【正文】 涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。⑴、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額大于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。利潤表中“主營業(yè)務收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認的收入 *5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 報表附注中應交稅金中本期應交營業(yè)稅 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　比率=確認的收入*5% / 報表附注中應交稅金中本期應交營業(yè)稅 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于指標3中1 的情況如果1 ，少計提稅金，同時檢查報表附注中對“無形資產(chǎn)”的披露，是否有本期轉(zhuǎn)出的無形資產(chǎn)，如果有則需要企業(yè)提供轉(zhuǎn)讓合同。③、通過報表附注“應收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務處理存在疑點。如果1 ，即表示該企業(yè)當期確認的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑵、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額等于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。注意是否企業(yè)直接將成本轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可能涉及到企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。⑴、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額大于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查是否存在自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。本年度 上年度利潤表中“主營業(yè)務收入” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營收入 　 　 比率=確認的收入 / 收到的經(jīng)營收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，但應收帳款按會計制度確認收入。（九）評估指標特點有科學依據(jù)，指標來源于資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；簡單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計算公式”、“結(jié)果分析”、“涉及重點檢查科目”。② 可能涉及的稅種。② 可能涉及的稅種。（2）比率B：比率A與行業(yè)折扣對比指標：① 模型較小比率A 行業(yè)折扣 較大比率A ② 目的：初步解決視同銷售、低價銷售的情況。注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。建立模型：（1）指標151：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 — 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款——定金】* 5%*5% 2申報繳納企業(yè)所得稅（2）指標15153：確認收入指標≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%*5%申報繳納企業(yè)所得稅注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。（2）　指標13133：確認收入指標3≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。靈活應用：如果“定金”直接記入預收帳款，則沒有“其他應付款定金”；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關(guān)心的問題。財務會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。通過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（財務數(shù)據(jù)較為專業(yè)。② 案件審批。（二）約談工作根據(jù)評估意見書進行預案：⑴ 制作約談通知書。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。約談處理：⑴ 排除假設案件、入庫案件：① 案件報告。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。⑵　假設科目疑點。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。（三）涉稅信息提取該公司財務會計報表：⑴ 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。二、具體應用（一）納稅情況對比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。運作流程：新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎設施建設 房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設和租售管理兩大階段。一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設項目所處位置和建設內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。其中，開發(fā)建設階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設計、取得土地使用權(quán)、施工準備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。⑵ 報表附注。土地增值稅匯總證明。（六）完成《納稅評估意見書》。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。（二）約談工作根據(jù)評估意見書進行預案：⑴ 制作約談通知書。② 案件審批。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。⑵ 準備提供資料清單。③ 案件歸檔?！吨袊嗣胥y行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》銀發(fā)[2022]121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務人員以及機構(gòu)，各項財務數(shù)據(jù)較為齊全。大中型企業(yè)都能實現(xiàn)網(wǎng)上申報。目的：主要是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當期確認的收入數(shù)。使用該指標前了解企業(yè)對于“應收帳款”確認收入的方式，了解企業(yè)對于“定金”、“認購金”的記帳科目。該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。2京地稅企[1999]398號《關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知 》規(guī)定：對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為3％—5％。該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約為9.5折。③ 可能涉及需要進一步核實的情況。③ 可能涉及需要進一步核實的情況。（十）評估指標作用可為重點涉稅疑點評估提供突破口；可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用。需要配合報表附注中的應收帳款或者“應收帳款”明細帳。可能涉及到企業(yè)所得稅問題。①、企業(yè)有收回以前年度已計提的壞帳準備，則該指標不能確定。②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計提的壞帳準備，則企業(yè)帳務處理存在疑點?？赡芘c實際一致。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務處理可能與實際一致。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務處理存在疑點。涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。｛【現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金” — 報表附注中本期收回前期核銷的壞帳準備 + （當期發(fā)生未收回的“應收帳款” —當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” ）】*5%/報表附注中應交稅金中本期應交營業(yè)稅｝⑵、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額小于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。⑴、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額大于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。如果1 ，少計提稅金，同時應通過“ 固定資產(chǎn)” 、“在建工程” 、“無形資產(chǎn) ”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。指標4通過當期確認的收入與計提的營業(yè)稅之間的對比。可能涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。③、通過報表附注“應收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題。本年度 上年度利潤表中“主營業(yè)務收入” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營收入 　 　 比率=確認的收入 / 收到的經(jīng)營收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，按實際取得款項確認收入需要配合報表附注中的應收帳款或者“應收帳款”明細帳。涉及到企業(yè)所得稅檢查。①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。如果=1 ，即表示該企業(yè)當期確認的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑵、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額小等于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。附件二：指標指標31通過利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表，分析當期確認的收入數(shù)與實際收到現(xiàn)金的差異。每一項指標包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會計科目”以及“指標應用”等。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和