【正文】 從一個居住地區(qū)來說，區(qū)、縣房管局有關部門或派出的辦事處負責日常的物業(yè)管理的行政管 理工作，物業(yè)管理 公司是作業(yè)企業(yè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能替代物業(yè)管理企業(yè)的具體管理和為業(yè)主及使用人提供的生活服務，但在行政上由街道統(tǒng)籌社區(qū)管理，包括宣傳政策、組織協(xié)調(diào)、提 供服務、依法檢查 監(jiān)督?！币?般來說，城市物業(yè)管理中的行政管理從屬和相互關系如下圖所示：(二)上海情況《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，上海市房地局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負 責組織實施條例。行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關各方的投 訴，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進行行政監(jiān)督管理和處理。第三節(jié)行政管理部門和相關部門一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容(一)行政管理的涵義 物業(yè)管理的行政管理是國家或國家行政機關依據(jù)有關的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行 業(yè)管理。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標的實現(xiàn)，否則將承擔責任。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作； (6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調(diào) 好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理；(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理；(8)做好內(nèi)部管理工作：起草有關物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工 作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作等。(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。該辦法指出，管委會的義務是：(1)根據(jù)房地產(chǎn)權利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和 監(jiān)督；(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督 指導。業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。因此，如業(yè)主委員會 作為社團，將使得一個城市 或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的業(yè)主委員會的社會團體。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。二、業(yè)主委員會建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應當成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn) 權人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、來源和標準；物 業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構筑物等。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。推選 業(yè)主委員會成員的 選舉方式，按業(yè)主委員會章程進行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會 代表過半數(shù)通過這 種簡單多數(shù)為準?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進行籌備工作；(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的 開發(fā)商等推薦候選人；(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業(yè)主和相關 人員意見，結合本區(qū)域情況進行修改；(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備工作。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通 和聯(lián)系；(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集；(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕；(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛；(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定；(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。建筑面積一樣的幢 (或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數(shù)推選。劃定后應通知有關街道和已進行管理的物業(yè)管理公司。它的劃定有如下幾個條件：(1 )原設計構成自然街坊和封閉小區(qū)。因此，物業(yè)管理企業(yè) 應要求員工精通業(yè)務，掌握相應的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論知識、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理知識、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本知識，了解相關的法律法規(guī)政策、相應的建筑知識、物業(yè) 的基本狀況，懂得 機電設備維修保養(yǎng)知識和必要的公關知識等，使每位員工對自身的職責，業(yè)主間的權益和相互責任，以及公共設施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問題和糾紛 時，能公正地闡明有 關問題及提供意見，遇到違反規(guī)定的行為，能根據(jù)有關條款迅速做出反映及采取相應的措施，使問題能迅速、妥善地得到解決。在接待 業(yè)主時，應做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動的最高信條。無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區(qū)；無論是商場、飯店賓館，還是工業(yè)廠 房，都要求物業(yè)管理 必須擁有一批素質高、技術硬的管理隊伍?，F(xiàn)代企業(yè)的這四個層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結構。中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個層次。一般認為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個層次構成的，即表層的物質文化，淺層的行為文化，中 層的制度文化和深層的精神文化。例如，利用計算機控制建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動報警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑 物部件及附屬設備 安全報警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)管理人員工作的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建筑物出租( 租客、租金、租約)管理系統(tǒng)、財務分析與管理系統(tǒng)、管理決策輔助支持系統(tǒng)、人員管理系 統(tǒng)等。此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項目的服務。對于物業(yè)管理的基本業(yè)務和專項業(yè)務，一般以“保本微利” 為原則，只向業(yè)主收取低廉的費用。以經(jīng)營為手段，就是要在物業(yè)管理的全過程中實行有償服務，并通過經(jīng)營各種實業(yè)，解決物業(yè)管理中的各項經(jīng)費開支；以效益為目的，就是以社 會效益、環(huán)境效益 、經(jīng)濟效益和心理效益為最終目標。董事會是經(jīng)營決策機構和業(yè)務執(zhí)行機構， 董事長為公司的法 定代表人。一般有房屋及設備急修以及一般報修受理或作業(yè)，負責保安、消防、車輛交通 等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃，綠化設施的管理，樹木、綠地養(yǎng)護等。它是決策機構，經(jīng)理對公司負全面責任，對重大問題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各 部門工作。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者、工程技術人員和全體操作工人要把企業(yè)動力作用的方向集中到 不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來，從而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的有效經(jīng)營。物業(yè)管理關系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費既要考慮 公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業(yè)所有權人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關主管 部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。例如，如果沒 有委托代辦產(chǎn)權證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用；(2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約” 、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責 任。小區(qū)的治 安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。資質證書有效期2年；無正當理由不申請的企業(yè)要責令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不 實施物業(yè)管理的，復評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質證書交回主管部門。三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模320萬平方米，或涉外物業(yè)15萬平方 米；有中級專業(yè)技術職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。(三)資質等級管理物業(yè)管理企業(yè)的資質管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。營業(yè)登記主要看是否具備了開業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機關批準的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場所、必要的設施，是否 有規(guī)定的從業(yè)人員 ，是否有符合國家規(guī)定的注冊資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財會制度等。物業(yè)管理公司一般應具有8名以上的專業(yè)技術管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份有限公司都必須遵守。物業(yè)管理公司，作為服務性企業(yè)，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。物業(yè)管理公司選好法定代表人對企業(yè)的經(jīng)營管理有著至關重要的作用。《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。根據(jù)公司登記管理有關規(guī)定，設立公司應當申請名稱預先核準。(四)按是否具有法人資格一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營項目為 主如房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。物業(yè)管理的健康運作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協(xié)作。(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，或組成新的經(jīng)營實體，取得法人資格 ；或共同經(jīng)營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經(jīng)營，并承擔相應的權利和義務；(5)三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國有關法律在中國境內(nèi)設置的全部資本由外國投資者 投資的企業(yè)；外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人經(jīng)中國政府批準在中國境內(nèi)，同中國的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟組織共同舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉 制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。根據(jù)國家工商行政管理局制定的《企 業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字：(1)有損于國家社會公共利益的；(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；(4)黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。工商行政管理機關應當自收到申請文件之日起10日內(nèi)作出核準或駁回的決定。物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準 登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權的主要負責人是企業(yè)法人的法定代表人。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規(guī)定。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產(chǎn)，不得高估或低估作價。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營 目的、范圍、資金 和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。登記的主要事項有：名稱、地址、負責人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟性質、隸屬關系、資金數(shù)額等。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質條件分為一、二、三級和無級。內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質備案和資質等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資 質條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質等級由區(qū)縣房管部門審批。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達 到預想的管理效果 ，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。即委托后， 才進行管理；不委 托，不能超越權限。(2)不得擅自變更和解除管理服務合同，雙方必須信守合同。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務合同應到房地產(chǎn)主 管部門備案。服務管理要向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。直線職能制是 管理機構有兩個層次，一個是管理層，一個是作業(yè)層，經(jīng)理通過部門領導實施內(nèi)部管理 。工程部。股東會是公司的權力機構。五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理物業(yè)管理集服務、經(jīng)營為一體，既是一種服務行為，又是一種經(jīng)營行為。一家擁有較高商譽的企業(yè)無疑具有更大的發(fā)展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關系，促 進管理服務的銷售 ，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。根據(jù)規(guī)模 經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達到了經(jīng)營規(guī)模程度，此時管理服務的單位成本最低，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。尤其是實行了規(guī)?；?jīng)營的企業(yè)，為了適應物業(yè)管理的需求，計算機管理信息系統(tǒng)技術在物業(yè)管理中將會得到越來越廣泛的 運用。六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤目標的同時，還必須加強企業(yè)發(fā)展的靈魂建設即企業(yè)文 化建設 。因此，它是社會對一個企