【正文】 如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時(shí)在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。因此，物業(yè)管理是改革開(kāi)放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。　?。ㄎ澹┤氩环蟪觯瑖?guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。　　企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量?！　∥飿I(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。政府有關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。　?。ㄒ唬┥鐣?huì)化的分工合作　　　?。ǘ┚C合服務(wù)在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。　　市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作?！　。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會(huì)　　二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則　　　　業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：　?。?）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。總之要努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理提供良好基礎(chǔ)。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開(kāi)辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)?！　∪缜八?，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。　　現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。這個(gè)原則的具體要求有：但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢?！　。?）物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。　?。?）符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；　?。?）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域?！　。?）政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；　　這是我國(guó)物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。　　本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來(lái)論述的?！　。?）自有出租型。自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。　　代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付?！　∪⑽飿I(yè)管理的類型這使原來(lái)以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題?！　∫陨线@些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作?！　。?）擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開(kāi)拓，往往會(huì)考慮“安居樂(lè)業(yè)”?！　‖F(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。現(xiàn)代化的家居離不開(kāi)高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購(gòu)房時(shí)首先考慮的前提。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺(jué)地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。　?。ㄎ澹┲鲗?dǎo)地位　　傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司?！　〉谌?jié)物業(yè)管理的作用與類型　　物業(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。　　物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。　　物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹(shù)立城市形象、完善城市功能的作用?！　‰S著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展?！　】刂埔步斜O(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過(guò)程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況，把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，采取必要的對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)展、完善。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用?！　∥飿I(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的?！　∥飿I(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能?！　∥飿I(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。　　物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對(duì)象是成品，即物業(yè)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”概念來(lái)代替“物業(yè)管理”是不可取的。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營(yíng)性的管理?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)　?。?）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體?！　‖F(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國(guó)際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。　?。?）適用范圍不同。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述?！　　拔飿I(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系.　　物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性?！　∥飿I(yè)的永久性是就土地而言的。、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。　　物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物?！　《⑽飿I(yè)的性質(zhì)　?。?）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；　　“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！　〉谝徽挛飿I(yè)管理的基本概念物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一?！　∥飿I(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)?！　∥飿I(yè)的差異性主要是就土地而言的。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。　　再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜?！　。?）稱謂領(lǐng)域不同。　?。?）概念外延不同?！　〉诙?jié)物業(yè)管理另一種說(shuō)法是根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”?！　∥飿I(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營(yíng)著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二，經(jīng)營(yíng)要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營(yíng)決定方針、目標(biāo)和要求，管理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。從這個(gè)角度上說(shuō)，管理性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織管理的過(guò)程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是世界一流的?！　〉谒?，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。在這部“大機(jī)器”中，包括人、財(cái)、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過(guò)程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)權(quán)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?！　膶?duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問(wèn)題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。按程序來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。　　中國(guó)大陸的物業(yè)管理最初正是從對(duì)外商、外籍人員在中國(guó)大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來(lái)的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開(kāi)展。物業(yè)管理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展?！　鹘y(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。物業(yè)管理使原來(lái)由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場(chǎng)化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。　?。ㄈ┨岣叱擎?zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)?！　。?）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；　?。?）作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；　　首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為?！　　　￠_(kāi)發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部