【正文】 [最高人民法院指出]《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。[傾向性意見認為]應當駁回越某的訴訟請求。此后，該大廳一直閑置。我們認為，新消防法更加嚴格限制了消防設計、驗收建筑工程的范圍，與以前情況出現很大變化，人民法院對此應加以重視。但是，志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。公安消防機構處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是對開辦者或經營者之外的出租房屋者。人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫(yī)院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養(yǎng)老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業(yè)的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。新《中華人民共和國消防法》（自2009年5月1日施行）第十條　按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。四、租賃標的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（2003）民一他字第11號云南省高級人民法院：　　你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。少數意見認為：優(yōu)先購買權不能理解為優(yōu)先締約權，考察其內容，應當包含優(yōu)先買到的權利，否則優(yōu)先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內，經業(yè)主代表大會授權，有權就與物業(yè)管理有關的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理？最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時多數人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。最高人民法院印發(fā)《關于為維護國家金融安全和經濟全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號）二00八年十二月三日就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據登記是指登記機關依據當事人訂立合同所載明的內容進行登記，值此產生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據登記制度，而實行不動產登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。很多法律專家經過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現實思考基于什么樣的出發(fā)點！[部分地方法院判決摘要][訴訟請求] 購房人要求開發(fā)商承擔辦理權屬證書的義務。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報產權登記機關備案。例如“小產權房”無法辦理權屬證書?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)?！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設工程竣工驗收是以建設、設計、施工、監(jiān)理四家聯合驗為標準的。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。103頁——113頁國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡稱示范合同），2000年由建設部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。[北京市第二中級法院]該院在處理備受媒體關注的宋莊“畫家村”農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定買賣合同無效。但是，經農村集體經濟組織同意、批準，經賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實際居住占有、付清價款的，應當認定為合同有效。一審法院委托鑒定單位對萬國公司裝修工程進行了工程造價鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質量也存在瑕疵，故該鑒定結論不能作為確定房屋有效添附價值的依據，但卻可以作為本院確定雙方分擔損失的參考。第二種意見，房屋已經交付的，買受人在約定辦理房屋所有權證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權證的應予支持。依雙方合同約定，賣方拖延兩個月以上交付房屋，應賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。關于善意買受人應該返還給出賣人的房屋使用費標準，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應該以買受人在合同中的意思表示為標準。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮上海市近年來房地產市場發(fā)展的趨勢以及雙方當事人實際情況的基礎上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。本案中意向金不具有定金性質，不應認定為定金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經濟損失100萬元。上海市第二中級人民法院二審認為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現，金軒大邸公司也承認雙方現已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。二、商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費[導讀與說明]商品房買賣合同因出賣人的原因被確認無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經營活動，對占用期間的房屋使用費應當按什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對此作出了批復。四、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任[案情]李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價款183萬元，合同未就房屋內管線鋪高問題進行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時進行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院）《最高人民法院公報》2004年第8期[判決摘要]配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。[問題二]關于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當的主給付義務為轉移房屋的占有，更為重要的是轉移房屋所有權?！吨袊袷聦徟星把亍?005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對房屋添附的補償長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫(yī)療器械保健品博覽會交易有限公司房屋買賣合同糾紛[最高人民法院經審理認為]《房屋買賣合同》被認定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團公司作為出售房屋一方應返還萬國公司已經交付的購房款，萬國公司作為購房方應返還已經實際占有的房屋?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號，1999年5月6日實施]第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。對違反法律、行政法規(guī)以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效。雖然國務院辦公廳于2007年下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中有城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地的規(guī)定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規(guī)，且下發(fā)時間在涉案協(xié)議簽訂5年以后，故協(xié)議簽訂時并不違法。如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當地房地產開發(fā)管理機構發(fā)出的《房地產開發(fā)經營項目交付使用許可證書》為標準。[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認為：根椐《建設工程質量管理條例》第11條第1款規(guī)定第十六條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。十、最高人民法院認為開發(fā)商負有辦理權屬證書的義務，而部分地方法院卻認為屬