相對(duì)局促，對(duì)于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。而本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對(duì)于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。通過(guò)將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷(xiāo)售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過(guò)改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。l 商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通酒店的客戶類(lèi)似，商務(wù)中心是必須的配置。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類(lèi)功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無(wú)法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫(xiě)字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門(mén)廳約240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門(mén)面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。一層?xùn)|北角的門(mén)面房可以通過(guò)大堂經(jīng)過(guò)道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對(duì)外臨街（唐延路），便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫(xiě)字樓和項(xiàng)目周邊其它寫(xiě)字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專(zhuān)業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。位置：藥店位于CA軸、12軸圍合的空間；花店位于CA軸、24軸圍合的空間。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開(kāi)闊的空間。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂(lè)組合器械等。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。購(gòu)房者對(duì)24小時(shí)熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺(tái)及國(guó)外公司各占2％和7％。本項(xiàng)目寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶為：高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類(lèi)公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類(lèi)客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫(xiě)字樓的不同習(xí)慣。同時(shí)由于公寓式酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫(xiě)字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。l 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。位置：2630軸、BG軸圍合的空間。位置：2226軸、