【正文】 在以人為本的體驗經(jīng)濟時代，是一對一的個性服務，充滿樂趣的消費過程，愉悅的記憶，消費者心甘情愿地付出更多的錢，體驗經(jīng)濟的提供者獲得了比以往任何時候都要高的利潤。一項權威調查表明，有94％的居民希望擁有私車，17％的被調查者表示將在一兩年內(nèi)購買，打算在三五年內(nèi)購車的則占66％。當收入達到非常高的水平，消費者對那些曾經(jīng)代表生活水準的產(chǎn)品的消費會達到飽和狀態(tài)，而休閑娛樂類消費不會飽和。經(jīng)營業(yè)態(tài)“假日經(jīng)濟”主要對大型百貨、超市等零售商業(yè)產(chǎn)生較大的影響，而對其他業(yè)態(tài)的影響較小。各類企業(yè)往往把假日作為增加銷售、實現(xiàn)利潤的機會，大大刺激了本來就存在假日消費需求的消費者?！凹偃障M”正由社會熱點轉變?yōu)樾陆?jīng)濟增長點。 作為旅游收藏，會選擇具有海派特色的產(chǎn)品及時尚類的商品，搜奇獵奇作為董家渡高檔住宅配套的大型社區(qū)商業(yè)中心，在體現(xiàn)以人為本、便民利民的宗旨，在滿足居民日常生活基本需求的基礎上還應拓展經(jīng)營服務領域，為居住區(qū)居民提供系列完整的商業(yè)服務。第三消費群體：目標定位 180。 該類群體具有最強的消費能力，容易接受新的消費觀念消費心理 180。 作為全球最大的零售商沃爾瑪，其品牌家喻戶曉，市場認知度高，輻射范圍是全市性的。該項目所處人民路為傳統(tǒng)的婚慶用品特色街，沿街均為小開面的商鋪，檔次較低。商場布局為筆記本、手機與中外品牌電腦設在一樓，二樓是電腦外設及高端數(shù)碼賣場，三樓則是大賣場與DIY、配件、軟件、音像賣場及功能區(qū)，并輔以各個品牌的形象展示廳在四、五樓。在此之前，區(qū)域內(nèi)的消費狀況不會有很大的變化，中低檔消費仍將是主力消費層。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢，2005年將回落至18000平方米。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設及公交樞紐的調整，將為老西門營造更好的休閑消費環(huán)境。二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。交通道路狀況老西門“十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海M8線也將在老西門設立復興東路站，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，消費能力達7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。供應復興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。 表1 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。同時普遍改善櫥窗陳設和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。“二豫園”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅游購物中心，享譽海內(nèi)外。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設計”，重構南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調整。（改革開放前）服務經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上強調分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務為導向。（如老西門、大柏樹地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設與新城導入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。 加快交通軌道建設，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。未來可以期待上海居民素質整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質量。其中，；。資料來源：上海統(tǒng)計局消費結構隨著收入的提高，消費支出的結構會發(fā)生很大的變化。至2002年末，、企事業(yè)單位，（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。經(jīng)濟結構2002年經(jīng)濟結構調整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度?？梢灶A見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。上海大型社區(qū)商業(yè)市場報告野馬廣告工作室第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境簡要分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。近年來，中國的城市化運動更是方興未艾。至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，％；，％，％％。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。％。根據(jù)調查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達的國家此比例越高。 資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。 家庭結構傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導和政府提倡生育，在特定時期得到大多數(shù)人的認可。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。加快調整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。專業(yè)街結合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。（九十年代以后）體驗經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。每天吸引上百萬的中外來客。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調整符合南京路商業(yè)結構的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構建成為市中心的商業(yè)航空母艦。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結構合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。該條馬路靠復興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5 復興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、800明日星城6300/1F未開業(yè)200005361804該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。因此具備了設置底商的地利、人和條件。此外周邊還將建設多條軌道，結合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應。本案中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關系，人流量居末位。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設，推進商業(yè)設施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結構的全面調整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設施以及規(guī)?；?、專業(yè)化賣場的建設，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。主要集中在中華路的東側。 陸家浜路陸家浜路主要是調整目前的商業(yè)結構，發(fā)展與周邊商務樓相關的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂行業(yè)。加上現(xiàn)有的空置量，未來上市量對市場有相當大的壓力。未來中山南路以東、董家渡以南地區(qū)，將定位為以商業(yè)、辦公、文娛、展示等為內(nèi)容的規(guī)?；呒夀k公區(qū)域。天使之城/ 地址： 人民路777號（古城公園旁）/ 規(guī)模： 總建面6000平方米（3F）/ 定位： 中檔一站式主題消費商場/ 經(jīng)營類別： 婚慶用品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費群體構成： 對婚慶用品有消費需求者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 待定/ 運營商： 天意婚慶市場經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運營商運作管理/ 正式營業(yè)： 待定（招商尚未開始）/ 經(jīng)營特色： 規(guī)劃建成一個綜合婚慶主題廣場，提供一站式婚慶服務，匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品等國內(nèi)外眾多著名品牌。項目在定位上傳承婚慶服務，但拔高整體檔次，形成錯位經(jīng)營，發(fā)展店中店格局，以