某別墅營(yíng)銷策劃實(shí)操初案-免費(fèi)閱讀
【正文】 飯店“金鑰匙”是飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。① 建議設(shè)置塊大型廣告牌于華南快速干線會(huì)展出入口旁② 建議設(shè)置塊大型廣告牌在新港路與會(huì)展大道交匯處③ 建議設(shè)置風(fēng)神榜在天河北、環(huán)市東路作用：①設(shè)置在華南快速干線出入口是為了阻擊華南板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手②設(shè)置在新港路與會(huì)展大道交匯處是作為指引標(biāo)識(shí)性作用收費(fèi)站指示標(biāo)識(shí)2222③設(shè)置在天河北及環(huán)市路中心商務(wù)區(qū)的車站是為了令本項(xiàng)目針對(duì)的客戶群能加深對(duì)雅郡的印象大型噴畫風(fēng)神榜七．宣傳禮品建議為了迎合本項(xiàng)目新的主題定位及提升項(xiàng)目的檔次，令來訪的客戶對(duì)本項(xiàng)目留下深刻的印象，建立口碑的人脈傳播。四．會(huì)所建議法國(guó)油畫會(huì)所作為項(xiàng)目居民休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、康體及飲食的場(chǎng)所，在功能配置方面除了滿足常見設(shè)施的基本要求，還要考慮目標(biāo)消費(fèi)者的需求，強(qiáng)調(diào)生活性、趣味性、休閑性的特征，使其充滿生動(dòng)、和諧的氣氛。出于綠化園林特色不明顯，未能較好地配合本項(xiàng)目主題的營(yíng)造。公開發(fā)售期間，除了舉辦一些公關(guān)促銷活動(dòng)（例如法國(guó)音樂舞蹈show）外，還提供一些折扣、套餐等優(yōu)惠方式，大力促進(jìn)成交?！捌樟_旺斯”生活模式另一方面，在一些關(guān)鍵路段，例如：廣州大道、華南快速干線、新港中路制作并豎立該項(xiàng)目的指示標(biāo)牌和廣告標(biāo)示，引起市場(chǎng)的關(guān)注?，F(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)獨(dú)立別墅示范單位推出；露外立面消化期6月16日－6月30日①注重本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值的客戶②注重本項(xiàng)目投資潛力的客戶③注重本項(xiàng)目生活品質(zhì)的客戶④特定行業(yè)的客戶⑤其他區(qū)域的客戶⑥發(fā)展商其他項(xiàng)目的舊業(yè)主在公開發(fā)售的火熱期過去后，繼續(xù)保持一定量的曝光率，保證項(xiàng)目的良好形象，并結(jié)合地鐵即將通車的消息，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)和地鐵物業(yè)兩大條件把琶洲板塊的整體形象提升到一個(gè)新的層面上，一方面，消化推出的單位，另一方面，為下一階段的促銷打下良好基礎(chǔ)地鐵開通“普羅旺斯”的生活——宜商、宜住、宜投資尊貴獨(dú)立別墅登場(chǎng)開展“五一”法國(guó)風(fēng)情時(shí)裝show《羊城晚報(bào)》強(qiáng)調(diào)廣州商務(wù)與生活的環(huán)境比較獨(dú)立別墅示范單位（5月17日前）四．工程配合【蓄勢(shì)階段】預(yù)熱期階段性折扣（95折、97折、98折）。展銷會(huì)期間額外優(yōu)惠（1—3名額外98折，4—10名額外99折）。 切入期通過電視、報(bào)紙、夾報(bào)廣告等形式對(duì)項(xiàng)目的戶型、外立面、示范單位、景觀等進(jìn)行集中的宣傳；在春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以宣傳單張派發(fā)的形式進(jìn)行宣傳； 一．推廣思路蓄勢(shì)階段： 3月28日～5月14日預(yù)熱期 3月28日～4月13日切入期 4月14日～4月30日升溫期 5月1日～5月16日公開發(fā)售階段： 5月17日～6月30日公開發(fā)售 5月17日～6月15日消化期 6月16日～6月30日 二．媒體宣傳思路及手段【蓄勢(shì)階段】 預(yù)熱期呼吸是自由的，天空是蔚藍(lán)的。 擁有良好的文化教育，有大學(xué)名城艾克斯。二．浪漫溫馨： 薰衣草之鄉(xiāng)：薰衣草的花語是“等待愛情”，色彩艷麗、芳香馥郁，醞釀愛情，令人陶醉。本項(xiàng)目距離琶洲國(guó)際會(huì)展中心僅千余米，與國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)一脈相承，成為名副其實(shí)的國(guó)際商務(wù)社區(qū)。2. 前期銷售人員的銷售能力相對(duì)薄弱。2. 項(xiàng)目經(jīng)過前段時(shí)間的品牌塑造與樹立，已形成自身風(fēng)格和品味。對(duì)于他們來說，置業(yè)不是簡(jiǎn)單的居住，而是追求更高層次的居住環(huán)境及生活質(zhì)素。敝司對(duì)此表示認(rèn)可。市場(chǎng)推廣形象與實(shí)際景觀有一定差距。 盡早完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 ● 交通較為不便?！?周邊環(huán)境雜亂，降低產(chǎn)品檔次。二沙島的別墅板塊以其在市中心的優(yōu)勢(shì)早已有極高知名度。另外，海珠區(qū)政府已下大力度對(duì)黃埔涌進(jìn)行整治，將它凈化為廣州的“塞納河”。目前，已有公交車到達(dá)小區(qū)門口。規(guī)劃總居住戶數(shù)為1648戶，是市區(qū)內(nèi)罕見的低密度，商務(wù)化，個(gè)性化，國(guó)際化高尚社區(qū)。雅 郡營(yíng)銷策劃實(shí)操初案廣州中地行房地產(chǎn)代理有限公司二○○六年三月二十一日第一部分 項(xiàng)目分析一. 項(xiàng)目理解1. 基本概況：雅郡，位于廣州未來的城市中心，距離廣州會(huì)展中心僅1000多米。區(qū)內(nèi)主要戶型有兩房?jī)蓮d的高級(jí)公寓，獨(dú)具特色的聯(lián)排別墅Townhouse和盡領(lǐng)法國(guó)風(fēng)情的獨(dú)立別墅。琶洲的人均道路面積是全國(guó)最高的?！?戶型多樣化，滿足各類型客戶的需要。南湖板塊的別墅業(yè)依靠白云山和南湖有得天獨(dú)厚的自然資源。項(xiàng)目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，大多數(shù)是琶洲本土居民和外來人口，治安條件較差。目前經(jīng)過小區(qū)只有兩條公交線路。導(dǎo)致客戶到訪時(shí)形成鮮明的形象落差。從上門客戶和成交客戶分析得出，目前以自主客戶為主?？偨Y(jié)前期客戶特征：有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ), 事業(yè)有成，具有前瞻性眼光的中年人。一開始就給消費(fèi)者 “有別于一般樓盤的，有較高品味的”感覺。前期策劃公司共銷售該項(xiàng)目11套；敝公司進(jìn)場(chǎng)一星期內(nèi)（至執(zhí)稿時(shí)），共售出7套。☆“普羅旺斯”高尚新生活由于本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)特色、相關(guān)設(shè)施（法式風(fēng)格）以及目標(biāo)客戶特征（事業(yè)有成的金領(lǐng)人士，追求自然、悠閑、和諧、愜意、品味的生活），從很大程度上體現(xiàn)了法國(guó)普羅旺斯式的生活理念和價(jià)值主張，成為廣州市具有普羅旺斯獨(dú)特風(fēng)味的高尚新生活經(jīng)典。雅郡是愛的世界，薰衣草為有情人而盛開，處處洋溢著愛的熾熱，人人收獲著愛的輝煌。 許多著名藝術(shù)家、作家等創(chuàng)作天才藝術(shù)生命新階段的福地。 尼斯嘉年華：每年一次，節(jié)目豐富（燭光晚會(huì)、花車巡游、化妝舞會(huì)等），萬民同樂，歡樂祥和，盡情歡舞，樂在其中。在各大報(bào)紙上以軟文形式對(duì)琶洲板塊及其會(huì)展經(jīng)濟(jì)以專題或論壇形式進(jìn)行宣傳；利用彩旗、空飄等形式，宣傳townhouse的示范單位完成；利用現(xiàn)場(chǎng)法國(guó)音樂舞蹈show活動(dòng)的形式進(jìn)行宣傳展銷。舊業(yè)主（限藍(lán)色快線、嘉仕花苑）購買可獲額外折扣；舊業(yè)主介紹新業(yè)主購買，新業(yè)主獲額外折扣，舊業(yè)主免一年管理費(fèi)；【公開發(fā)售階段】 公開發(fā)售期 消化期Townhouse部分完工（4月10日前）外立面展示（5月17日前）《廣州日?qǐng)?bào)》通過主流報(bào)紙發(fā)布一定數(shù)量項(xiàng)目的硬廣告《南方都市報(bào)》電視廣告的宣傳 琶洲別墅的稀缺性以一定力度的報(bào)紙做宣傳，并告知公開發(fā)售情況（二） 切入期【時(shí)間】4月14日～4月30日【宣傳重點(diǎn)】會(huì)展中心旁的國(guó)際商務(wù)社區(qū)【操作思路】4月15日春交會(huì)召開，持續(xù)到4月29日，這一階段，主要是通過對(duì)琶洲及該項(xiàng)目的宣傳吸引客戶前去參觀。會(huì)所開放與此同時(shí)，對(duì)舊業(yè)主和特定行業(yè)人士的優(yōu)惠也一直進(jìn)行。因此，敝司建議本項(xiàng)目的綠化設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)法國(guó)園林特色，種植具有代表法式綠色植物及配置特色園林小品，并且增設(shè)休閑配套設(shè)施，供體憩交談，不但促進(jìn)居民之間的交流，建立良好的人際關(guān)系，而且有利于營(yíng)造一個(gè)都市生活中的和諧生活社區(qū)，這樣相信必然會(huì)受到都市廣大買家的青睞，樓盤也必將成為各受追棒的明星。本項(xiàng)目的會(huì)所不須包羅萬有，但最重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格。建議設(shè)置特色宣傳禮品派送。 金鑰匙組織是國(guó)際飯店金鑰匙成員的民間服務(wù) 專業(yè)團(tuán)體，他們所提供的服務(wù)稱為“金鑰匙”服務(wù)。兩把金光閃閃的交叉金鑰匙代表著飯店委托代辦的兩種主要的職能：一把用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把用于開啟該城市綜和服務(wù)的大門。建議在項(xiàng)目入口位置與會(huì)展大道交匯點(diǎn)盡早安排清晰的廣告大型噴畫，令項(xiàng)目形象可一目了然，并能長(zhǎng)期起到指引及有效的宣傳的作用。因此我司建議項(xiàng)目為業(yè)主提供全天候的“金鑰匙服務(wù)”我們向業(yè)主提供的是滿意+
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