【正文】 第十五條 根據(jù)各設(shè)備運(yùn)行維護(hù)周期，維修部安排設(shè)備維護(hù)，相應(yīng)專業(yè)工程師按照《物業(yè)公司維修部設(shè)備管理制度及規(guī)程》，抽查并解決維護(hù)過程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問題。第七條 參與物業(yè)公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作?！?　 第九章 物管技術(shù)管理　 第一節(jié) 概 述第一條 物管技術(shù)部是仁恒投資(南京)有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）為加強(qiáng)南京仁恒物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護(hù)力量，專門設(shè)立的負(fù)責(zé)技術(shù)支持、專業(yè)管理及技術(shù)監(jiān)督的職能部門。第三十七條 材料設(shè)備進(jìn)貨的統(tǒng)計(jì)：材料設(shè)備進(jìn)貨的統(tǒng)計(jì)由物資部負(fù)責(zé)，詳細(xì)統(tǒng)計(jì)已進(jìn)材料設(shè)備的品種、數(shù)量、規(guī)格、價(jià)格及費(fèi)用承擔(dān)單位，付款情況，并將其填入《材料設(shè)備采購月報(bào)表》，于次月5日前送預(yù)算部，財(cái)務(wù)部，報(bào)物資副總，總經(jīng)理各一份。第三十四條 材料設(shè)備剩余的處理及甲供物資的調(diào)撥：材料設(shè)備剩余時(shí)，物資主管負(fù)責(zé)聯(lián)系退貨，無法退貨的，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)?？梢越导?jí)使用的材料設(shè)備，須經(jīng)設(shè)計(jì)部或工程管理部同意，報(bào)工程副總批準(zhǔn)。第二十九條 甲供物資驗(yàn)收不合格的，原則上承包商可以不予卸貨，由物資部主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。甲供物資計(jì)劃的申報(bào)時(shí)間原則上參照甲方物資采購合同約定的時(shí)間，對(duì)于合同中約定不明或者沒有相關(guān)約定時(shí)，按以下要求時(shí)間申報(bào)：（一）、土建材料： 鋼材：提前30天申報(bào)月度明細(xì)供貨計(jì)劃（工地收貨時(shí)間若有變更，提前5天）；進(jìn)戶門：門框提前20天，門扇提前40天；外墻涂料：國產(chǎn)涂料提前15天，進(jìn)口涂料提前60天；外墻石材、外墻鋁板：國產(chǎn)材料提前30天，進(jìn)口材料提前90天；其它材料：提前15天。（二）金額10萬元以上50萬元以下的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理核定，預(yù)算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總確認(rèn)后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。具體內(nèi)容詳見第五章（四） 由設(shè)計(jì)部或工程管理部指定的產(chǎn)品或品牌，以及政府部門推薦產(chǎn)品，物資部應(yīng)做出情況說明及價(jià)格分析，附上市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格作為依據(jù)，履行審批程序。主要甲供物資的合格供應(yīng)商應(yīng)保持在三家以上。第七條 物資采購計(jì)劃編制：根據(jù)工程的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及《材料設(shè)備采購范圍》清單，物資部組織編制相應(yīng)的甲供物資采購計(jì)劃，設(shè)計(jì)部、工程管理部和預(yù)算部協(xié)助其編制，計(jì)劃報(bào)物資副總批準(zhǔn)后執(zhí)行?！?第八章 工程物資采購管理　 第一節(jié) 概 述第一條 為規(guī)范物資采購行為，加強(qiáng)物資采購的計(jì)劃管理，有效地控制工程造價(jià)，特制定工程物資采購管理規(guī)定。由公司檔案管理員負(fù)責(zé)整理、歸檔、編號(hào)。第二十九條 合同履行過程中有關(guān)人員應(yīng)妥善管理合同資料，對(duì)工程合同的有關(guān)技術(shù)資料、圖表等重要原始資料應(yīng)建立出借、領(lǐng)用制度，以保證合同的完整性。具體流程如下：(一) 工程前期合同審批程序：工程前期部經(jīng)辦人——工程前期部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理——董事會(huì)代表(二) 物資采購合同審批程序：物資部經(jīng)辦人——相關(guān)主管副總工程師、工程師——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理——董事會(huì)代表(三) 工程合同審批程序：預(yù)算部經(jīng)辦人——預(yù)算部經(jīng)理——造價(jià)審核部經(jīng)理——工程副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理——董事會(huì)代表(四) 設(shè)計(jì)合同審批程序：設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人——設(shè)計(jì)總監(jiān)——預(yù)算部經(jīng)理——工程副總——財(cái)務(wù)副部——總經(jīng)理——董事會(huì)代表第二十二條 流程中各審核意見簽署于合同流轉(zhuǎn)單上，合同流轉(zhuǎn)單作為合同審核過程中的記錄和憑證由印章保管人在合同蓋章后，經(jīng)辦人留存并及時(shí)歸檔。第十九條 物資合同：(一) 物資合同包括物資采購合同和機(jī)電設(shè)備供貨合同。第十三條 單份合同文本達(dá)兩頁以上的須加蓋騎縫章。 　 第三節(jié) 原 則第七條 未通過招標(biāo)簽訂的合同，在訂立合同前，必須了解、掌握對(duì)方的經(jīng)營(yíng)資格、資信等情況，無經(jīng)營(yíng)資格或資信的單位不得與之訂立經(jīng)濟(jì)合同。 第七節(jié) 歸檔管理第二十三條 建設(shè)工程預(yù)、結(jié)（決）算檔案包括招標(biāo)文件、預(yù)算書（標(biāo)底）、投標(biāo)文件、承包合同、結(jié)算書以及雙方確認(rèn)的與預(yù)、結(jié)（決）算有關(guān)的變更單、簽證單、協(xié)議和備忘錄等資料，全部由預(yù)算部負(fù)責(zé)整理、歸檔、編號(hào)。(三)結(jié)算工程量的審查，要求審查人員逐項(xiàng)審查工程量計(jì)算書。對(duì)重要的技術(shù)或疑難問題報(bào)造價(jià)審核部確認(rèn)后，以申請(qǐng)報(bào)告形式報(bào)公司審批。第十四條 預(yù)算部自行編制標(biāo)底：(一)預(yù)算部根據(jù)工程情況擬定編制技術(shù)文件并報(bào)造價(jià)審核部備案。2個(gè)及2個(gè)以上單體工程：。(三)標(biāo)底、結(jié)算工作實(shí)行兩級(jí)編審制度，具有中級(jí)編審資格的人員須承擔(dān)本部門標(biāo)底、決（結(jié)）算編審的復(fù)核工作?！?第六章 工程預(yù)、決（結(jié)）算管理　 第一節(jié) 概述第一條 為加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目的投資管理，規(guī)范和完善建設(shè)工程預(yù)、決（結(jié)）算行為，提高建設(shè)項(xiàng)目投資效益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況制定本管理規(guī)定。第三十三條 保密的對(duì)象包括所有投標(biāo)人、公司內(nèi)外與本招標(biāo)工作的無關(guān)人員。投票表決遵循“一人一票、少數(shù)服從多數(shù)”的原則。景觀材料開標(biāo)，設(shè)計(jì)部必須安排相關(guān)人員參加。第二十五條 投標(biāo)資格預(yù)審：工作小組組長(zhǎng)組織，由招標(biāo)文件經(jīng)辦部門發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，并會(huì)同相關(guān)部門共同對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格審查，初步選擇入圍招標(biāo)的單位，報(bào)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核確定最終的入圍招標(biāo)單位。工作小組組長(zhǎng)指定一名工作人員列席評(píng)標(biāo)會(huì)議，負(fù)責(zé)工作小組的評(píng)分統(tǒng)計(jì)和領(lǐng)導(dǎo)小組的表決統(tǒng)計(jì)，并作會(huì)議記錄。第十九條 評(píng)標(biāo)與定標(biāo)：領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織召集領(lǐng)導(dǎo)小組成員和工作小組參加評(píng)標(biāo)專題會(huì)議，評(píng)標(biāo)會(huì)議分技術(shù)評(píng)議和商務(wù)評(píng)議兩個(gè)議題。物資部負(fù)責(zé)做好報(bào)價(jià)比較分析，設(shè)計(jì)部主管副總工程師負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行比較分析。(二)審批流程：經(jīng)辦人（相關(guān)人員會(huì)簽）——部門經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——造價(jià)審核部經(jīng)理——工程副總——財(cái)務(wù)副總—總經(jīng)理——董事會(huì)代表。第十條 建立合作單位資料庫相關(guān)部門須建立由公司認(rèn)可的合作單位名冊(cè)和資料庫，進(jìn)行分類管理、定期評(píng)價(jià)與更新；第十一條 招標(biāo)文件的主要內(nèi)容： （一）招標(biāo)人名稱、項(xiàng)目名稱及范圍；（二）由圖紙、工程量清單和技術(shù)規(guī)范等組成的技術(shù)條款；（三）商務(wù)條款；（四）履約時(shí)間和地點(diǎn)；（五）主要合同條款。(四) 物資采購：1. 甲供物資材料，包括鋁板、石材、景觀石材及景觀木材、綠化工程中的大型喬木、灌木、衛(wèi)浴潔具龍頭、廚房電器、電線、電纜、配電箱、不銹鋼管材、水泵、閥門、母線等。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)工作需要下設(shè)工程、物資采購和機(jī)電設(shè)備采購等專業(yè)工作小組，作為招標(biāo)工作的專業(yè)實(shí)施機(jī)構(gòu)。會(huì)議紀(jì)要須報(bào)工程管理部經(jīng)理備案。若停工令無效，工程管理部經(jīng)理應(yīng)向公司提交終止執(zhí)行合同的詳細(xì)報(bào)告。第五十九條 建立完善的書面文件存檔和報(bào)備制度。 第八節(jié) 工程竣工驗(yàn)收與移交第五十五條 有合同的分包工程及零星工程均須辦理相關(guān)的工程竣工驗(yàn)收手續(xù)。第四十九條 歸檔資料需按永久性和臨時(shí)性進(jìn)行分類歸檔，具體辦法詳見工程資料的相關(guān)管理規(guī)定。第四十二條 甲供材料的供應(yīng)由物資部按設(shè)計(jì)部或項(xiàng)目部要求提供樣品，經(jīng)確認(rèn)后封樣并按樣品組織供貨。第三十九條 甲供材供應(yīng)量與工程進(jìn)度要求必須基本同步，不得在工地大量積存甲供物資，嚴(yán)禁超合同量供應(yīng)。第三十五條 建立項(xiàng)目定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審制度，評(píng)審會(huì)議由工程管理部經(jīng)理組織召開，評(píng)審結(jié)論報(bào)工程副總備案。第二十八條 零星工程或合同外追加工程可以采用“工作指令單”安排實(shí)施：(一) 工程造價(jià)在10000元以下的由工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)；(二) 工程造價(jià)在10000元以上，50000以下的由工程副總批準(zhǔn)；(三) 工程造價(jià)在50000元以上的須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。第二十三條 經(jīng)濟(jì)簽證須由工程主管和項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)簽證，除簽認(rèn)點(diǎn)工外，一般不得直接簽認(rèn)款項(xiàng)，必須明確清楚計(jì)算數(shù)據(jù)、過程和工程量。第十六條 工程管理部經(jīng)理按公司考核辦法（或合同要求），定期組織公司品控小組對(duì)各項(xiàng)目的工程施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核。(一) 處罰標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)與承包商簽訂的合同條款執(zhí)行，由工程監(jiān)理提出，經(jīng)相關(guān)專業(yè)主管確認(rèn)，項(xiàng)目經(jīng)理審核后報(bào)工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。 第二節(jié) 工程質(zhì)量管理 第七條 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理由工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)并具體組織落實(shí)。第二條 嚴(yán)格按合同要求進(jìn)行工期考核，控制項(xiàng)目進(jìn)展和里程碑計(jì)劃，以確保合同工期的實(shí)現(xiàn)。有關(guān)書面文件的資料變更，對(duì)于廢舊文件或圖紙，資料員需及時(shí)加蓋“作廢”專用章。由工程副總批準(zhǔn)實(shí)施。但如果涉及到產(chǎn)品使用功能、外立面及總體效果的必須經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)審核。第二條 工程項(xiàng)目規(guī)劃方案階段：設(shè)計(jì)工作由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)總監(jiān)協(xié)助總經(jīng)理組織安排，并具體落實(shí)。相關(guān)所需設(shè)計(jì)圖紙由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提供，有關(guān)質(zhì)監(jiān)站報(bào)監(jiān)所需工程資料由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供。工程施工安裝管理制度(討論稿) 　 一、總則二、工程前期管理 三、工程設(shè)計(jì)管理 四、工程施工管理 五、工程招標(biāo)投標(biāo)管理 六、 工程預(yù)、決（結(jié)）算管理 七、工程合同管理 八、工程物資采購管理 九、物管技術(shù)管理 十、工程建設(shè)部門工作日記記錄管理 十一、工程資料管理規(guī)定 十二、項(xiàng)目全過程面積控制的管理規(guī)定 十三、精裝修房施工管理辦法 十四 、附則 　 　 　 第一章 總 則　 第一條 公司投資項(xiàng)目的工程建設(shè)管理由設(shè)計(jì)部、工程管理部、預(yù)算部、物資部、造價(jià)審核部、物管技術(shù)部、工程前期部各職能部門分工協(xié)作、共同完成。工程前期部必須在政府規(guī)定的工作日內(nèi)完成報(bào)批、送審等工作，如涉及到業(yè)務(wù)專業(yè)技術(shù)，由設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部提供協(xié)助與支持。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書由設(shè)計(jì)總監(jiān)組織編寫，工程副總審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。第五條 施工圖紙的會(huì)審工作由項(xiàng)目經(jīng)理具體組織落實(shí)?！霸O(shè)計(jì)院的出圖變更”、“工作聯(lián)系單”、“工作指令單”涉及內(nèi)容如果出現(xiàn)下述情況時(shí)須按下述要求執(zhí)行：(一) 如果設(shè)計(jì)變更所影響的單項(xiàng)工程造價(jià)增加在伍萬元以內(nèi)（含伍萬元），須由工程副總批準(zhǔn)，伍萬元以上時(shí)，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。(四) 存檔資料需按永久性和臨時(shí)性進(jìn)行分類歸檔，臨時(shí)性歸檔資料需定期或不定期進(jìn)行銷毀處置。工期考核報(bào)告由各主管簽署意見后，項(xiàng)目經(jīng)理審核，工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。第八條 工程項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目經(jīng)理結(jié)合公司的質(zhì)量方針和政策組織編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和質(zhì)量監(jiān)控保證體系，報(bào)工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。(二) 返工令由監(jiān)理公司工程總監(jiān)批準(zhǔn)，報(bào)項(xiàng)目部備案。 第三節(jié) 工程安全管理 第十七條 工程項(xiàng)目安全管理由項(xiàng)目經(jīng)理組織各專業(yè)主管負(fù)責(zé)具體落實(shí)。相關(guān)簽證事項(xiàng)必須有“工作指令單”為依據(jù)，緊急事項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)安排的，必須不遲于次日補(bǔ)發(fā)“工作指令單”。第二十九條 項(xiàng)目經(jīng)理的簽字是支付工程款的必須依據(jù)，相關(guān)付款程序詳見工程造價(jià)管理相關(guān)條款，付款申請(qǐng)由各主管根據(jù)公司規(guī)定在公司網(wǎng)絡(luò)上流轉(zhuǎn)，但承包商申請(qǐng)付款的報(bào)告必須經(jīng)監(jiān)理簽署意見后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)，同時(shí)作為付款申請(qǐng)的附件或憑證。第三十六條 當(dāng)工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題不斷，或工期一直滯后等情況時(shí)，必須實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。如因承包商超用甲供材或原甲供材計(jì)劃發(fā)生變更，需要超合同量供應(yīng)時(shí)，須由承包商遞交相關(guān)陳述報(bào)告，項(xiàng)目部予以確認(rèn)后報(bào)預(yù)算部審核，經(jīng)工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可供應(yīng)。乙供材的供應(yīng)由承包商按物資部批價(jià)確認(rèn)的樣品或品牌組織供貨，另該樣品同時(shí)須經(jīng)設(shè)計(jì)部或項(xiàng)目部確認(rèn)并封樣。第五十條 圖紙或文件的變更，資料員需及時(shí)更新歸檔，對(duì)于廢舊圖紙或文件，資料員須及時(shí)加蓋“作廢”專用章。工程竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理組織，項(xiàng)目部應(yīng)在竣工初驗(yàn)完畢后一周內(nèi)組織相關(guān)單位或部門進(jìn)行單位工程竣工驗(yàn)收。(一) 工作指令單：與各承包商之間的業(yè)務(wù)事項(xiàng)往來或下達(dá)工作任務(wù)時(shí)一般使用工作指令單。第六十一條 工程例會(huì)：(一) 工程項(xiàng)目例會(huì)每周舉行一次。第六十二條 緊急變更和口頭指令：因工地施工需要，當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，各專業(yè)主管工程師可在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)做出口頭指令，同時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理并征得同意：(一) 工地施工過程中發(fā)現(xiàn)的明顯圖紙?jiān)O(shè)計(jì)錯(cuò)誤或設(shè)計(jì)漏項(xiàng)，而無法停工等待變更的；(二) 因施工安全、質(zhì)量的控制需要，須及時(shí)做出變更的；(三) 室外景觀工程施工，主管工程師或設(shè)計(jì)工程師為確保設(shè)計(jì)效果，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)需要及時(shí)做出變更的。第七條 領(lǐng)導(dǎo)小組成員和工作小組成員的組成，由公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的情況，另行文件明確。2. 其它單位工程材料總價(jià)超過50萬元的甲供物資。（六）違約責(zé)任；（七）投標(biāo)須知； 遞交投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和有效投標(biāo)期限； 投標(biāo)人資格條件、投標(biāo)文件的基本要求；投標(biāo)保證金、履約保證金要求；投標(biāo)價(jià)格的要求及其計(jì)算方法。第十五條 投標(biāo)資格預(yù)審：相關(guān)專業(yè)工作小組組長(zhǎng)組織，由招標(biāo)文件經(jīng)辦部門發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，并會(huì)同相關(guān)部門共