【正文】 由物業(yè)管理政府主管部門或行業(yè)協(xié)會根據(jù)泉州的情況，制定相應(yīng)的法規(guī)、條例，提出標準供企業(yè)參考。盡量考慮物業(yè)管理公司、業(yè)主和開發(fā)商各方的利益，處理好各方之間的關(guān)系。 當個別業(yè)主入伙不肯簽管理公約，開發(fā)商和物業(yè)管理公司均可向其耐心解釋管理公約制定的經(jīng)過及實施管理公約的意義，勸其服從及遵守有關(guān)管理規(guī)定；若業(yè)主對管理公約中某些條文有意見，可提出來供管理公司參考。 （3）、業(yè)主要入伙時拒交相關(guān)費用，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？ 業(yè)主在入伙時，往往要交數(shù)千元的管理費用，對此，有些業(yè)主會對一些費用項目的合理性產(chǎn)生懷疑，并拒絕交納某些費用項目。如果這些問題的存在不會影響到業(yè)主的正常使用、裝修，物來管理公司就應(yīng)代開發(fā)商作出一定的承諾，向業(yè)主保證解決問題，并承諾在一定的時間內(nèi)做出補救，之后及時將問題反映給開發(fā)商，跟進開發(fā)商做好維修補救工作。對這種情況，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系，讓雙方相互理解和尊重，共同商議出變通解決問題的辦法。所以如果出現(xiàn)此類問題，物業(yè)管理公司應(yīng)做到： ①．了解情況，溝通雙方。下面就對一些常見問題提出一些個人意見。廣州市的標準是按實際發(fā)生費向業(yè)主收取。 （2）、入住時一次性繳交費用 ①．水電費周轉(zhuǎn)金。秋實物業(yè)管理公司沒向業(yè)主收取維修基金，因為他們的維修基金是向泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司即開發(fā)商收取的。所謂收樓須知，就是要告知業(yè)主要收樓時應(yīng)注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種文件、證件、購房合同和收費項目、金額及繳費方式。這些函件主要包括： ①． 入伙通知書。 （2）、資料移交。 ④．機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；機電設(shè)備使用說明書（要求中文）；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。 ③．資料的移交。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行： ①．制訂收集整理計劃。這表明，在接管前物業(yè)有任何問題均應(yīng)由開發(fā)商負責解決。 b).對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領(lǐng)導應(yīng)當協(xié)助進行。 b). 公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。其工作程序如下圖： 公司領(lǐng)導下達接管驗收指令 ↓ 公司組建接管驗收小組 ↓ 作好接管驗收準備 ↓ 進行資料驗收移交 ↗ 要求正確、真實補齊資料 ↓ （否）↖ 驗收是否合格 （是）↓ 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 ↗ 要求開發(fā)商限時整改↓ （否） ↖ 是否合格 （是）↓ 記錄歸檔 接管驗收的主要內(nèi)容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設(shè)施設(shè)備和驗收遺留問題的處理等。對于大規(guī)模物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不如人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。在接管刺桐豪園時，制訂了自己的標準，他們的標準是在參照建設(shè)部《房屋接管驗收標準》的基礎(chǔ)上，根據(jù)豪園的建筑、設(shè)施和設(shè)備的特點與驗收特點而制訂的。 物業(yè)的接管驗收可分為分期驗收、單項工程驗收和全部驗收幾種。 ⑤．促進了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗 接管驗收工作既是建設(shè)項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司共同組織驗收小組進行。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止，再發(fā)合格證。（四）、竣工驗收階段竣工驗收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。 綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。 （一）、從經(jīng)濟效益角度看 任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。例如；管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。實踐證明，早期介入具有以下作用： 1．有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié) 我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。 當然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認為物業(yè)管理一般。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。 2．嚴格控制和協(xié)助造訪者進出物業(yè)。海外的物業(yè)管理公司要進入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標才有資格對物業(yè)進行早期介入的管理運作。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程結(jié)束、準備竣工和接管時介入作為晚期介入。目前，我國物業(yè)管理投訴居高不下；管理不規(guī)范；小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全，管理維修困難等問題，已經(jīng)影響到我國物業(yè)管理的前進、發(fā)展，也影響到業(yè)主們的利益。至今已有2萬多個物業(yè)管理公司，從業(yè)人員超過百萬星羅棋布般分布在華廈遼闊大地的四面八方；作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳，其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上；1997年我國便已涌現(xiàn)出122個優(yōu)秀住宅小區(qū)和優(yōu)秀管理示范小區(qū)；全國性物業(yè)管理法規(guī)相繼出臺，一些發(fā)達城市的地方性物業(yè)管理法規(guī)、章程或條例也出臺不少；全國物業(yè)管理條例也有望在年內(nèi)頒布；全國性的物業(yè)管理協(xié)會也在前不久誕生；物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心，不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè)，就是買管理”，“要問物業(yè)價格，先問有無良好的物業(yè)管理”等。其主要區(qū)別在于時間段和法律關(guān)系主體的不同。然而，由于我們的物業(yè)管理公司對前期介入還不是很熟悉，我就以本人所學到的專業(yè)知識，對物業(yè)管理前期介入的操作提出一些個人建議。 4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。 日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的設(shè)計、建造、維護保養(yǎng)一直到最后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。 泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關(guān)系。公司以創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”為目標，推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，學習和借鑒國內(nèi)外先進管理經(jīng)驗。 2．有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。 2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。（一）、立項決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標準及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。總之，規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量?？⒐を炇諘r，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；工程項目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項；其它重要技術(shù)決定和文件?！叭思医ㄔO(shè)局都通過了，你們物業(yè)管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”，包括承建單位在內(nèi)，沒有人會理你的。（五）、接管驗收階段 1．接管驗收 接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。 ④．提高物業(yè)的綜合效益 接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。 觀感驗收法是根據(jù)驗收經(jīng)驗，站在業(yè)主的角度上，對物業(yè)的主體、門窗、水電、公共設(shè)施設(shè)備等表面可見項目進行驗收。 ③．全部工程驗收 全部工程驗收是指物業(yè)管理公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和標準規(guī)范以及有關(guān)部門批準的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方案，對居住小區(qū)的各項建設(shè)指標進行統(tǒng)一