房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程-免費閱讀
【正文】 勘察設(shè)計監(jiān)督管理費 古建園林工程設(shè)計費第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地委托釘樁 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 主管部門實地勘察 土地估價報告的預(yù)審 委托地價評估 辦理核定地價手續(xù) 辦理土地出讓審批 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 領(lǐng)取臨時國有土地使用證 1領(lǐng)取正式國有土地使用證 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥 1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 1主管部門現(xiàn)場勘察 1劃撥用地申請的審核、報批 1取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用 1征用集體土地用地申請 1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 1簽訂征地協(xié)議 簽訂補償安置協(xié)議 2確定勞動力安置方案 2區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 2市政府下文征地 2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 2辦理批地文件、批地圖 2辦理凍結(jié)戶口 2調(diào)查戶口核實勞動力 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 3地上物作價補償工作 3征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案?！ 。ㄎ澹┱鞯丶安疬w安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用?！ 。ň牛┦袌鰻I銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。工程資料一、 前期準(zhǔn)備工作1. 機會選擇獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進行實地考察——→市場調(diào)研——→初步可行性分析報告——→審核——→市場/競爭分析——→項目定位——→詳細(xì)可行性分析報告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地2. 土地獲取向土地管理部門報名參加競買并索取有關(guān)文件——→向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌——→在規(guī)定的時間參加競買——→簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》——→15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
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