【正文】 提問(wèn)： 我想問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，剛才你提到美國(guó)融資的房地產(chǎn)信托基金，我也看到你在做公司的時(shí)候，推廣的是美國(guó)一種房地產(chǎn)商業(yè)模式，那么美國(guó)的這種商業(yè)模式跟它法律的體制，還有金融的機(jī)構(gòu)相配套經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間，您在做萬(wàn)通公司的時(shí)候有沒(méi)有感覺(jué)到，就是如果按國(guó)外商業(yè)模式做的時(shí)候，有沒(méi)有跟當(dāng)?shù)氐捏w制，或者是金融上面有一些沖突。這是最近比較麻煩的事兒。另外一個(gè)最重要的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)公司不值錢(qián)，項(xiàng)目值錢(qián)，老板不值錢(qián)，項(xiàng)目經(jīng)理值錢(qián)，大家都拉項(xiàng)目經(jīng)理，沒(méi)有人拉ＣＥＯ的，在中國(guó)上市房地產(chǎn)公司，特別是老牌的公司都不值錢(qián)，在這種情況下，我們要解決的是做公司，不是做項(xiàng)目，怎么樣才能讓公司有價(jià)值呢？據(jù)我現(xiàn)在的觀察和研究大家都想賺錢(qián)，你看一下所有的有錢(qián)人，最著名的有錢(qián)人，一輩子賺得錢(qián)大概有三個(gè)三分之一，只有第一個(gè)三分之一，是他一生賺得現(xiàn)金利潤(rùn)，也就是說(shuō)你不管怎么去奮斗，怎么去辛苦，你一輩子賺得現(xiàn)金利潤(rùn)，在你終身財(cái)富里面最多是三分之一，而這三分之一還必須是你不犯錯(cuò)誤，老老實(shí)實(shí)的做。 大家看一下姜武宣博士的一本書(shū)，叫做《差距》，他其中最主要的一個(gè)理論，就是講我們應(yīng)該是從市場(chǎng)政治家轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略管理者。 比如你如果開(kāi)車(chē)遇到一個(gè)警察，你闖紅燈，假如說(shuō)你不認(rèn)識(shí)這個(gè)警察，罰５０塊錢(qián)，你一定會(huì)回家跟老婆說(shuō)，今天不好，被罰５０塊錢(qián)，沒(méi)辦法，咱也不認(rèn)識(shí)他，以后小心點(diǎn)你發(fā)現(xiàn)這個(gè)人以后就成為守法公民了。新鴻基大概一半是收租物業(yè)，一半是開(kāi)發(fā)收益，長(zhǎng)江也有差不多將近三分之一是租金收益，所以大家比較傾向傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)公司，實(shí)際上走這種混合的，既有開(kāi)發(fā)，也有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)比較多的，最近新華遠(yuǎn)也是往這個(gè)方向走。 最近這一段許容貿(mào)也采取類(lèi)似的方法在做，他首先把這個(gè)地用上市公司集資和貸款，買(mǎi)了很貴的地，然后他非上市做房子的公司，另外一個(gè)公司參一個(gè)小股，這樣少花錢(qián)，然后前期做兩年，做的差不多了，開(kāi)始銷(xiāo)售大量回款的時(shí)候，把這個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)大量的賣(mài)給家族公司，原來(lái)是１０％，一下子加到４０％、５０％，然后把大量的利潤(rùn)套回去，套回去以后又通過(guò)資本市場(chǎng)補(bǔ)回到上市公司，所以上市公司又有業(yè)績(jī)，然后再去到資本市場(chǎng)上拿錢(qián)，他是這樣做的，也就是交叉混合的這種模式，就是很清楚自己，有一個(gè)手是取錢(qián)的，有一個(gè)手是對(duì)付事兒的，所以你們看到廣東商人和福建商人，對(duì)錢(qián)的概念比北方商人清楚，掙錢(qián)的最高境界是離錢(qián)近，離事兒遠(yuǎn)，離是非更遠(yuǎn)，最終如果你有幸會(huì)成為不勞而獲者，但是我們東北、西北是最糊涂的，往往是離事兒近，離是非更近，離錢(qián)更遠(yuǎn)，因?yàn)殄X(qián)是有是非的，一分錢(qián)有一分錢(qián)的是非，只不過(guò)不掉腦袋，一億錢(qián)的是非就會(huì)掉腦袋，所以不能光看到錢(qián)，要看到錢(qián)后邊的是非，所以他們這些商人很聰明，把是非想清楚了，所以他交叉混合。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對(duì)企業(yè)家有幫助，對(duì)商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對(duì)這個(gè)事業(yè)負(fù)責(zé)的，像王石掙得錢(qián)很少，他現(xiàn)在年薪加獎(jiǎng)金一百多萬(wàn)，他的股票市值二百五十萬(wàn)，他所有的財(cái)務(wù)，公司收入，包括私人開(kāi)銷(xiāo)都是公司財(cái)務(wù)來(lái)管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個(gè)企業(yè)做好，政府沒(méi)給一分錢(qián)，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢(qián)，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒔玻皟|，這就是一個(gè)企業(yè)家的價(jià)值，還不要說(shuō)股東，就是對(duì)國(guó)有股的價(jià)值。 今年萬(wàn)科公司增長(zhǎng)４０％，中國(guó)在產(chǎn)能上來(lái)說(shuō)不輸給世界，但是遺憾的是價(jià)值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個(gè)加工費(fèi)，你干這么多活兒，掙得錢(qián)比別人少得多，而美國(guó)也做一萬(wàn)五千套房子掙這么多錢(qián)，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢(qián)很低，為什么會(huì)這樣呢？有兩個(gè)原因，第一，是國(guó)民財(cái)富總量和異國(guó)貨幣的價(jià)值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來(lái)價(jià)值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過(guò)一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬(wàn)二，香港是兩萬(wàn)六，日本是三萬(wàn)，美國(guó)是三萬(wàn)二，也就是說(shuō)按人均算我們只有美國(guó)的三十分之一，美國(guó)占全球財(cái)富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬(wàn)科從價(jià)值量上來(lái)說(shuō)也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬(wàn)科再做也做不到美國(guó)公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬(wàn)五千套房是市場(chǎng)的一個(gè)極限產(chǎn)量，所以萬(wàn)科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。 首先說(shuō)一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)目前大概有三萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個(gè)布局，在北京、上海、廣東，這三個(gè)市場(chǎng)占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ遥本┮矊⒔迩Ъ?，上海也將近五千家，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬(wàn)人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國(guó)一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來(lái)看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬(wàn)科，銷(xiāo)售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬(wàn)多家的精英當(dāng)中，我們抽了６０家來(lái)看，最大的規(guī)模是２２個(gè)億，銷(xiāo)售額是４５億。廣東常年銷(xiāo)售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們?cè)谀壳翱吹街袊?guó)房地產(chǎn)公司，三萬(wàn)家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個(gè)情況，從市場(chǎng)的規(guī)模來(lái)看，如果按照證監(jiān)會(huì)的要求一年你做到十億以上，你肯定進(jìn)入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬(wàn)通先鋒今年肯定就進(jìn)入前十名，你今年要能夠做到十個(gè)億，你就進(jìn)入上市公司的前十名，這個(gè)規(guī)模實(shí)際上很小，也就是說(shuō)現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬(wàn)科，萬(wàn)科按我們老百姓通常說(shuō)的銷(xiāo)售收入，萬(wàn)科早就超過(guò)一百億了。 也就是說(shuō)你買(mǎi)了這么大一塊地還沒(méi)做完，大家知道尾盤(pán)到最后才是利潤(rùn)，前面都是收回成本，在這種情況下，項(xiàng)目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說(shuō)你一個(gè)項(xiàng)目必定要跨越一個(gè)半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時(shí)候買(mǎi)的地，可是簫條的時(shí)候沒(méi)人借給你錢(qián)，你又買(mǎi)不到地，所以你如果能夠做到簫條時(shí)候買(mǎi)了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時(shí)候你又給賣(mài)出去了，賣(mài)完以后你又不借錢(qián)，等到下一個(gè)簫條的時(shí)候再去借錢(qián)買(mǎi)，但是多數(shù)人都做不準(zhǔn)這個(gè)周期，最典型的例子是中國(guó)海外，中國(guó)海外就做反了一個(gè)周期，在最高潮的時(shí)候標(biāo)了三塊地，地是最高點(diǎn)，結(jié)果房子蓋好了，亞洲金融風(fēng)暴，現(xiàn)在香港的樓價(jià)是當(dāng)時(shí)的一半，于是他以這個(gè)價(jià)值出貨，結(jié)果中國(guó)海外在香港把所有賺的錢(qián)全都陪完了，香港基本上不賺錢(qián)了。 我們現(xiàn)在賣(mài)得最貴的單價(jià)超過(guò)一千萬(wàn)了，平均單價(jià)在１５０萬(wàn)以上，最多是三百萬(wàn)左右的客戶，我們的客戶當(dāng)中大學(xué)文化水平以上占了將近８２％，我們的客戶當(dāng)中經(jīng)理人和自由職業(yè)者占了將近三分之二，在北京律師最貴的能買(mǎi)一千二百萬(wàn)的房，我們有一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)有幾十個(gè)律師買(mǎi)，都是不同的律師事務(wù)所，律師是一個(gè)很高收入的階層，這是精品店的一個(gè)模式，精品店的模式，如果我們要跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)會(huì)跟萬(wàn)科一樣采取一些非常精準(zhǔn)的地區(qū)，按照你事先設(shè)定好的模式來(lái)拷貝，這是房屋的開(kāi)發(fā)模式，另外我們?cè)倏赐恋氐拈_(kāi)發(fā)模式，土地開(kāi)發(fā)的模式，一個(gè)是成片由政府主導(dǎo)的土地開(kāi)發(fā)，最典型的是陸家嘴，上海陸家嘴，當(dāng)年浦東劃了一塊地方他們做城建開(kāi)發(fā)，所以這個(gè)地方的收入，主要是來(lái)自于土地開(kāi)發(fā)，房屋開(kāi)發(fā)量不大，還有一種不是綜合的土地開(kāi)發(fā)，像陸家嘴綜合的有商貿(mào)、寫(xiě)字樓、公寓，什么都有，還有一種專(zhuān)業(yè)的土地開(kāi)發(fā)，最成功的是天津泰達(dá)工業(yè)園區(qū)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，今年２０多年了，它現(xiàn)在是一個(gè)工業(yè)的開(kāi)發(fā)區(qū)，它是完全專(zhuān)業(yè)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，它通過(guò)出讓基礎(chǔ)設(shè)施的收費(fèi)，包括水電、煤氣這些收入來(lái)支撐土地的成本，這是目前工業(yè)土地開(kāi)發(fā)做得很成功的案子。國(guó)外這種專(zhuān)業(yè)非常多，比如你給健身房去定做物業(yè)，它在中國(guó)比如開(kāi)發(fā)５０家分店，把要求告訴我們，我們作為專(zhuān)業(yè)的公司我就幫他做，國(guó)外是這樣的，做完了租給他，我講到美國(guó)模式的時(shí)候會(huì)講到這個(gè)東西，也有一種交叉的，既有綜合物業(yè)，又有專(zhuān)業(yè)物業(yè)，香港的嘉里集團(tuán)就是這樣的，它有一些綜合的物業(yè)出租，也就是說(shuō)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的形式上來(lái)看。那么項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理在美國(guó)專(zhuān)門(mén)有行業(yè)，項(xiàng)目管理的服務(wù)在中國(guó)還不太推行，比如在ＩＢＭ、在摩托羅拉他們這些公司做房子怎么做，很簡(jiǎn)單，他每年公布一個(gè)