廣州房地產(chǎn)行業(yè)某豪苑以租帶售營銷策劃案解析-免費(fèi)閱讀
【正文】 因此，這類物業(yè)要取得高額的租約，必須具備能滿足租客各種需求的條件。這種策略和方法特別適用于高檔的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，因?yàn)檫@類物業(yè)具有價高、質(zhì)優(yōu)的特點(diǎn)，比較容易吸引“只租不買”或“買不起、租得起”的租客，而且租金的回報率可以達(dá)到較高的水平。在市場供過于求、特別是有效需求嚴(yán)重不足的情況下，高檔物業(yè)的銷售就會出現(xiàn)嚴(yán)重滯銷的狀況。內(nèi)容帶動了廣州市外籍租賃市場和豪宅租賃市場 社會效益邀請香港文匯報、大公報、香港商報、南華早報、澳門日報、中國買樓指南、中國日報（CHINADAILY）、廣州日報、羊城晚報、南方日報、南方都市報、粵港信息報、房地產(chǎn)導(dǎo)刊、廣東電視臺、南方電視臺、廣州電視臺等二十多家新聞媒體參加，將白云堡調(diào)整思路、改變策略、采取“以租帶售”策略的信息傳遞給穗港澳三地的讀者、觀眾和聽眾，爭取吸引更多的頂級租客和穗港澳的投資型買家，制造市場轟動效應(yīng)。（二）組織實(shí)施遵循“多層次、全方位、多媒體”原則，以小量而持續(xù)的方式發(fā)布，以形象性廣告為主；（1）媒體炒作資源整合：鑒于白云堡的開發(fā)已進(jìn)入尾聲，充分利用現(xiàn)有的存量造成一種聲勢；充分發(fā)揮樓盤風(fēng)景好、空氣好、居住環(huán)境好的優(yōu)勢，繼續(xù)鞏固住客具有高貴身份的頂級豪宅形象；充分利用為此，與專業(yè)的一級中介代理美聯(lián)公司和合富公司建立合作關(guān)系，一個負(fù)責(zé)香港的代理業(yè)務(wù)，一個負(fù)責(zé)國內(nèi)的代理業(yè)務(wù)。圍繞“以租帶售”的策略，度身訂制營銷組合方案：(一)制訂營銷組合方案因此，要取得高額租約，必須具備能滿足租客各種需求的條件。特別適用：高檔商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)。]假如白云堡的售價可以一直堅(jiān)挺而沒有降過價，情況可能會大不相同。創(chuàng)意的產(chǎn)生與構(gòu)思房價一降再降，但買家和業(yè)主并不領(lǐng)情，許多高價購房的業(yè)主甚至十分抵觸和反感發(fā)展商降價促銷的行為。到2002年9月，白云堡最后一期別墅和低密度豪華公寓已經(jīng)開發(fā)完畢并推出市場，但還有幾十套別墅和上百套公寓在售，市值達(dá)2億多人民幣。項(xiàng)目背景但這個樓盤開發(fā)期前后長達(dá)十年，在這期間廣州市的高檔住宅市場經(jīng)歷了急劇的市場變化，白云堡的房價1998年開盤時是14000元/平方米，到2002年9月已經(jīng)下降為7000元/平方米，掉了一半左右。廣州白云堡豪苑占地面積為22萬平方米，總建筑面積為17萬平方米，共有412666平方米/棟的獨(dú)立別墅177棟，221平方米/套的低密度豪華公寓280套，入住率高達(dá)82%。經(jīng)過初步調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在豪宅市場競爭如此激烈的情況下，如果白云堡仍然按常規(guī)以自住型買家為主要的市場目標(biāo)，市場的競爭程度就必然會十分激烈，基本上沒有轉(zhuǎn)危為安的機(jī)會和可能。過去白云堡在豪宅市場上的地位和品牌是有目共睹的，但現(xiàn)在由于市場發(fā)生了變化，人們的購買能力和欲望下降，豪宅的身價也一落千尺。環(huán)境，不僅僅指自然環(huán)境、居住環(huán)境、生活環(huán)境，更重要的是治安環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，這些都是別人無法相比的；品牌，要維系和創(chuàng)造是不容易的，但要?dú)У舭自票さ钠放茀s容易得很，大幅公開降價、出現(xiàn)治安事故等等都會；而所謂的“三高”是指“租客檔次高、履約信譽(yù)高、投資回報高”。這些豪宅和公寓多數(shù)是在二沙島和天河一帶，交通和景觀環(huán)境雖然有一定優(yōu)越性，但空氣質(zhì)素、噪音污染和生態(tài)環(huán)境不及白云堡。據(jù)了解這些津貼、補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)因人而異，通常跨國公司的總裁和外國領(lǐng)事每月高達(dá)50009000美金的住房津貼，一般的中級管理人員也有20003000美金以上，這些租客對于白云堡開拓租賃業(yè)務(wù)是極為有利的目標(biāo)客戶群。比如：香港置地?fù)碛兄协h(huán)42%的物業(yè)，每年租金收入高達(dá)5億美元，幾乎沒有在本地開發(fā)新項(xiàng)目，主要靠出租物業(yè)經(jīng)營，每年就可以保持穩(wěn)定的租金收益。緊抓租賃這一環(huán)節(jié)，盡可能地?cái)U(kuò)大和建立租賃渠道和客源，爭搶和拉奪其他樓盤和賓館外籍租賃客源；開通短租服務(wù)，把樓盤當(dāng)成賓館、旅業(yè)來經(jīng)營?；驹恚寒?dāng)市場發(fā)生變化，自用型消費(fèi)者購買力下降，造成一手物業(yè)難以銷售時，應(yīng)改變只售不租的營銷策略。原因分析：這類物業(yè)具有價高、質(zhì)優(yōu)的特點(diǎn)，比較容易吸引“只租不買”或“買不起、租得起”的租客，而且租金的回報率可以達(dá)到較高水平。租客檔次高論證分析：白云堡雖是廣州市著名的高檔豪宅樓盤，以往所取得的銷售成績也不俗，但時至今日市場已發(fā)生了巨大的變化，再套用舊的銷售模式，必然會被市場淘汰。產(chǎn)品策略定期舉辦座談、研討、舞會、晚會；不定期地舉辦嘉年華會、音樂會、化裝舞會等。舉辦“彩云追月迎中秋”大型中外文娛晚會，擴(kuò)大外
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