【正文】 同時，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來給自己的指導(dǎo)和幫助，是他們教會了我專業(yè)知識，教會了我如何學(xué)習(xí)，教會了我如何做人。因此，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和較好的社會效益。5%內(nèi)變動時，項目盈利能力都十分可觀。5177。一般地，當(dāng)盈虧平衡保本點在70—80%之間時，項目風(fēng)險較低，％，因此安全余度較大。詳見附表11“資金來源與運用表”。借款償還期為1年，滿足銀行要求的還貸期限。詳見項目現(xiàn)金流量表（附表8）(IRR)項目稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（年），大于12%的年基準(zhǔn)收益率，說明項目是可行的。 .根據(jù)前面的投資估算的資金需求量，考慮資金的可得性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，擬從以下三個渠道籌集資金：一是項目業(yè)主的自有資金，二是預(yù)售資金，三是從國內(nèi)商業(yè)銀行取得信貸資金。、設(shè)備費、基礎(chǔ)設(shè)施及市政工程費 202萬元等。本擬建項目預(yù)售許可證在2017年第一季度辦好，二季度正式開盤銷售；車庫在2018年第一季度開始進(jìn)行競拍銷售。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項目決定采取平行和流水施工的作業(yè)方式，本項目計劃整體的工作時間從2016年7月1日開工，至2018年7月1日完工，歷經(jīng)24個月。公司自成立以來，始終堅持以技術(shù)為先導(dǎo)，配以嚴(yán)格的品質(zhì)檢驗，完善的管理制度。[對房子的態(tài)度]改善住房條件，現(xiàn)有住房不理想；房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源[產(chǎn)品需求]與孩子成長相關(guān)的文化教育需求和安全需求；有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)及初高中；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長創(chuàng)造條件。目規(guī)劃建設(shè)堅持以“科技筑家”為理念，將現(xiàn)代智能科技及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)植入建筑及服務(wù)，賦建筑以科學(xué)的智慧，運用新古典主義與現(xiàn)代自然主義相結(jié)合的園林風(fēng)格。住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積成都卓望嘉物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計公司其他銷售均價銷售方式出售是否反租否反租率定位社區(qū)商業(yè)（部分門面臨街）總建筑面積車位數(shù)量1:1價格（租售）成都卓望嘉物業(yè)服務(wù)有限公司建筑設(shè)計公司總戶數(shù)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）共計18層主力戶型描述二室一廳熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)點式結(jié)構(gòu)住宅形勢銷售價格（套內(nèi)面積）起價2600元/平方米單層增價36216平方米綠地率31%容積率建筑特色戶型設(shè)計，有大中小各個規(guī)模（樓中樓及小錯層），搭配合理，格式多樣，格調(diào)新穎。車位數(shù)量410價格（租售）調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱金都園林鑫城樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位山水園林小區(qū)聯(lián)系電話樓盤位置開陽周邊環(huán)境及社區(qū)配套小區(qū)朝向坐北朝南，東抵開陽四中，西至六塊碑中心轉(zhuǎn)盤路口，南臨環(huán)城北路大道配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商開陽縣金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司其目的是鼓勵大量購買，或集中向本企業(yè)購買。,拉動其他新型建材行業(yè)的發(fā)展；,使用中易于改造、靈活方便,給人帶來舒適感等等。與快樂不期而遇，邂逅最美“森”活。 ．2．2競爭格局多元化。 ．1．1xx商品房市場分析從2012年7月以來，xx住宅新增供應(yīng)量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為主。其中,投資性需求又可分為兩類:一類是長期投資,另一類是短期投機(jī)。如果簡單地考慮宏觀調(diào)控的短期目標(biāo),不考慮中長期目標(biāo),勢必會降低國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場具有壟斷性、外部性、公共品特性及信息不對稱性。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。目前我國存在著如何適度揭制房價、平衡供需關(guān)系等問題。當(dāng)前雖許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)注意到風(fēng)格的塑造，但也存在1些問題，主要過分迷戀歐式、忽視亞洲，忘記了中國。 水：1戶1表 供建設(shè)項目可行性研究是投資決策前期，對項目相關(guān)市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等因素進(jìn)行全面分析、論證，進(jìn)而判斷項目技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性，并對多方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。分析過程主要包括： 項目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計、資源條件、項目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測算（投資估算、資金籌措分析、贏利預(yù)測等），進(jìn)行財務(wù)評價（計算財務(wù)評價指標(biāo)、盈虧平衡分析、敏感性分析），最終提出項目研究結(jié)論。入戶大堂氣派尊崇，業(yè)主回家便有一種在星級9點獨家的溫馨感覺。月 附加信息：物業(yè)公司： 建筑單位：某建工集團(tuán) 代 理 商： 地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)景觀設(shè)計： 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計有限公司建筑設(shè)計： 工程設(shè)計建設(shè)有限公司 按揭銀行： 銀行產(chǎn)權(quán)年限：50年 戶 數(shù)：總戶數(shù)2000戶 2．2本項目配套設(shè)施供經(jīng)欣幼稚園中小學(xué)：xx23中、行知小學(xué)大學(xué)：某財經(jīng)大學(xué)商場：綠谷購物中心、某國際廣場醫(yī)院：熊英診所、某區(qū)黔靈醫(yī)院郵局：大營坡郵政所銀行：中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行(大營坡分理處)、中國農(nóng)業(yè)銀行(中北支行)2．4本項目便捷功能集購物—世界500強(qiáng)商業(yè)巨頭沃爾瑪入駐，生活便利—笑傲全城，xx公館坐落于大營坡，占據(jù)xx北大門，踞主城、抵烏當(dāng)、通金陽，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，公共交通發(fā)達(dá)。 2．6本項目室外環(huán)境：建設(shè)面積達(dá)10000㎡的市民休閑廣場，打造xx生活魅力磁場。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌。房地產(chǎn)市場的管理也逐步適應(yīng)房地產(chǎn)市場化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為,中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策,這些政策將規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場,使市場形成健康的運行機(jī)制。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。．1xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：從2012年10月起xx持《居住證》可購保障房；《某省流動人口服務(wù)管理條例》于2012年10月1日正式實施。．2xx市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：．2．1區(qū)域發(fā)展均衡化。旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游(休閑)運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目。使小區(qū)內(nèi)孩子有好的教育和教育環(huán)境。天譽城的折扣定價策略采用數(shù)量折扣，折扣定價是指對基本價格作出一定的讓步，直接或間接降低價格，以爭取顧客，擴(kuò)大銷量。此外，銷售速度的加快，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)增加，流通費用下降，產(chǎn)品成本降低，從而導(dǎo)致企業(yè)總盈利水平上升。項目開發(fā)進(jìn)度、規(guī)模、配套開陽縣第四中學(xué)、開陽縣中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、開陽縣交警大隊、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行開陽支行、城郵政局儲蓄所、 農(nóng)貿(mào)市場、休閑場、社區(qū)活動中心銷售時間月 總戶數(shù)737戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）金都園林鑫城住宅總層數(shù)分為6+11+1層主力戶型描述三居熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)住宅形勢銷售價格（套內(nèi)面積）起價3280元/平方米單層增價居高臨下建筑設(shè)計公司住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積戶型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，采光通風(fēng)劣勢項目規(guī)劃有7080萬方左右的集中式商業(yè)，在整個項目中將配建一定數(shù)量小學(xué)和幼兒園銷售時間最高價總體規(guī)劃布局價格（售）附層月其他費用劣勢交房時間均價4500元/平方米銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中小等戶型為主，主要銷售對象為購房為孩子讀書的父母和有一定積蓄的年輕人，降低置業(yè)者的購買壓力。[產(chǎn)品需求]交通方便，周圍有商場。（2） 選派經(jīng)驗豐富的施工隊伍及人員參與此項目施工，確保投入一流的工程管理人員，一流的工程技術(shù)人員，一流的施工隊伍，施工某力弘揚“求實從嚴(yán)、重譽創(chuàng)優(yōu)、團(tuán)結(jié)自強(qiáng)、開拓奮進(jìn)”的企業(yè)精神。根據(jù)施工組織安排，大致估計工程量然后根據(jù)定額及相關(guān)工程日期安排施工組織及安排人員。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。3)促銷手段。其余不足資金由預(yù)售收入而來。包括轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、。由于本項目以季度為最小計算期單位，故需算出季度的基準(zhǔn)收益率，經(jīng)計算得，ic（季度）=1=%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等。.項目計劃總投資為19433萬元，除去開發(fā)商資本金和銷售收入滾動使用，剩余不足款項均由銀行貸款解決。通過對照各項來源資金與占用資金，弄清資金占用是否合理、資金來源是否可靠。銷售面積盈虧平衡點Q=C/P=1943310000/4700=41346（㎡）41346/56820=%此時本項目銷售面積保本點為41346㎡，占計劃總銷售面積56820㎡%。結(jié)果如下表992?？梢姳卷椖靠癸L(fēng)險能力較強(qiáng)。本擬建項目的目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資率稅率，均達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)值，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。因此，在整個建設(shè)期間，應(yīng)加強(qiáng)工程項目管理，落實材料采購和資金供應(yīng)計劃，確保項目的順利進(jìn)行。衷心感謝以上的老師和工作人員!參 考 文 獻(xiàn)[1][M].機(jī)械工業(yè)出版社,2008 [2][M].中國建筑工業(yè)出版,2015[3]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].中國人民大學(xué)出版社,2012謝經(jīng)榮等[4]項目評估理論與方法[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報,2013(2) 何俊德[5]工程經(jīng)濟(jì)與項目評價[J].2015(2) 趙國杰[6]:理論精要與案例解析[M].電子工業(yè)出,2013[7]何俊德 項目評估理論與方法[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報,2014(2)[8]鄭華 房地產(chǎn)市場分析方法[J].天津大學(xué)學(xué)報(工程版),2015(1)[9]趙國杰 工程經(jīng)濟(jì)與項目評價[J].上海科學(xué)報(工程篇),2015(2)[10]喻穎正 中國房地產(chǎn)投資決策資源戰(zhàn)略[D].2015[11][M].東北財經(jīng)大學(xué)出版,2014[12]工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計指導(dǎo)書[M].[13][M].人民交通出版社,2013[14]工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計指南[M].附表1：建設(shè)項目總投資估算表序號項目總投資（萬元）單方造價（元/㎡）備注1土地費用 2前期工程費3工程建設(shè)費、設(shè)備費