【正文】 （5） 茶水間1) 地面無積水，排水口保持通暢。（3） 樓梯清潔標(biāo)準(zhǔn)1) 地面：無痰跡、碎紙、煙頭及垃圾雜物。7) 小便器：無尿堿、無水銹印跡（黃跡）、無污垢、噴水嘴應(yīng)潔凈。7) 客梯廳頂部：定期清掃。（7）協(xié)調(diào)性:定期和不定期做好與租戶的適時溝通與協(xié)調(diào)，聽取租戶的意見。（2） 經(jīng)濟性:在日常保安事務(wù)中，為降低物業(yè)的能耗，按要求關(guān)閉不必要的區(qū)域照明及漏水關(guān)閥門。（2） 各項設(shè)備管理制度、安全操作規(guī)程健全。第四節(jié) 優(yōu)化合理的廣場交通設(shè)計與車輛管理１、 人車分流，方便購物。７、 易燃易爆品管理到位。３． 各部門主管作為第三級消防機構(gòu)的責(zé)任人。4. 建立能源消耗分析報告。4) 運用國際先進的管理軟件、技術(shù)、方法逐步降低管理成本，減少管理人員。以保證商業(yè)運行不受影響。嚴(yán)格的供方評審程序。信息反饋及處理機制：信息反饋及處理管理原則：以保證及時、準(zhǔn)確、順暢進行信息傳遞，歸納、分析、處理為唯一目的。激勵機制：1． 激勵管理原則：以提高物業(yè)服務(wù)管理全體員工的生產(chǎn)能力為唯一目的。七、接管驗收中工程遺留問題的解決 商用物業(yè)管理部門從地產(chǎn)開發(fā)公司在接管驗收或試運行中會發(fā)現(xiàn)很多不符合國家響應(yīng)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的問題點，或不適宜商業(yè)今后經(jīng)營和維護的問題。調(diào)整供方服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，降低費用。高標(biāo)準(zhǔn)的定期電檢、電器檢測和消防檢測。二、中國福街項目規(guī)模適中，業(yè)態(tài)多，專業(yè)化服務(wù)要求高，服務(wù)難度大的風(fēng)險從接管驗收到正常營業(yè)期間始終存在。一、租戶與顧客要求高質(zhì)量和高可靠性的服務(wù)提供與我們新項目、新團隊、新設(shè)備、新標(biāo)準(zhǔn)之間的差異造成的服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險，如不能及時解決會影響租戶交費，進而陷入經(jīng)營管理危機。3． 噴灌系統(tǒng)（1） 正確使用噴灌系統(tǒng)，進行日常維護，保證安全，保證系統(tǒng)的正常運行第三節(jié) 客戶須知、用戶手冊的主要條款及客戶滿意度預(yù)測分析、保障手段、評議辦法一、客戶須知、用戶手冊的主要條款 制定客戶須知、用戶手冊的主要目的是為了更加方便客戶的使用，并享受到應(yīng)有的服務(wù)，由物業(yè)公司制定的服務(wù)性文件。1. 負(fù)責(zé)全部公共區(qū)域的保潔：2. 制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。4. 制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。4. 管理保存圖紙、資料、設(shè)備運行、維修記錄等檔案資料，并附有明確的標(biāo)識。（8）國家規(guī)范、設(shè)計要求及甲、乙雙方的工程洽商記錄進行現(xiàn)場實地、實物驗收。1． 保潔工作準(zhǔn)備（1） 現(xiàn)場查看（2） 物料準(zhǔn)備（3） 人員動員和初級培訓(xùn)2． 保潔方案實施（1）保潔的組織1) 落實倉庫：2) 建立保潔組織制定崗位職責(zé)：3) 監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說的“走動式管理”和“機動式培訓(xùn)”。（6) 掌握項目的管理重點、難點及隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。（2）在全部裝修施工內(nèi)容完畢后，由甲方、裝修施工方和物業(yè)管理方同時對裝修工程進行驗收。6. 協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。 方式： 組成中國福街物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部，管業(yè)部開始進入正常管理程序等。 三十六、公關(guān)部主管崗位職責(zé) 1．全面負(fù)責(zé)市場公關(guān)計劃的制定和執(zhí)行，配合公司項目，提供公共方面支持； 2．負(fù)責(zé)市場公關(guān)活動的策劃與監(jiān)督實施； 3．負(fù)責(zé)公司名譽管理和危機處理； 4．定期提供公關(guān)活動報告并對市場整體策略提供建議；5．建立媒體數(shù)據(jù)庫并維系緊密的媒體關(guān)系，參與制定及實施公司新聞傳播計劃； 6．提供客戶開拓及促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)拓展等的公關(guān)支持；7．進行公關(guān)文檔的建立和管理，與公司相關(guān)新聞稿的撰寫工作。 6．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。 6．加強對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。 2．熟悉管區(qū)的基本情況（包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。 6．管理好車場交通安全秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。 7．熟悉大樓消防系統(tǒng)和各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機構(gòu)及各部門主管，熱情接待業(yè)主投拆反映情況，反饋信息迅速，為業(yè)主排憂解難。 6．未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。 9．積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。 2．處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。 3．處理當(dāng)班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報。 8．負(fù)責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù)，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。 2．負(fù)責(zé)按維修保養(yǎng)計劃的要求，實施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。 4．持證上崗，每天負(fù)責(zé)對電梯、對講機、電梯機房進行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴(yán)格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。 4．做好空調(diào)設(shè)備運行記錄，值班日記、工作日報表力求準(zhǔn)確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。 4．進入配電房內(nèi)進行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn)場安全，做好安全防范，保證人員安全。 4．積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。 5．確保各類泵站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。 5．做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。3．建立消防安全疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織撲救。4．協(xié)助管理處主任制定專業(yè)內(nèi)各項管理措施、操作規(guī)程和技術(shù)培訓(xùn)計劃，負(fù)責(zé)做好維修用料統(tǒng)計，配合勞動部門做好電梯的安全檢查工作。6. 加強物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要及時報告領(lǐng)導(dǎo)進行處理。7．熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。2．負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運行情況，以及清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護情況，消防、安全護衛(wèi)工作情況。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1．制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。8．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。7．負(fù)責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。四、運營總監(jiān)崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)項目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；2．參與公司整體策劃，健全公司各項制度，完善公司運營管理；3．推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；4．建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進公司財務(wù)、行政、人力資源的管理；5．負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團隊協(xié)作機制；6．維持并開拓各方面的外部關(guān)系；7．管理并激勵所屬部門的工作績效。（維修工５０人倒班工作）u 保安部：（經(jīng)理１人，員工16人）廣場整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會及義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護公司承擔(dān)。 組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達(dá)到設(shè)計要求和應(yīng)有的定貨功能。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進行以下工作： 確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計圖紙，對不適應(yīng)日后使用、管理、維護的因素向發(fā)展商提出報告及改善建議。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1. 參加中國福街各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進行樓宇及設(shè)備的全面驗收，建立詳細(xì)的交接檔案；2. 根據(jù)設(shè)備交驗情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗收。外包保安公司監(jiān)管，公安機構(gòu)對外協(xié)調(diào)。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1．安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。8．負(fù)責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項。2．負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。急需解決的事項及時處理，并做好巡視記錄。8．做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達(dá)公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。7. 修舊利廢，節(jié)約挖潛，對回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)節(jié)約開支。5．組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強對維修工的考核，為管理處主任提供獎懲依據(jù)。4．組織安全疏散，控制局勢，調(diào)查火警火災(zāi)原因，拿出處理意見。 6．搞好班組建設(shè)，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。 6．督促全班嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。 5．發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異常現(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主工作生活的影響。 5．值班電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護用品，嚴(yán)守崗位，持證上崗。 5．每班做好機房值班范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備清潔、安全保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào)管線和風(fēng)機及閥門，確?？照{(diào)運行正常。 5．維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴(yán)禁違章操作，保障檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。 3．負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的安全、正常運行。 2．每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。二十一、綜合維修工崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)土建、木工項目的維修養(yǎng)護工作。 4．熟悉管區(qū)消防控制中心的設(shè)備，遇突發(fā)事件帶領(lǐng)全班按應(yīng)急程序快速反應(yīng)，妥善保護現(xiàn)場并及時上報。 3．勸阻小攤小販及各種推銷人員進入管轄區(qū)域。 10．夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保管區(qū)安全。 7．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 7．對車場文明清潔進行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其進行教育和制止。 3．看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立即上報，按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。 7．協(xié)調(diào)垃圾的清運和廢舊物品的回收工作。 7．負(fù)責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三十七、市場部主管崗位職責(zé) 1．根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)助市場總監(jiān)制定總體營銷戰(zhàn)略；2．協(xié)助市場總監(jiān)組織實施經(jīng)公司批準(zhǔn)的營銷計劃； 3．組織市場部收集全國市場的同業(yè)信息并進行分析預(yù)測4．組織市場部分隊公司產(chǎn)品進行市場調(diào)研分析； 5．與全國各種媒體建立并保持良好的關(guān)系；6．負(fù)責(zé)對產(chǎn)品和服務(wù)進行全面的包裝（招商部門協(xié)作）；7．組織制定市場調(diào)研的流程；組織市場部內(nèi)部的工作并協(xié)調(diào)與其他各相關(guān)業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系。第六節(jié) 各部門配合二次裝修的監(jiān)管和措施為切實保證業(yè)主方的利益，保障項目的如期開業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管理中心聯(lián)合相關(guān)部門對現(xiàn)場施工進行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總包施工單位交叉作業(yè)難題。二、裝修監(jiān)管措施：1．安全管理措施（1) 危險品監(jiān)控管理建立危險品防控程序及掌握詳細(xì)的危險品清單，按照措施對上述危險品存放地和受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控。所有裝修申報及驗收資料均按戶歸檔留存。2．保安管理方案實施（1) 根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，建立組織，明確分工和崗位職責(zé)。（2）保潔的實施1) 外墻清洗：2) 室內(nèi)清潔：3) 廣場外圍三、工程管理方案 工程管理方案（1）明確專業(yè)分工，建立崗位職責(zé)。（9）開展商業(yè)設(shè)備設(shè)施各專業(yè)的培訓(xùn)。5. 管理和控制能源消耗，制定并落實節(jié)能計劃。5. 定時巡視各區(qū)域，杜絕不安全隱患。3. 負(fù)責(zé)保潔衛(wèi)生消耗品的供應(yīng)。二、客戶滿意度的預(yù)測分析為更好地提高我們的服務(wù)質(zhì)量，為客戶創(chuàng)造更加安全、舒適、文明的工作環(huán)境。對此預(yù)防措施除后幾章提的一些服務(wù)機制和有針對性特色服務(wù)和嚴(yán)格的規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)、程序外，要根據(jù)物業(yè)的本質(zhì)特點結(jié)合客戶的核心服務(wù)需求。對此擬采用以下措施應(yīng)對：㈠、采用社會上優(yōu)秀的專業(yè)供應(yīng)商，如保安公司、保潔公司、電梯維修公司、石材護理公司、專業(yè)清洗公司等配套服務(wù)，降低服務(wù)風(fēng)險。特殊的空調(diào)運營要求和費用管理辦法。六、如出現(xiàn)二裝與初裝交叉作業(yè)，協(xié)同管理難，防水、防盜風(fēng)險加大問題。對此應(yīng)對措施應(yīng)該是：商業(yè)公司應(yīng)從維護地產(chǎn)開發(fā)公司整體利益和未來使用顧客的利益出發(fā)，認(rèn)真將問題搞清楚，通過正式渠道反饋回開發(fā)公司。2． 激勵管理手段：將公司的獎賞與褒揚制度與部門的目標(biāo)加以聯(lián)結(jié)。費用管理機制：費用管理原則：（1）滿足服務(wù)原則：該原則是公司宗旨，在費用管理方面也體現(xiàn)這一本質(zhì)和宗旨。第二節(jié) 計劃控制與目標(biāo)各項管理服務(wù)的長遠(yuǎn)計劃和短期安排詳見附件《商業(yè)開業(yè)前期工作計劃表》 2. 關(guān)于長遠(yuǎn)計劃方面，在商業(yè)公司承擔(dān)“中國福街”商業(yè)運營管理工作期間分以下階段達(dá)到相應(yīng)的管理目標(biāo)：（1）、商業(yè)投付使用后：1）全部建筑及設(shè)備系統(tǒng)經(jīng)過認(rèn)真的接收，建立起完善的接收檔案資料。2）做到供電穩(wěn)定性經(jīng)過周密的負(fù)荷調(diào)整，達(dá)到100%以上，給排水方面的穩(wěn)定性達(dá)到100%。5) 建立起計算機管理系統(tǒng)，并得到穩(wěn)定、有效的運用。5. 控制大型設(shè)備的能耗（如冷水機組、各種大型水泵等）。（二）三級檢查制度１． 三級檢查２． 物業(yè)由副總經(jīng)理實施。８、 完善的消防應(yīng)急預(yù)案（系列化），并定期演練。２、 內(nèi)環(huán)外環(huán)連接便捷。（3） 設(shè)備系統(tǒng)標(biāo)識清楚，各種設(shè)備維修檔案、運行記錄記載真實、清晰整潔，目錄清楚、保存完好。