【正文】 四、管理費用的支出管理費用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進行估算，三年的管理費用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費用約為135萬元247。建筑設計專家：主要參與公司的建筑設計工作，負責建筑設計創(chuàng)意、建筑評議選擇。二、各崗位職權(quán)內(nèi)容董事會（1）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務預算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財務負責人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。簡單說就是如何建立一個組織機構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動性的問題。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費的貸款，二是建筑費用的貸款。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。這種情況下，銀行則可能要承擔未來利率變動的風險，但銀行為降低風險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。所提供的主要材料應包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務部門審核通過的上年度的及近期的財務會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設計草圖和資信機構(gòu)的預算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關證明文件、或抵押單、質(zhì)物清單。五、項目投資價值判斷 通過對該項目的投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況、風險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。 四、風險分析此項目的主要風險主要分為政策風險、市場風險、經(jīng)營管理風險和金融財務風險等幾個方面。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達到盈虧保本點。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設30000平方米市場時）。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設計三種不同的產(chǎn)品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。在此分別進行估算。）該項目靜態(tài)總投資為5140－6540萬元。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設，即可先期建設200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。考慮到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設可在二期海鮮批發(fā)交易市場啟動后鋪開。項目總建設期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結(jié)束。入市價格開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價格上浮到16501700元/平方米，市場攤位上浮到13501400元/平方米。招商招租政策。其返租利率一般定在總投資的5％7％。（3）集團認購面向集團客戶如某地財團進行項目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產(chǎn)品市場的所有經(jīng)營業(yè)戶或廣利港居民進行團體購買。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。通過調(diào)查表明，XX市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上XX”建設的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達幾萬噸，對于繁榮XX漁業(yè)經(jīng)濟將起到積極的推動作用。如山東青島的住宅價格平均已達6000元/平方米以上，廈門、珠海、。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗，聘請規(guī)劃設計專家調(diào)整。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個項目中的亮點。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設計涉及項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設計方案已呈報，應采用公關方法調(diào)整。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對周圍空氣的污染。（1）商業(yè)服務配套設施齊全。基本單體戶型設計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進深10米，廚衛(wèi)齊全。鑒于本項目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對于這部分群體來說，交通相對便利。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。本項目作為其“東鄰”實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。并提出了各項具體發(fā)展目標，根據(jù)目標，XX市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達到34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達146萬畝，出口創(chuàng)匯達到1500萬美元。本項目也不例外，針對項目開發(fā)與否的兩個關鍵問題，即市場和資金，本策劃進行了集中性的關注，并重點進行了剖析。而在倫理學、政治學、社會學和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場、管理等實際情況，對如何發(fā)揮各自內(nèi)在價值潛力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業(yè)領導決策。本著為投資企業(yè)負責的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗，并結(jié)合本地實際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動本項目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎上，本著對投資企業(yè)高度負責的態(tài)度和務實的精神，注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風險降到最低限度。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營內(nèi)容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項目，本項目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。 三、項目的主要建設指標（一）項目選址廣利港位于XX市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入海口，廣南水庫以東，距離東城約15公里。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等重大基礎設施的建設，廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達到容積率指數(shù)不變。總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場，項目東南角建筑渡假酒店。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項目總體構(gòu)思應涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。二、文化價值定位XX是一個缺少文化底蘊的城市，XX的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。有兩種設計方案：一種建設“單體結(jié)構(gòu)市場”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。 『市場營銷篇』本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴謹，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。XX市人均儲蓄和人均消費連續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求巨大，期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現(xiàn)，本項目個性鮮明，是XX為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項目集多種功能于一身，不但是廣利港當?shù)丶跋嚓P漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。 營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。（2）道路名項目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。媒介策略根據(jù)不同的目標客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價格，綜合受眾比例和媒體價格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。具體是引進一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責運營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報”方式。（三）市場啟動與招商招租成立專門的市場經(jīng)營管理公司，可在省外注冊，如浙江某某漁產(chǎn)品市場經(jīng)營管理公司，名義上是與開發(fā)商沒有任何關聯(lián)的外來公司，實際上由開發(fā)商控股，該公司負責與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營管理市場。（四）價格定位及策略定價方法主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。四、營銷服務策劃實施（一）財務策略（略）（二）商業(yè)合作關系（略）（三）工作協(xié)調(diào)配合（略）『經(jīng)濟效益篇』概述：本篇由項目建設進度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風險分析四部分組成，并綜合考慮市場多方面因素，通過價格、銷售進度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過對項目建設進度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價格、不同銷售進度情況下項目的盈虧保本點，從而幫助企業(yè)進行正確的資金運作，降低投資風險，最大限度地獲得既得利益。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場－－“漁家賣場”的建設。第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設單位如墊資300－500萬元，加上內(nèi)部認購的部分資金（暫定為100萬元）可以全部投入，則還有將近700－900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元即可開工建設，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進行了詳細分析