【正文】 若我公司能與貴公司達成合作意向，為更好的實行工作銜接，應在項目開盤銷售時物業(yè)管理相關方面則開始介入，交房的前三個月綠景綠景房產(chǎn)開發(fā)公司應1次性給予我公司開辦費用用于開展添置物品、招聘人員、前期培訓等工作。根據(jù)上面的預算得知，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于綠景小區(qū)的規(guī)模較小導致管理成本增高而難以控制的原因。八、結 論再次感謝開發(fā)商給予z物業(yè)的機會，z物業(yè)為此而感到榮幸。六、物業(yè)管理收支預算案物業(yè)管理預算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費標準的依據(jù)，而且將起到指導物業(yè)正常運作的作用。 5 綠化成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地無破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。z將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術資料、各種驗收和移交資料、設備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外判維護保養(yǎng)合同和設備年驗報告、設備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。每次巡視必須做好完整地記錄。按z的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設置巡更點。（6）智能化設施的維護在許多z管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內的垃圾等。其中包括：臺風、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。嚴格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關職能部門出面干預解決。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預備好的鑰匙柜內，所有鑰匙須標示有關單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內巡查等事項。機房和設備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。B、物業(yè)驗收首要條件在物業(yè)竣工后，z物業(yè)將參照國家和地方有關法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標方案》、《工程設施維修保養(yǎng)方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。在人員到位后，z利用各種培訓手段，對所有的員工均進行生態(tài)化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的專業(yè)人員，進行崗位技能培訓，使每位員工迅速熟悉z的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質能夠滿足客戶的要求。 靈活并適應變化的物業(yè)管理動作機制216?？蛻魸M意度調查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進的方面。 各種道路和交通標志完好等z物業(yè)的服務標準z的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因為我們永遠追求最好。 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序216。 做好節(jié)日布置216。 保安人員培訓后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護和管理我司將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達花園之特殊性質，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等內容，使廣大業(yè)主每日進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關心著他們。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關系，也能獲得更多的尊重和認同。 落實和布置管理處辦公用房216。 財務運行方案216。 z、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹216。如下：216。 辦公室管理制度及物業(yè)設備管理制度216。如下：216。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準的計劃。 參加各種慶典/活動216。物業(yè)銷售配合:顧問基本擬定內容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。 地下車庫的進出口的坡度上的防滑設 施應在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 提供成品保護措施建議216。216。 背景音響和應急廣播系統(tǒng)216。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 預留家用空調穿墻孔和室外機座位置的確定216。 圍墻和大門的設置；216。 門鎖安裝時應考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；216。 重大設備的選用和購貨合同條款的擬定；216。而z公司制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務的內涵確定，以“大眾化收費、高標準服務”為原則；公司開展的特約服務和便民服務也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。對這些設備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設備故障率。項目名稱：南昌綠地山莊發(fā)展商：上海綠地集團南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市上海莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質生活。在上海、z已成功管理上海綠地世紀城（上海春天）、世紀同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設立了子公司。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介上海z物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務及駐場物業(yè)顧問服務業(yè)務，服務內容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務咨詢等方面；z物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業(yè)精神。我公司是嚴格按照ISO9000：2000國際質量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。我公司決意在綠景市發(fā)展二線品牌，如果我公司與綠景綠景房產(chǎn)開發(fā)公司能夠達成協(xié)議合作，使得我公司在綠景有立足的第一個項目，為以后長遠合作著想表示我公司的合作誠意，我公司將對綠景項目不做利潤要求。本公司要求綠景綠景房地產(chǎn)開發(fā)公司收到本物業(yè)管理項目建議書時做出以下承諾： 一、 本建議書僅供綠景綠景房地產(chǎn)開發(fā)公司在決策“綠景”物業(yè)管理合作單位時使用。z物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務樓宇等，有較長時間的管理經(jīng)驗積累，從中總結出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作，開設了分公司。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理，駐場負責該物業(yè)的日常管理。z物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務本質，追求“高標準服務、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。項目名稱：綠地科創(chuàng)大廈開 發(fā) 商：上海錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號項目特色：近五萬平方米智能化大廈。a）服務態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，管理公司的員工應以發(fā)自內心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。f）服務程序——規(guī)范服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。二、z的物業(yè)管理z目前已承接國內多個全權管理內銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預算和結算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務、日常物業(yè)管理、客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 24小時熱水供應系統(tǒng)的設計與施 工等；216。 其他建議略。 各種標志牌選用；216。216。 車庫管理系統(tǒng)216。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預留。 維護發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質量216。 提供竣工圖紙遞交要求216。 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面大理石污跡滲入等。 提供物業(yè)管理宣傳資料z背景 介紹216。216。 準備各種物資裝備216。 購置警械和安保用品216。 會所管理和有償服務制度216。 物品管理制度216。 物業(yè)保安方案216。 建立與政府有關職能部門的聯(lián)系216。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務水分準。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。所以，對z來說，安全管理就是我司的最根本的工作。 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度216。 定期清洗水箱216。 建立臺帳和維護登記制度216。 確保外圍廣場、道路及車庫內交通通暢216。業(yè)務接待熱情主動，辦事公道；上崗時間，佩帶工卡；禮貌接待，接章辦事；手續(xù)齊全，現(xiàn)時辦理；政策不符，講清道理；訪問客戶，聽取意見；來信來訪，及時處理。 溝通的充分與否216。（2）安排和招聘管理人員z目前已有許多全權物業(yè)管理項目，可抽調部分骨干到項目任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。（6）提供施工現(xiàn)場安保服務由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，z將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時間內調配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。在物業(yè)管理籌備期中，z利用以往經(jīng)驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責任險。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。J、關于物業(yè)設施的質保期質保斯是施工承包商和供應商對其施工和產(chǎn)品的質量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質保期限以發(fā)展商與承包商和供應商簽署的合同和國家有關規(guī)定為準。C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術防范周界后，安保人員將加強小區(qū)的出入口控制，門崗將準確記錄小區(qū)的進出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關車輛進入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。z將有計劃地定期進行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進行清潔和消毒。利用會所現(xiàn)有設施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。（7）房屋及公用設施設備的維修養(yǎng)護房屋及公用設備設施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大，z將制定短、中及長期工程設施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各