上海高檔住宅市場(chǎng)分析案例-免費(fèi)閱讀
【正文】 對(duì)大戶型的反動(dòng)是為了使上海樓市能走可持續(xù)發(fā)展之路。樓市的火暴，投資客、非本市居民購(gòu)房者的比重增加，也將房地產(chǎn)的“泡沫” 漸漸吹大，而真正的上海市民卻在觀望：房?jī)r(jià)什么時(shí)候能跌？房子太貴了！如果我們的開發(fā)商都將目標(biāo)客戶定位于投資客、非本市居民，那是自己在吹“泡沫”，總有一天會(huì)破的，因?yàn)槲覀儗⑹ケ镜乜蛻舻闹С趾蛯?duì)樓市的信心，而投資客和外地客一旦樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，最先拋盤、離市的就是他們。二是成本關(guān)系，在總建筑面積不變的情況下，戶型越大，套數(shù)越少，隔墻也越少，相應(yīng)的建筑材料和人工也減少，成本相對(duì)降低。今年9月是上海新盤上市量最多的一個(gè)月，共有53個(gè)新盤上市，去除別墅和小戶型公寓，就拿兩房為例。從總體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場(chǎng)的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個(gè)信號(hào)。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，—8元/月不等。其中，每平方米超過15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元之間。作為高檔住宅，在對(duì)建筑材料的使用上，要求也比較高，結(jié)構(gòu)上都采用剪力墻結(jié)構(gòu)、外墻采用進(jìn)口涂料或高級(jí)石材等建筑材料。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從下圖可以看出，三房?jī)蓮d所占比例最高，其次為二房二廳和四房?jī)蓮d。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤各占總量的29％。以休閑為主題的會(huì)所占47%左右，15個(gè)樓盤大部分會(huì)所屬此類。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風(fēng)景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。在這四個(gè)板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供應(yīng)量占到虹口全區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地區(qū)則將在今后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放量。今年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無大幅土地可供開發(fā)，而見縫插針的樓盤根本就不具備高檔住宅所應(yīng)具有的各項(xiàng)條件。由此可見，長(zhǎng)寧的高檔住宅雖然在地段區(qū)域上存在一定的差異，但在投資思路和開發(fā)方向上存在一定的共性。今年1—8月份，靜安高檔樓盤開盤數(shù)僅有2個(gè)，分別是“上海壹街區(qū)”，每平方米均價(jià)為8500元；“國(guó)際麗都城”，每平方米均價(jià)為11000元左右。l 浦東地區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團(tuán)、大公司入駐的首選之地。進(jìn)入2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國(guó)際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對(duì)高檔住宅的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進(jìn)一步對(duì)上海目前的高檔住宅市場(chǎng)有比較深入的了解。31 / 31上海18月份高檔住宅市場(chǎng)分析案例高檔物業(yè)，作為房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體塔尖的一種住宅形式，有其自身顯著的特點(diǎn)，突出表現(xiàn)在高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、高品質(zhì)的設(shè)施、高金額的房?jī)r(jià)、高質(zhì)量的物管等幾方面。從上圖可以看出，今年1—8月份，上海新盤的推案量為237個(gè)，其中開盤價(jià)為每平方米8000元及其以上的新盤共計(jì)15個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有222個(gè)。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有23萬人次。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住宅有4個(gè)：分別是“國(guó)際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8500—17600元/平方米（含別墅部分價(jià)格）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個(gè)，高檔樓盤占總量的10%。而今年全年的新盤總量也只有4個(gè)，高價(jià)盤占到市場(chǎng)份額的50%，是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域。長(zhǎng)寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當(dāng)成熟，周邊有古北國(guó)際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。為了進(jìn)一步加快改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動(dòng)地塊17個(gè)，動(dòng)遷居民達(dá)1萬戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價(jià)，每平方米在6300—9800元之間。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。（二）規(guī)劃分析l 整體規(guī)劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實(shí)力的國(guó)外規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場(chǎng)所。從中，可以看出綠化率對(duì)于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯著標(biāo)志。其中有兩個(gè)樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國(guó)際金融家”，面積在50平
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