【正文】 這使原來以公房
經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個
機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。當前國內(nèi)的一些大、中城市都對外開放，都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引
進外資、發(fā)展經(jīng)濟。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎(chǔ)功能，保障業(yè)戶
的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，使之互相尊重，和睦相處。這也是
置業(yè)的客戶十分關(guān)注，購房和入伙時首先考慮的條件。所以，物業(yè)管理市場的理性運作，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，能使購房人放心、
安心，無后顧之憂。物業(yè)管理市場的競爭不能單純以經(jīng)濟效
益為唯一目標，這是由于物業(yè)管理關(guān)系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。(三)平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按
區(qū)域組建，即按照社會化的要求實施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競爭的原則來規(guī)范市場
行為，以有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。要處處主
動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。在這個前提下實施一體化的管理：第一，管理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停
車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自
主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，
而是在自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。這種委托管理的市場關(guān)系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為：1自用委托型市場關(guān)系業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。(三)勞務(wù)市場物業(yè)管理市場的流通和交換的標的不是實物，而是提供商品性勞動服務(wù)，并且是房地產(chǎn)市場
中吸收勞動力最多的市場。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個分市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的各個
環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。市場的
激勵功能還表現(xiàn)在刺激和擴大消費上。無論是個人還是社會集團為得到適宜的房地產(chǎn)標的物，只有通過
市場的選擇和比較才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費者之間
，而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費者與消費者之間。3房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于社會主義大市場的完善和繁榮中國的房地產(chǎn)市場雖然是一個相對獨立的專門化市場，但并不是孤立的市場，而是同社會一
系列經(jīng)濟活動有著千絲萬縷的聯(lián)系。1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會化四個方面。(四)市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟活動的基本場合市場同生產(chǎn)者、流通者、消費者、使用者等社會各方面密切相連。第三階段是以消費者為中心，即把滿足消費者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費者的當前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場?，F(xiàn)代市場行為廣泛地滲
透于社會生活各個方面。房
地產(chǎn)經(jīng)濟體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要
。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費的%作為經(jīng)營收入。(2)管理事項包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動場所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，
但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操
作
過程中常常不能嚴格執(zhí)行。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強
、整修，直至完全合格。第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收
接管時，雙方達成協(xié)議。五、交接雙方的責任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做
好
房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。(2)技術(shù)資料。
三、物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料1原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。第二節(jié) 驗收標準及程序一、驗收標準工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應(yīng)以批準的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、
現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備
的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入
使用，發(fā)揮其投資效益。大的方面如給排水
管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細微之處如所用材料的
性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其
負載運行一段時間以后進行。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是
，
做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以
便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時
，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。4您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓
時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。地點在……，在此期間內(nèi)，房
產(chǎn)
公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提
供快捷方便的服務(wù)。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定
，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。如因管理、維護導致?lián)p失，也
應(yīng)由購房者負責賠償。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出
入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，它標志著物
業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。因此，物業(yè)管理企業(yè)既
應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)
，
考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，
做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己
強大，就不必勉強競爭。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)
施建
設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管
理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，
因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，
又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地
產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計
和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素
。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成
前的階段性管理。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會從
使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限
制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或
交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那
些
后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減
少后遺癥。此外，在對物業(yè)實體實施管理之
前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備
成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓等工作。(3)投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝
的
合理性。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜
合管理辦法等。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。具體而言，約定期限內(nèi)無正當理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰
匙交物業(yè)管理公司。應(yīng)當看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時
雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦
理的時間，分期分批辦理。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知
書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。將由本大
樓物業(yè)管理公司代管。(3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在《
入伙手續(xù)書》上蓋章。6您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共
設(shè)施。6其它費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，
而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。驗
收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。大型
建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應(yīng)在做好驗收準備的基礎(chǔ)上，按預驗收、正式驗收的順序進
行。
照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。3住宅小區(qū)綜合驗收程序①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出
住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月
內(nèi)，應(yīng)當組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工
程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；③綜合驗收小組應(yīng)當審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住
宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管
部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。2新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其
向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)
主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居
住管理公約，預交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同
分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理，如屬使用不當
，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責處理。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責任，并按規(guī)定使用委
托方提供的保修款。物業(yè)管理企業(yè)通
過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成
管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會
出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。