【正文】 對樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級貨品。作為一個運(yùn)動場地對居住環(huán)境不能不考慮。D、為下一代的成長而選擇本區(qū)域，寶寶的未來總是讓家長牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個良好的氛圍及選擇一所較好的學(xué)校是家長的首選，而本區(qū)域的學(xué)校是本市最好的。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應(yīng)在情理之中。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)留下深刻的印象，那么，它就不算一個成功的廣告。b差別市場廣告策略：強(qiáng)銷期步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。F物業(yè)管理采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段，讓客戶足不出戶也能感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。上述設(shè)置應(yīng)突出生態(tài)，綠化概念，強(qiáng)調(diào)生活檔次。內(nèi)容：人員配備模式：人員配備以專案模式進(jìn)行，由專案經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄副專案和三個業(yè)務(wù)小組。C、后期a、視銷售率和工程進(jìn)度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場舉行招待會，并召開新聞發(fā)布會。C、邀請專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場參觀、制造氣勢。建議突出現(xiàn)代風(fēng)格，以清涼格調(diào)，加入植物襯托展現(xiàn)社區(qū)親和力，并能恰入其分地融入藝術(shù)的魄力。但針對廚房、衛(wèi)生間的設(shè)施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。B、網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應(yīng)設(shè)計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。B、消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重“好房子越來越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進(jìn)度加快和項(xiàng)目選擇面大，造成消費(fèi)者購房較遲疑。如果結(jié)合政府對該區(qū)域進(jìn)行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。（2）、滿足自住需求A、對本區(qū)域較熟悉和認(rèn)可，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。但同時我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費(fèi)能力和市場承受力相對偏弱。特別是25—40歲左右的白領(lǐng)階層的偏愛?？們r市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價反映了真實(shí)的客戶購買力，在有限的面積內(nèi)體會無限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購房的時尚心態(tài)。這說明，只有挖掘出項(xiàng)目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。因此，那些對準(zhǔn)了購房者的需求的項(xiàng)目就能引起消費(fèi)者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。成都市住宅市場，具有如下特點(diǎn)：商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來鼓勵開發(fā)。2 . 策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)目位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。停車面積約10000m2（3）綠化率47%. 容積率25%. 建設(shè)密度34%二、 市場機(jī)會點(diǎn)分析（一） 、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費(fèi)者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。比如：“ SOHO ”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)目，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。所以，我們認(rèn)為，在本案的營銷中，關(guān)鍵是找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的市場機(jī)會點(diǎn)，通過對自身潛在價值的挖掘，制定出符合目標(biāo)客戶群體需求的措施，那么，贏得市場，獲得較豐厚的利潤將有較大的把握。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應(yīng)該都是不錯的。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進(jìn)行投資回報是顯而易見的。第二部份 產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品定位建議在設(shè)計上充分體現(xiàn)高檔的時尚居住概念。F、公司品牌的延伸興大公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的集團(tuán)公司，已有成功樓盤“玫瑰園”的先例，可以從這方面對本案的客戶進(jìn)行誘導(dǎo)。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營檔次。尤其以前10/90付款方式打開局面。a、意向性客戶累積；b、業(yè)務(wù)員成功的邀約；c、現(xiàn)場經(jīng)理控制。美觀、全面、有強(qiáng)力賣點(diǎn)。本案建議用名3廣告形象口號語四、 本案包裝重點(diǎn)A現(xiàn)場部份樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。七 、立體化市場推廣建議A、廣告目標(biāo)市場策略：針對項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場上更全面的傳遞廣告信息。C、廣告心理策略即針對消費(fèi)者的購買心理，采取的廣告運(yùn)動。特別是25—40歲左右的白領(lǐng)階層的偏愛。但同時我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費(fèi)能力和市場承受力相對偏弱。