【正文】 歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩。1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。人均利潤和人均費(fèi)用兩項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值計(jì)算公式為：實(shí)際銷售凈利潤額（實(shí)際行政費(fèi)用）/考核期間平均人數(shù)；考核期間為季度時(shí)，考核期間平均人數(shù)為本季度三個(gè)月員工人數(shù)的平均值，年度時(shí)，考核期間平均人數(shù)為十二個(gè)月員工人數(shù)的平均值。 5 分100　8%8%　　11危機(jī)管理重大事件控制重大事件的發(fā)生和曝光控制重大事件的發(fā)生和曝光　　重大事件每發(fā)生一次扣15分100　12%6%　　事件處理事件發(fā)生后的及時(shí)反應(yīng)和處理的有效性重大事件發(fā)生后的及時(shí)反應(yīng)和處理的有效性　　重大事件發(fā)生后沒有及時(shí)采取行動(dòng)扣10分，處理后造成正面/負(fù)面影響的，評(píng)估分加/減10分100　6%　　合計(jì)得分100%100%　　年度增加考核指標(biāo)12銷售率住宅　見目標(biāo)管理責(zé)任書　　每 177。2分100　14%14%　　4資金欠收率　見目標(biāo)管理責(zé)任書　每177。2分100　14%10%　　商鋪%見目標(biāo)管理責(zé)任書　　每177?？冃?shí)施與輔導(dǎo)績效指導(dǎo)與支持；績效產(chǎn)生與溝通；目標(biāo)和指標(biāo)調(diào)整與確認(rèn)。項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)到位后，對(duì)項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目本體進(jìn)行深入的調(diào)研，并在本方案的基礎(chǔ)上，形成詳細(xì)的開發(fā)方案及開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)與投資者進(jìn)行充分溝通后，確定團(tuán)隊(duì)的績效目標(biāo)，團(tuán)隊(duì)的績效目標(biāo)主要包括：項(xiàng)目的凈利潤、凈利潤率、開發(fā)周期指標(biāo)、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、單位開發(fā)成本等。通過績效體系的實(shí)施，持續(xù)不斷地提升和改進(jìn)團(tuán)隊(duì)、部門和員工的工作績效，達(dá)到如下管理作用：一是提高計(jì)劃管理的有效性。工程施工階段的監(jiān)理招標(biāo)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，希望通過邀請(qǐng)招標(biāo)方式，選擇一家對(duì)該擬建區(qū)地質(zhì)情況熟悉、對(duì)別墅建筑有一定監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理公司進(jìn)行施工階段的監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。（4）嚴(yán)格預(yù)結(jié)算工作。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)在于能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強(qiáng)了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理的靈活性和應(yīng)變能力。C、統(tǒng)計(jì)管理— 負(fù)責(zé)工程投資量統(tǒng)計(jì)； — 負(fù)責(zé)勞動(dòng)情況及能耗統(tǒng)計(jì)；— 負(fù)責(zé)房屋銷售情況統(tǒng)計(jì)；— 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理及評(píng)估。D、工程款支付管理— 負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款支付審核、工程竣工決算支付審核；— 配合工程部門編制進(jìn)度付款計(jì)劃，并建立資金支付臺(tái)帳，監(jiān)控工程進(jìn)度款的支付；— 負(fù)責(zé)工程建設(shè)類資金計(jì)劃的審核；— 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程簽證結(jié)算支付進(jìn)行復(fù)核。B、成本監(jiān)控— 制定《材料設(shè)備采購計(jì)劃》并組織按采購計(jì)劃實(shí)施工程承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商的采購；— 負(fù)責(zé)對(duì)材料封樣的現(xiàn)場(chǎng)管理；— 參與甲方分包單位及甲方供貨材料的招投標(biāo)工作，并全過程參與決策；— 組織甲供材料設(shè)備驗(yàn)收，收集材料證明資料和辦理相關(guān)手續(xù)；— 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證，辦理設(shè)計(jì)變更，對(duì)工程結(jié)算的初審；— 匯總當(dāng)月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計(jì)劃，并監(jiān)督承建商及供應(yīng)商的資金使用情況；— 協(xié)助成本部對(duì)項(xiàng)目分項(xiàng)工程進(jìn)行性能價(jià)格比分析，加強(qiáng)成本監(jiān)督。I、行政管理— 組織公司會(huì)務(wù)及對(duì)外接待工作；— 負(fù)責(zé)組織總經(jīng)理辦公會(huì)議，并起草有關(guān)會(huì)議紀(jì)要和決議；— 負(fù)責(zé)管理和發(fā)放相關(guān)會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要和決議；— 管理公司各類固定資產(chǎn)，采購與發(fā)放辦公用品。C、計(jì)劃管理— 組織公司各部門編制公司整體、年度、月度工作計(jì)劃，并組織將計(jì)劃分解到各部門；— 負(fù)責(zé)制定本部門相關(guān)的整體、年度和月度計(jì)劃；— 負(fù)責(zé)對(duì)公司各部門的計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤、指導(dǎo)、分析和總結(jié)；— 負(fù)責(zé)組織半年度以及特殊情況下的計(jì)劃調(diào)整。項(xiàng)目工程管理工程管理規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建立；負(fù)責(zé)按照公司制定的工程管理規(guī)范組織施工項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、質(zhì)量和成本目標(biāo) 對(duì)項(xiàng)目的施工重大施工責(zé)任問題進(jìn)行審查，對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行懲罰項(xiàng)目成本管理建立成本管理體系，審核目標(biāo)成本；按目標(biāo)成本體系實(shí)施成本動(dòng)態(tài)管理，確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)；編制目標(biāo)成本。財(cái)務(wù)系列垂直管理。預(yù)算管理審核和審批項(xiàng)目公司的預(yù)算提案，考核和評(píng)價(jià)執(zhí)行情況預(yù)算編制、調(diào)整和執(zhí)行，對(duì)執(zhí)行效果的分析和建議。經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施結(jié)果考核組織考核項(xiàng)目公司經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施結(jié)果并對(duì)相關(guān)責(zé)任者進(jìn)行獎(jiǎng)懲。控制內(nèi)容指標(biāo)控制權(quán)限控制人員控制信息控制D、信息控制控制內(nèi)容指標(biāo)控制權(quán)限控制人員控制信息控制v 每月初，項(xiàng)目公司向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)狀況說明書；v 項(xiàng)目公司每季上報(bào)四項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)（應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款、存貨）單項(xiàng)業(yè)務(wù)占用情況；v 各公司每月報(bào)送工資報(bào)表清冊(cè)；v 集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，并報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)。 集團(tuán)（投資者）與項(xiàng)目公司控制關(guān)系A(chǔ)、指標(biāo)控制v 通過“資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書”下達(dá)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)；v 收入、利潤兩項(xiàng)指標(biāo)為主；v 對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量實(shí)行指標(biāo)監(jiān)控、考核管理。四、運(yùn)營管理的基本思路在“新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來臨：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控形勢(shì)下，近幾年銷售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競(jìng)爭加劇，正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規(guī)范化時(shí)代已悄然來臨；二是全國商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費(fèi)心理也正在走向理性化，對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團(tuán)隊(duì)具有極強(qiáng)的市場(chǎng)營銷能力、資本運(yùn)作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊(duì)整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業(yè)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)團(tuán)隊(duì)，并在高效、可控的管理模式下運(yùn)作才能完成。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無法避免。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價(jià)換量原則，尤其在6月份，由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績的時(shí)間點(diǎn)，因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入2013年年之后，由于一線房企業(yè)績完成情況普遍較好，加上對(duì)十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待，量價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。最終運(yùn)營方案需要在運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、開發(fā)計(jì)劃及其它運(yùn)營方案等。二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理趨勢(shì)簡判 中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)2011—2012年可以說是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績來看，龍頭企業(yè)取得了較快增長。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。總之，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過去那種依賴高地價(jià)、高房價(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取?！边@一中國房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理趨勢(shì)下，為達(dá)成前述的運(yùn)營管理目標(biāo)，無論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個(gè)行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專業(yè)化、職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款、存貨（四項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)）實(shí)行壓縮指標(biāo)控制，完成情況列入資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任獎(jiǎng)懲考核范圍；v 控制指標(biāo)還包括費(fèi)用、工資總額等。財(cái)務(wù)總監(jiān)定期向集團(tuán)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)報(bào)告公司的資產(chǎn)運(yùn)作和資金收支情況；v 項(xiàng)目公司總經(jīng)理每月向集團(tuán)進(jìn)行述職。 按照集團(tuán)要求提供客觀的經(jīng)營業(yè)績信息數(shù)據(jù)，并對(duì)公司中層及以下人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。資金管理批準(zhǔn)預(yù)算外資金的使用；監(jiān)控資金使用狀況，并監(jiān)督、審計(jì)資金使用計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)備，資金的使用管理審計(jì)管理實(shí)施常規(guī)審計(jì)和專項(xiàng)審計(jì)；接受審計(jì)，配合提供相關(guān)資料及信息。組織結(jié)構(gòu)管理論證、審核和審批項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)及定崗定編方案提出組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和調(diào)整方案及定崗定編方案薪酬管理審批項(xiàng)目公司薪酬實(shí)施方案；按照集團(tuán)統(tǒng)一的薪酬框架制定項(xiàng)目公司的薪酬實(shí)施方案及年度薪酬總額預(yù)算；對(duì)項(xiàng)目公司的薪酬總額進(jìn)行核定；執(zhí)行薪酬方案并接受集團(tuán)專業(yè)指導(dǎo)監(jiān)控薪酬制度的執(zhí)行情況。對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本和影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重大成本變動(dòng)進(jìn)行審批，并對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)察和考核。D、檔案管理— 負(fù)責(zé)起草檔案管理辦法；— 統(tǒng)籌、組織、檢查各部門文件管理、歸檔；— 負(fù)責(zé)公司檔案的保存、整理、歸類、鑒定、銷毀等檔案管理工作（磁介質(zhì)、紙介質(zhì)）；— 負(fù)責(zé)檔案借閱、調(diào)用登記、管理?！?公務(wù)車輛的運(yùn)行、維護(hù)與保養(yǎng)；— 負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)和電話運(yùn)行管理；— 公司文檔資料的歸集、整理、保存；— 其他后勤工作，包括辦公區(qū)秩序維護(hù)，保安、保潔管理。C、設(shè)計(jì)管理— 配合市場(chǎng)營銷部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和客戶群、市場(chǎng)、產(chǎn)品的定位，參與成本