【正文】 c) 倉庫管理員準(zhǔn)備好報廢物品的有關(guān)原始資料： ——入庫時間； ——物品性能介紹； ——使用時間；章節(jié)號： 倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁碼：5/5 ——使用說明； ——其他有關(guān)資料。b) 倉庫管理員應(yīng)根據(jù)使用人《工具領(lǐng)用卡》的記錄，核對原卡上的領(lǐng)用工具是否有重復(fù)現(xiàn)象：——如經(jīng)核對，已有領(lǐng)用記錄，但沒有報廢或其他處理記錄，倉庫管理員應(yīng)拒絕發(fā)放；——如經(jīng)核對沒有該工具的領(lǐng)用記錄，將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后，并在《工具領(lǐng)用卡》上登記。b) 吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時：——用經(jīng)過防水處理的貨架放置；——放在干燥的地上或貨架上；——配備防潮通風(fēng)設(shè)施。d) 借用工具入庫程序：——工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈；——倉庫管理員根據(jù)設(shè)備工具的領(lǐng)用記錄，按照《物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行驗收； ——倉庫管理員應(yīng)及時在《工具領(lǐng)用登記卡》上登記。 a) 采購員原則上應(yīng)在物品采購回來的當(dāng)日，將物品送交倉庫驗收，特殊情況不能在當(dāng)日入庫的，應(yīng)報部門經(jīng)理批準(zhǔn)后另行處理； b) 如采購員通知物品供應(yīng)商送貨上門，采購員應(yīng)陪同供應(yīng)商一起到倉庫驗貨； c) 倉庫管理員應(yīng)對符合購買計劃的物品按照《物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行驗收； d) 經(jīng)驗收合格的物品，倉庫管理員應(yīng)開具《入庫單》，并將物品分類存放； e) 倉庫管理員應(yīng)根據(jù)當(dāng)天的物品驗收單，及時登記物品明細(xì)賬； f) 倉庫管理員應(yīng)在每日下班前，將《入庫單》匯總后，交財務(wù)會計處理。 當(dāng)倉庫物品低于規(guī)定的庫存限額時，應(yīng)及時填寫所需物品的采購計劃。 公司／項目部財務(wù)會計負(fù)責(zé)物品的核算。 行政部每月應(yīng)當(dāng)將公司所有標(biāo)識的使用情況進行至少一次普查，并將結(jié)果記錄于行政部每月的工作小結(jié)中。 ． 不易被人為因素變動其標(biāo)識的內(nèi)容和位置。 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識： a) 配電室(高低壓)必須用標(biāo)牌標(biāo)識，并注明“非工作人員請勿人內(nèi)”的要求．， 高壓配電柜必須懸掛“高壓危險”字樣； b) 中央空調(diào)機組、水泵房機組必須標(biāo)明機組機號； c) 凡有使用范圍限制的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)采用標(biāo)識牌明顯標(biāo)識出限制使用的范圍； d) 因設(shè)備檢修而影響到業(yè)主日常工作、生活時，維修人員應(yīng)當(dāng)在工作現(xiàn)場明確標(biāo)識如“電梯維修”等警示。a) 各類房屋用樓號、單元號、樓層號、房間號標(biāo)牌予以識別。 a) 公司機關(guān)和各項目部及下屬各部門的大門均設(shè)置有醒目的門牌和指引牌。 程序要點 服務(wù)標(biāo)識的使用、設(shè)置范圍。 《復(fù)印記錄表》。a) 項目部管理員應(yīng)于每天上班時檢查辦公區(qū)公共區(qū)域的綠化狀況，檢查時花及蔭生植物擺放位置是否恰當(dāng)、是否缺水、有無病、枯現(xiàn)象； b) 各崗位員工應(yīng)于每天上班時檢查本崗位轄區(qū)綠化狀況，檢查時花及蔭生植物擺放位置是否恰當(dāng)、是否缺水、有無病、枯現(xiàn)象。 常用辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)與維修：a) 常用辦公設(shè)備應(yīng)進行以下日常維護，維護辦法參照各設(shè)備有關(guān)維護操作說明書：——防塵；——防曬；——防潮；——防腐蝕；——其他需要預(yù)防的事項。 c) 復(fù)印機一般情況下每天開機、關(guān)機各一次，盡量避免頻繁開關(guān)。 d) 正確使用打印機的詳細(xì)程序按有關(guān)打印機操作說明書的指導(dǎo)進行操作。 、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備，檢查公共區(qū)域物品擺放是否整齊、有序。 辦公區(qū)各崗位工作人員負(fù)責(zé)本崗位的日常管理工作。 相關(guān)文件 《考核與獎懲》。 行政人事部建立并保存下列記錄： a) 年度培訓(xùn)計劃； b) 公司組織的培訓(xùn)記錄； c) 員工培訓(xùn)檔案。 培訓(xùn)的組織實施。 每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計劃，最后確定全年度培訓(xùn)費用額度。 培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗證，員工的培訓(xùn)必須和員工的績效考評相結(jié)合。 各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求，并按照公司年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施本部門組織的培訓(xùn)。 通話完畢，須等對方放下電話后，方可放下電話。 　d) 等電梯門關(guān)閉呈上升狀態(tài)時，轉(zhuǎn)過身與梯門呈45‘面向顧客。 征詢語：請問您有什么事?我能為您做什么嗎?需要我?guī)湍鍪裁磫?您還有別的事嗎?請您……好嗎?　基本禮貌用語10字：您好、請、謝謝、對不起、再見。 稱呼語：夫人、太太、先生、同志、那位先生、那位女士、那位首長、大姐、阿姨。 c) 謙虛和悅接受顧客的評價。上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容。 b) 男士不留長發(fā)、大鬢角和胡須，不得染發(fā)，頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不遮眼。 ’ c) 鞋襪須穿戴整齊。 各部門全體員工按照本規(guī)程開展服務(wù)工作。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼：4/6 無滲水痕跡、無污漬。 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 施工設(shè)計資料：a) 地質(zhì)報告書； ： b) 全套設(shè)計圖紙； c) 圖紙會審記錄；d) 設(shè)計變更通知單；章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼：3/6 e) 工程預(yù)決算報告書； f) 重要的施工會議紀(jì)要；g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄；i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。物業(yè)管理項目部的籌備工作包括以下內(nèi)容： 確定物業(yè)項目部的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 適用范圍 適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。 經(jīng)濟效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟效益?！皵M接管物業(yè)的基本概況”要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點、基本設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主基本構(gòu)成、驗收移交情況等。 為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，并由公司各部門負(fù)責(zé)組成對外投標(biāo)小組，具體操作標(biāo)書編制工作以外的其他工作。 目標(biāo)管理責(zé)任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。 公司總經(jīng)理同董事會簽訂完畢《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》后，為確保公司總體工作目標(biāo)得以實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進行有效分解?！繕?biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入； ——目標(biāo)應(yīng)具有可考評、可檢查、可評價性； ——分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致。綜合管理篇章節(jié)號： 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁碼：1/3 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標(biāo)管理工作，確保公司總體目標(biāo)的實施。消防 程序要點 目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程：總經(jīng)理同董事會簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書 總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和項目部目標(biāo) 各部門、各項目部經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書 項目部各部門主管同項目部經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書 每季度檢查一次目標(biāo)的實現(xiàn)狀況 一個管理周期(一年或一個任期)結(jié)束后對目標(biāo)狀況進行評價 物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書的簽訂。 協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》。 。公司總經(jīng)理、項目部經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各項目部、項目部各部門的總體工作狀況即日標(biāo)完成情況作出綜合評價和驗證。 公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書的具體編制工作。 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 本公司的優(yōu)勢和長處。目標(biāo)要求有可操作性和可考核性。 匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批(大的項目尚需報董事會批準(zhǔn))。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準(zhǔn)備。 項目部同發(fā)展商移交管理用房。 《物業(yè)移交清單》。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑； b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。 天臺：章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼：5/5 a) 天溝、落水口暢通完好； b) 隔熱層、防水層完好。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼：6/6 損傷。 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。行政事物篇章節(jié)號： 公司機關(guān)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼：1/4 公司機關(guān)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司員工的服務(wù)工作，樹立良好的服務(wù)形象，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 a) 上班時間必須穿工作服，工作服要整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花結(jié)正，扣齊紐扣。 e) 男、女員工上班時間均不得戴有色眼鏡。 c) 保持眼、耳清潔，不得殘留眼屎、耳垢。熱情主動為顧客服務(wù)。 行走： a) 行走時走姿端莊，身體稍向前傾，挺胸收腹、兩肩放松、上體正直、兩臂自然前后擺動，步伐輕快穩(wěn)重； b) 行走時不得把手放人衣袋里，也不得雙手抱胸或背手走路；不許搖頭晃腦、吹口哨、打響指、吃零食； c) 在工作場合與他人同行時，不得勾肩搭背，不得同行時嬉戲打鬧； d) 行走時，不得隨意搶道穿行；在特殊情況下，應(yīng)向他人示意后，方可越行。 道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。a) 主動按“開門”鈕。 拿起電話，應(yīng)清晰報道“您好，X X部門”。 適用范圍 適