【正文】 歲月是有情的，假如你奉獻給她的是一些色彩，它奉獻給你的也是一些色彩。1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。人均利潤和人均費用兩項指標的實際值計算公式為：實際銷售凈利潤額（實際行政費用）/考核期間平均人數(shù)；考核期間為季度時，考核期間平均人數(shù)為本季度三個月員工人數(shù)的平均值，年度時，考核期間平均人數(shù)為十二個月員工人數(shù)的平均值。 5 分100　8%8%　　11危機管理重大事件控制重大事件的發(fā)生和曝光控制重大事件的發(fā)生和曝光　　重大事件每發(fā)生一次扣15分100　12%6%　　事件處理事件發(fā)生后的及時反應和處理的有效性重大事件發(fā)生后的及時反應和處理的有效性　　重大事件發(fā)生后沒有及時采取行動扣10分，處理后造成正面/負面影響的，評估分加/減10分100　6%　　合計得分100%100%　　年度增加考核指標12銷售率住宅　見目標管理責任書　　每 177。2分100　14%14%　　4資金欠收率　見目標管理責任書　每177。2分100　14%10%　　商鋪%見目標管理責任書　　每177?？冃嵤┡c輔導績效指導與支持；績效產(chǎn)生與溝通；目標和指標調(diào)整與確認。項目運營團隊到位后，對項目所在地及項目本體進行深入的調(diào)研，并在本方案的基礎上，形成詳細的開發(fā)方案及開發(fā)計劃，經(jīng)與投資者進行充分溝通后，確定團隊的績效目標，團隊的績效目標主要包括：項目的凈利潤、凈利潤率、開發(fā)周期指標、銷售費用率、管理費用率、單位開發(fā)成本等。通過績效體系的實施，持續(xù)不斷地提升和改進團隊、部門和員工的工作績效，達到如下管理作用：一是提高計劃管理的有效性。工程施工階段的監(jiān)理招標擬采用邀請招標方式，希望通過邀請招標方式，選擇一家對該擬建區(qū)地質(zhì)情況熟悉、對別墅建筑有一定監(jiān)理經(jīng)驗的監(jiān)理公司進行施工階段的監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量和進度。（4）嚴格預結(jié)算工作。這種管理模式的優(yōu)點在于能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應變能力。C、統(tǒng)計管理— 負責工程投資量統(tǒng)計； — 負責勞動情況及能耗統(tǒng)計；— 負責房屋銷售情況統(tǒng)計；— 負責統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理及評估。D、工程款支付管理— 負責工程進度款支付審核、工程竣工決算支付審核；— 配合工程部門編制進度付款計劃，并建立資金支付臺帳，監(jiān)控工程進度款的支付；— 負責工程建設類資金計劃的審核；— 負責對設計變更、工程簽證結(jié)算支付進行復核。B、成本監(jiān)控— 制定《材料設備采購計劃》并組織按采購計劃實施工程承包商和材料設備供應商的采購；— 負責對材料封樣的現(xiàn)場管理；— 參與甲方分包單位及甲方供貨材料的招投標工作，并全過程參與決策；— 組織甲供材料設備驗收，收集材料證明資料和辦理相關手續(xù)；— 確認現(xiàn)場簽證，辦理設計變更，對工程結(jié)算的初審；— 匯總當月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計劃，并監(jiān)督承建商及供應商的資金使用情況；— 協(xié)助成本部對項目分項工程進行性能價格比分析，加強成本監(jiān)督。I、行政管理— 組織公司會務及對外接待工作；— 負責組織總經(jīng)理辦公會議，并起草有關會議紀要和決議；— 負責管理和發(fā)放相關會議的會議紀要和決議；— 管理公司各類固定資產(chǎn)，采購與發(fā)放辦公用品。C、計劃管理— 組織公司各部門編制公司整體、年度、月度工作計劃，并組織將計劃分解到各部門；— 負責制定本部門相關的整體、年度和月度計劃；— 負責對公司各部門的計劃執(zhí)行情況進行及時跟蹤、指導、分析和總結(jié)；— 負責組織半年度以及特殊情況下的計劃調(diào)整。項目工程管理工程管理規(guī)范和技術標準的建立；負責按照公司制定的工程管理規(guī)范組織施工項目，實現(xiàn)進度、質(zhì)量和成本目標 對項目的施工重大施工責任問題進行審查，對相關責任人進行懲罰項目成本管理建立成本管理體系，審核目標成本；按目標成本體系實施成本動態(tài)管理，確保目標成本的實現(xiàn)；編制目標成本。財務系列垂直管理。預算管理審核和審批項目公司的預算提案，考核和評價執(zhí)行情況預算編制、調(diào)整和執(zhí)行，對執(zhí)行效果的分析和建議。經(jīng)營計劃實施結(jié)果考核組織考核項目公司經(jīng)營計劃實施結(jié)果并對相關責任者進行獎懲。控制內(nèi)容指標控制權限控制人員控制信息控制D、信息控制控制內(nèi)容指標控制權限控制人員控制信息控制v 每月初，項目公司向集團公司財務部報送財務報表及財務狀況說明書；v 項目公司每季上報四項流動資產(chǎn)（應收帳款、其他應收款、預付貨款、存貨）單項業(yè)務占用情況；v 各公司每月報送工資報表清冊；v 集團財務總監(jiān)審核項目公司的財務報告，并報送集團董事會。 集團（投資者）與項目公司控制關系A、指標控制v 通過“資產(chǎn)經(jīng)營責任書”下達經(jīng)濟效益指標；v 收入、利潤兩項指標為主；v 對流動資產(chǎn)質(zhì)量實行指標監(jiān)控、考核管理。四、運營管理的基本思路在“新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團隊運作。雖然還有相當大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來臨：一是房地產(chǎn)市場在調(diào)控形勢下，近幾年銷售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競爭加劇，正在超越房地產(chǎn)市場走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場化、規(guī)范化時代已悄然來臨；二是全國商品房均價正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費心理也正在走向理性化，對地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽、團隊的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團隊具有極強的市場營銷能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團隊整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業(yè)團隊、職業(yè)團隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無法避免。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價換量原則，尤其在6月份，由于時逢沖擊半年度業(yè)績的時間點，因此推案量和促銷力度都達到階段性高點，而進入2013年年之后，由于一線房企業(yè)績完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮(zhèn)化建設的經(jīng)濟刺激政策的期待，量價出現(xiàn)一定程度的上漲。最終運營方案需要在運營團隊對具體地產(chǎn)項目進行進一步的市場考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場調(diào)研報告、開發(fā)計劃及其它運營方案等。二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理趨勢簡判 中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢2011—2012年可以說是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個分水嶺。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績來看，龍頭企業(yè)取得了較快增長。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量?？傊?，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。”這一中國房地產(chǎn)開發(fā)運營管理趨勢下，為達成前述的運營管理目標，無論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場化道路，管理要在規(guī)范化的基礎上追求精細化，團隊也必須是專業(yè)化、職業(yè)化的團隊。對項目公司的應收帳款、其他應收款、預付貨款、存貨（四項流動資產(chǎn)）實行壓縮指標控制，完成情況列入資產(chǎn)經(jīng)營責任獎懲考核范圍；v 控制指標還包括費用、工資總額等。財務總監(jiān)定期向集團董事會、監(jiān)事會報告公司的資產(chǎn)運作和資金收支情況；v 項目公司總經(jīng)理每月向集團進行述職。 按照集團要求提供客觀的經(jīng)營業(yè)績信息數(shù)據(jù)，并對公司中層及以下人員進行獎懲。資金管理批準預算外資金的使用；監(jiān)控資金使用狀況，并監(jiān)督、審計資金使用計劃申請報備，資金的使用管理審計管理實施常規(guī)審計和專項審計；接受審計，配合提供相關資料及信息。組織結(jié)構(gòu)管理論證、審核和審批項目公司組織結(jié)構(gòu)及定崗定編方案提出組織結(jié)構(gòu)的設計和調(diào)整方案及定崗定編方案薪酬管理審批項目公司薪酬實施方案；按照集團統(tǒng)一的薪酬框架制定項目公司的薪酬實施方案及年度薪酬總額預算；對項目公司的薪酬總額進行核定；執(zhí)行薪酬方案并接受集團專業(yè)指導監(jiān)控薪酬制度的執(zhí)行情況。對項目的目標成本和影響項目經(jīng)濟指標的重大成本變動進行審批，并對項目目標成本執(zhí)行情況進行監(jiān)察和考核。D、檔案管理— 負責起草檔案管理辦法；— 統(tǒng)籌、組織、檢查各部門文件管理、歸檔；— 負責公司檔案的保存、整理、歸類、鑒定、銷毀等檔案管理工作（磁介質(zhì)、紙介質(zhì)）；— 負責檔案借閱、調(diào)用登記、管理。— 公務車輛的運行、維護與保養(yǎng)；— 負責網(wǎng)絡和電話運行管理；— 公司文檔資料的歸集、整理、保存；— 其他后勤工作，包括辦公區(qū)秩序維護，保安、保潔管理。C、設計管理— 配合市場營銷部進行市場調(diào)研和客戶群、市場、產(chǎn)品的定位，參與成本