房地產(chǎn)業(yè)自查檢查提綱-免費(fèi)閱讀
【正文】 按照《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（遼地稅函[2009]188號(hào)）規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車位、一次性收取的租金已預(yù)征的土地增值稅作為整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)繳稅款待清算后多退少補(bǔ)。此文下發(fā)后，對(duì)長(zhǎng)期出租地下停車位（出售地下停車位使用權(quán)）的行為停止征收房產(chǎn)稅，繼續(xù)對(duì)一般出租地下停車位的行為征收房產(chǎn)稅。哪種合同的簽訂時(shí)間是契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，結(jié)合合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護(hù)。房開企業(yè)的土地使用稅應(yīng)該交至合同約定的交付給業(yè)主的次月，而不是開具發(fā)票的時(shí)間。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。但是由于原股東初始投資成本較低，土地又是絕對(duì)的稀缺資源，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額往往被人為抬高。、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。是否將工資性的支出列入了營(yíng)業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目的成本。、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化管理部門要求在投資入股時(shí)，無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名前先出具工商部門的驗(yàn)資報(bào)告，而工商部門要求在無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名后才出具驗(yàn)資報(bào)告，互為前提，形成怪圈。（七）利用軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠 虛構(gòu)資格騙取減免稅部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部簽訂《勞動(dòng)合同》后，一次性支付費(fèi)用，簽訂合同的軍轉(zhuǎn)干部沒有實(shí)際上崗工作，利用其軍轉(zhuǎn)干部身份騙取減免稅資格。、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（三）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)涉稅問題對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。經(jīng)過對(duì)該行業(yè)檢查所反映的問題進(jìn)行細(xì)致研究后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在以下問題：一、營(yíng)業(yè)稅方面（一）收入長(zhǎng)期掛賬 延后繳納稅款時(shí)間在開具發(fā)票前，房屋開發(fā)公司一般都是先收取誠(chéng)意金、定金（訂金）、甚至是全額的房款，上述預(yù)售款或售房款長(zhǎng)期掛在往來科目，或不申報(bào)納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，主要表現(xiàn)在以下方面：，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅；、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況；、違約金、誠(chéng)意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入；。（五）其他業(yè)務(wù)收入涉稅問題（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。（九）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 認(rèn)定過程中的要件難以把握導(dǎo)致漏征營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。，同時(shí)將其毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。，虛增成本。，多列成本費(fèi)用。，減少應(yīng)納稅所得額。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，根據(jù)屬地征收的原則需在中國(guó)境內(nèi)繳納預(yù)提所得稅。，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷售達(dá)到85%以后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未及時(shí)要求其進(jìn)行清算，甚至部分企業(yè)為了延緩清算時(shí)間刻意保留部分房產(chǎn)不銷售。五、土地使用稅方面（一）未按政策規(guī)定繳納稅款
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