【正文】 它作為人群的居所，其建筑本身同景觀是否能相互融合決定了它完美舒適的程度。（一）中心會(huì)所配置會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間，健身、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、KTV、游樂(lè)室、棋牌室等用于娛樂(lè)，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購(gòu)物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，但會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。智能化建議采用一卡通智能IC系統(tǒng)，全自動(dòng)抄表和管線(xiàn)檢測(cè)系統(tǒng)，紅外線(xiàn)保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)居住小區(qū)實(shí)行全天候封閉管理，確保住戶(hù)安全。1躍層單位
面向花園景觀開(kāi)放的單位可考慮作躍層式設(shè)計(jì)，使買(mǎi)家有小復(fù)式住宅的感覺(jué)。二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此客廳不宜過(guò)小，而進(jìn)深則按1：2的比例。 細(xì)部設(shè)計(jì)細(xì)部設(shè)計(jì)在立面方面談得比較多，平面方面則被忽視。有利于居住區(qū)內(nèi)各類(lèi)用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。以實(shí)現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。應(yīng)該注重空間（屋頂與陽(yáng)臺(tái)）綠化，據(jù)專(zhuān)家論證，向建筑取綠化空間，可以使城市綠化覆蓋程度增加28％至57％，同時(shí)又能軟化建筑生硬的天際輪廊線(xiàn)。竹韻十足為了達(dá)到這一點(diǎn)，小區(qū)中竹的品種一定要更多，更豐富（力爭(zhēng)竹景觀中有長(zhǎng)得最高的竹、最粗壯的竹、最稀有的竹、最名貴的竹），才能名副其實(shí)，個(gè)別品種量少一點(diǎn)不要緊， 關(guān)鍵是要有一點(diǎn)（至少有幾十種竹，至少要成為長(zhǎng)沙小區(qū)竹種第一豐富之地）?，F(xiàn)在就栽下去，對(duì)售樓中描繪竹林之景也是非常有利的，促銷(xiāo)功能是很強(qiáng)的，因?yàn)橹苓厴潜P(pán)是沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)的。名字建議為：竹梅園、竹蘭園、竹菊?qǐng)@、竹石園。中西合璧竹文化是中國(guó)傳統(tǒng)文化中很有影響力的一種文化，與西式建筑的人性化、舒適化巧妙結(jié)合，渾為一體，天衣無(wú)縫。不過(guò)，竹景觀、竹文化的包裝都只是手段，不是目的，讓小區(qū)的居民居住得更舒適才是目的，這一點(diǎn)在進(jìn)行具體的景觀園藝設(shè)計(jì)時(shí)必須切記。必須做到居民喜聞樂(lè)見(jiàn)，既能滿(mǎn)足建筑物的功能要求，又能與大自然相互滲透；e、項(xiàng)目所在地湖南，屬于南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林地帶，景觀中選用的植物主要采用本土植物，采用草地和部分自然式花園；f、景觀中考慮人們不但可以享受自然美景、放松身心外，還設(shè)有避蔭的環(huán)行步行道，使居民可以散步、跑步及其他健身活動(dòng)。第二層：景區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)、特色1）居住區(qū)中心主題園林：考慮居住區(qū)園林的景觀和實(shí)用結(jié)合的原則。推陳人工生態(tài)系統(tǒng)現(xiàn)代住宅景觀設(shè)計(jì)的終極目的，便是構(gòu)筑一個(gè)人生態(tài)系統(tǒng)，以提供一個(gè)更為科學(xué)合理、使人與自然更為和諧平衡的人居環(huán)境。景觀設(shè)計(jì)并非只是“中看不中用”的奢侈品，使各景區(qū)成為只能靜觀，不能進(jìn)入的“禁區(qū)”。而構(gòu)筑人工生態(tài)系統(tǒng)，使人與自然形成良性循環(huán)的交互作用，便是這一“協(xié)調(diào)”的具體表現(xiàn)。先做好園林，樓盤(pán)好象是放在園林中一樣，這樣更有利于樓盤(pán)的銷(xiāo)售。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的表現(xiàn)方式園林發(fā)展的要點(diǎn)是生態(tài)景觀設(shè)計(jì)，未來(lái)的高檔住宅，清新質(zhì)樸、生態(tài)化是一個(gè)目標(biāo)，順歸自然、親近自然，體現(xiàn)更多關(guān)懷是景觀園林設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。融入本土化民族特色園林風(fēng)格分為兩種：一種是西方園林，其最大的特點(diǎn)是幾何構(gòu)圖，用非圓即方的構(gòu)圖來(lái)設(shè)計(jì)園林，例如北京的“大水法”；另一種園林就是東方園林，即山水園林。第三節(jié) 景觀設(shè)計(jì)建議一個(gè)成功的建筑是情和境的完美融合。 建議考慮為：“世界建筑博覽”，集世界建筑之大成，突顯異域風(fēng)情。（四）外立面及整體形象規(guī)劃外立面建議采取明快、充滿(mǎn)時(shí)代氣息感，同時(shí)又不失千年文化故城文化底蘊(yùn)。中國(guó)具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來(lái)的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。⑧臨街小高層一層可作為主要的商業(yè)門(mén)面（圖三）（注意：在具體的規(guī)劃中要避免高壓電線(xiàn)干擾）⑨ 因項(xiàng)目體量大，建議實(shí)行分期開(kāi)發(fā)：A方案：項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)（圖二） 分期地塊位置樓盤(pán)業(yè)態(tài)檔位一期A區(qū)西板塊，B區(qū)西北板塊，會(huì)所高層、小高層中上、中二期A區(qū)自然山丘，A區(qū)南板塊，B區(qū)健身，休閑區(qū)洋房、多層高、中低三期A區(qū)北板塊，A區(qū)沿街商業(yè)，A、B兩區(qū)的商業(yè)門(mén)面多層、小高層中低、中圖二 A區(qū)北板塊 A區(qū) 西板塊 A區(qū)南板塊 聚能科技 B區(qū) 長(zhǎng)房 高速公路管理局 西北 天頂變電所西郡 板塊 林業(yè)局 圖三 地 下 車(chē) 庫(kù) 聚能科技 地 長(zhǎng)房 西郡 下 天頂變電站 高速公路管理處 車(chē) 會(huì)所 林業(yè)局 庫(kù) 圖四 主入口 主 入 中心景觀 自然景觀 口 聚能科技 自然半圍合 竹文化 景觀長(zhǎng)房 西郡 高速公路管理處 天頂變電所 林業(yè)局 次入口 B方案：項(xiàng)目分四大組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)（圖五）圖五 分團(tuán)組地塊位置樓盤(pán)業(yè)態(tài)主推產(chǎn)品檔次第一組團(tuán)A地塊西北區(qū)會(huì)所、多層、小高層二房、三房中、中上第二組團(tuán)B地塊多層、小高層二房、商業(yè)中下、中第三組團(tuán)A地塊西南區(qū)小高層、高層三房、四房、商業(yè)中、上第四組團(tuán)A地塊山丘及周邊小高層、洋房三、四房、洋樓、中上住宅戶(hù)型與地塊分配表（單位：平方米）戶(hù)型二房一廳二房二廳三房二廳四房二廳洋房面積50—7576—9091——130131—150150以上分布B地塊及部分A地塊A地塊大部分及精品區(qū)山丘區(qū)第二節(jié) 建筑風(fēng)格建議（一）隨著生活水平的日益提高，消費(fèi)者的精神需要得到進(jìn)一步體現(xiàn)。陡坡地25%50%建筑區(qū)內(nèi)車(chē)道須與等高線(xiàn)成較小銳角布置，建筑群布置與設(shè)計(jì)受到較大的限制。（7）居住區(qū)內(nèi)實(shí)施無(wú)障礙設(shè)計(jì)，方便休閑，渡假人士生活之便。（1）從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)自然環(huán)境及地域文化特征的關(guān)系，達(dá)到人與自然的和諧。娛樂(lè)的逸居花園建議建筑類(lèi)型為和小高層，高層為主，配以多層，洋房。4）從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，成功的大盤(pán)項(xiàng)目（其建筑面積在10萬(wàn)M178。3. 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。核心客戶(hù)構(gòu)成：來(lái)源二次置業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)戶(hù)、小老板高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶(hù)特殊企事業(yè)單位，具有公務(wù)員身份的人士外地來(lái)長(zhǎng)沙的置業(yè)者比例30%15%5%10%20%20%1. 項(xiàng)目主要針對(duì)二次置業(yè)者、來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)的人士及高收入階層。4. 依據(jù)人口增長(zhǎng)、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。本項(xiàng)目采用當(dāng)前國(guó)內(nèi)先進(jìn)適用的技術(shù)和設(shè)備，為項(xiàng)目住戶(hù)提供高品質(zhì)的服務(wù)。本項(xiàng)目定位為長(zhǎng)沙市的優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)，在價(jià)格上卻屬中檔。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目案名及釋義 逸 居 花 園 案名釋義：◎ 高品質(zhì)、品牌化、大眾化“逸居花園”平實(shí)而不失高雅，獨(dú)具的親和力而廣受歡迎，“逸居”預(yù)示著我們的產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、平價(jià)的大眾化品牌。長(zhǎng)沙市居民的居住水平還不高，急需升級(jí)換代產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)迎合了市場(chǎng)的需求（尤其是二次置業(yè)的需求）。項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題可行性評(píng)估綜合市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)及結(jié)論，我們可以獲得如下判斷：本項(xiàng)目規(guī)模宏大，客戶(hù)定位必須有廣度，單一狹窄的客戶(hù)定位不能滿(mǎn)足本項(xiàng)目發(fā)展的需要。銷(xiāo)售率80%在售樓宇類(lèi)型住宅工程進(jìn)度部分現(xiàn)房室內(nèi)間隔戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）二室二廳到五室兩廳3000最受歡迎單位三到四室戶(hù)型主力戶(hù)型㎡付款方式（幾種）一次性、銀行按揭（最高7成20年）剩余單位分析剩余單位大都由于二期剛開(kāi)盤(pán)不久額外優(yōu)惠　一次性96折，按揭98折最高價(jià)3800對(duì)應(yīng)單位五室　最低價(jià)2900　對(duì)應(yīng)單位四室小區(qū)配套交通：391906015804路公交車(chē)； 教育：大學(xué)城之湖南大學(xué)、湖南師大、中南大學(xué)、工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南方大學(xué)、師大附中、師大附小、含浦鎮(zhèn)中學(xué)等； 醫(yī)療：市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院等；飲食、購(gòu)物：社區(qū)餐館、學(xué)校周邊商業(yè)街等； 休閑：岳麓公園、南郊公園等。將小區(qū)內(nèi)一處30畝原生山體完整保留下來(lái)，經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃改造，使其成為小區(qū)業(yè)主的私屬山體公園，并在山下開(kāi)設(shè)3000平方米大型人工湖?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著岳麓新城規(guī)劃構(gòu)架的進(jìn)一步落實(shí)和完善，未來(lái)的市府板塊將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是局限于區(qū)域性市場(chǎng)，而將是面向全省甚至周邊省份市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)地成為一個(gè)長(zhǎng)沙最具潛質(zhì)性和成長(zhǎng)性的板塊，未來(lái)發(fā)展不可限量。區(qū)域環(huán)境情況市府板塊是岳麓區(qū)“一城、兩區(qū)、四圈、四軸”規(guī)劃的重中之重。1能承受的價(jià)位20002500元/平方米、25003000平方米的價(jià)位商品房得到較多市民的認(rèn)可（%），居民心理預(yù)期開(kāi)始接近實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位。%，這部分人群實(shí)際購(gòu)房時(shí)間可能還要更長(zhǎng)一點(diǎn)，可能延伸至三年左右，這說(shuō)明未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)住房消費(fèi)需求將持續(xù)旺盛。%，說(shuō)明此類(lèi)人群購(gòu)房需求最為迫切。%，%；，%，%。在品質(zhì)基本類(lèi)似的情況下，區(qū)域的形象和配套將直接影響購(gòu)房者的決定。大戶(hù)型和單價(jià)高的住宅空置比例較高，造成這種情況的主要原因是產(chǎn)品供應(yīng)與有效需求不匹配，從而出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的苗頭。其中：%，%，%。%、%；，%。在GDP增幅中，第一、二、%、%、%。秦滅楚后，于公元前二二一年設(shè)置長(zhǎng)沙郡?！倍灰蚪圩又薜妹?。二十八宿中，有一宿名軫宿，旁有小星名長(zhǎng)沙星。世紀(jì)海灣和書(shū)香雅苑、黃埔花園等大型樓盤(pán)的全程代理推廣，為我們操作本項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)目前我們對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境和項(xiàng)目地塊的了解，結(jié)合綜合的市場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體發(fā)展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過(guò)貴司的資源整合結(jié)合我司的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，逸居花園 有望成為這次大飛躍的成功起跳者。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書(shū)院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。天文志》也說(shuō)：“長(zhǎng)沙小星，下應(yīng)長(zhǎng)沙。據(jù)建國(guó)以來(lái)考古工作者的發(fā)掘、研究，早在新石器時(shí)代(距今約五千到一萬(wàn)年)，長(zhǎng)沙地區(qū)就有了人類(lèi)的活動(dòng)。長(zhǎng)沙綜合通訊能力居全國(guó)第3位，可與全國(guó)各地和世界180多個(gè)國(guó)家及地區(qū)進(jìn)行通訊聯(lián)系。第二節(jié) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）長(zhǎng)沙近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 開(kāi)發(fā)量，％。2005年長(zhǎng)沙市房屋銷(xiāo)售面積（按用途）項(xiàng)目面積合計(jì)住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)銷(xiāo)售其中：現(xiàn)房銷(xiāo)售期房銷(xiāo)售 空置量（1）各類(lèi)房屋空置情況分析住宅空置比例下降，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置比例上升。 （2）住宅各種戶(hù)型空置情況分析在目前未全部銷(xiāo)售完畢的樓盤(pán)中，單套面積60 %，單套面積在60 m2~80 %，單套面積在80 m2~100 %，單套面積在100 m2~120 %，單套面積在120 m2~150 %，單套面積150 %。（2）二手房銷(xiāo)售價(jià)格2006年上半年全市二手房成交均價(jià)為2072元/m2，%；其中，二手房住宅成交均價(jià)為1536元/m2，%。%。受教育程度從被調(diào)查者受教育程度看，具有大專(zhuān)、本科畢業(yè)文化背景的人數(shù)占被調(diào)查總數(shù)的75%，而且多為本地常住人口。目前住房面積在100 %，這一部分人群目前的住房水平已達(dá)到了中等康居水平，要激發(fā)這部分人的欲望，主要是靠高品質(zhì)的小區(qū)樓盤(pán)和別墅樓盤(pán)等高檔住宅商品住房來(lái)發(fā)揮作用，所以他們是高檔商品房的潛在消費(fèi)對(duì)象。1購(gòu)房區(qū)域選擇購(gòu)房意向者選擇南邊區(qū)域的較多，%，說(shuō)明消費(fèi)者普遍對(duì)南邊區(qū)域發(fā)展較為看好，其“長(zhǎng)株潭”核心區(qū)域位置開(kāi)始得到百姓認(rèn)可；其次是東城區(qū)域，%；再次是河西區(qū)域，%，河西近幾年的迅猛發(fā)展和良好區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑具有巨大的吸引力。第二部分 項(xiàng)目定位第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況及SWOT分析（一）市府板塊概況市政板塊規(guī)劃市府片區(qū)位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)北，以市政府為圓心向周邊輻射，東臨湘江，西至雷鋒鎮(zhèn)，南抵楓林路、北以望城為界。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該片區(qū)在售樓盤(pán)達(dá)30多個(gè)，陽(yáng)明山莊、靜園山莊、標(biāo)志可比性樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)長(zhǎng)房銷(xiāo)售率80%在售樓宇類(lèi)型別墅工程進(jìn)度全現(xiàn)房室內(nèi)間隔戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）五室到八室233到2802300 最受歡迎單位五室戶(hù)型主力戶(hù)型230㎡付款方式（幾種）一次性、銀行按揭（最高7成20年）剩余單位分析項(xiàng)目配套不好，用水等問(wèn)題未得到解決額外優(yōu)惠　一次性93折，按揭96折最高價(jià)3300對(duì)應(yīng)單位五室　最低價(jià)2000　對(duì)應(yīng)單位八室小區(qū)配套交通：309路公交車(chē)； 教育：商學(xué)院、湘儀小學(xué)、航天中學(xué)等； 醫(yī)療：湘雅附三醫(yī)院等；飲食、購(gòu)物：花卉市場(chǎng)、附近小超市； 休閑：社區(qū)花園、金峰公園、普瑞溫泉酒店等。）第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位（