【正文】 分項工程施工內(nèi)容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材質(zhì)由工程部負責確定；材料單價由相關部門確定；分項工程資源（人工、材料、機械）消耗量由經(jīng)濟部負責確定。 經(jīng)濟部對工程竣（完）工結(jié)算造價實行兩級核查，即專業(yè)造價工程師對工程竣（完）工結(jié)算造價進行審核，部門經(jīng)理對已審工程竣（完）工結(jié)算造價進行審查。 經(jīng)濟部參與施工過程的經(jīng)濟調(diào)整（工程變更及合同索賠、反索賠）管理，鑒定合理性，并配合計量，簽署意見。投資控制偏差指標由公司領導根據(jù)項目開發(fā)方式、融資渠道、項目規(guī)模、市場容量等確定原則，經(jīng)濟部負責制定，并考核，公司綜合部配合。4 公司對項目投資控制效果實行檢驗。合同評審記錄及合同洽談紀要由經(jīng)濟部保管。5 合同付款 合同簽定后，公司嚴格按照合同約定方式付款。 履約雙方的合同解釋公司對合同條款的最終解釋執(zhí)行起來與合同履約另一方（施工承包方）的解釋有分歧的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，經(jīng)濟部書面報經(jīng)公司領導同意并簽署后，可對合同相關條款進行書面解釋，書面解釋為合同的有機組成。5 定向議標工程合同評審原則上按招標或不定向議標合同評審程序執(zhí)行。5 合同管理包含：合同制定管理、合同執(zhí)行管理和合同檔案管理。 合同付款要求 付款總比例應低于扣除質(zhì)量保修金及合同約定墊付款額度之后的比例。合同的制定主管部門是經(jīng)濟部，配合部門為工程部、財務部，綜合部對合同進行檔案管理。10 投標書的評審（評標） 公開招標的投標書由被委托的招標代理機構依據(jù)國家相關法律、法規(guī)及我公司要求組織專家組按一定程序評審。7 招標文件的起草實行公開招標的招標文件由受委托的招標代理機構（或經(jīng)濟部）起草；議標工程的招標文件由公司經(jīng)濟部起草。6 工程招標前應對工程承包商進行資格預審（見附表1）。 價不變。6 工程經(jīng)濟簽證的辦理權限 單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以內(nèi)的，由項目公司經(jīng)理批準辦理。2 工程經(jīng)濟簽證由工程部與經(jīng)濟部共同辦理。 業(yè)主的各項批復。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設單位及設計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 施工時間的變更。 項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進行調(diào)查處理。 工程部組織施工管理人員進行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯(lián)絡方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。2 適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點。工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。 對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準后方能進行。3 規(guī)定的內(nèi)容 項目公司及開發(fā)部應將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術資料搜集齊全。 采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術人員。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術人員。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領取人單位、姓名、數(shù)量。 施工圖紙的數(shù)量應在20套，包括精裝本4套，平裝16套。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設概況進行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設中實際存在的問題。4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。 商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。供貨商確定后，公司應與其簽訂正式的供貨合同。工程部負責組織委托監(jiān)理。 規(guī)劃設計：由工程部配合實業(yè)公司完成。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門鑒證或公證。I式中：1）FNPV—財務凈現(xiàn)值2）I—投資現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CIC0）t（1+ic）t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表）1+當年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值247。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行科學分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。 風險分析。 項目經(jīng)濟及社會效益分析 項目總投資估算。 管理人員的配備方案。 建筑規(guī)劃方案選擇。 市場分析和建設規(guī)模的確定 市場供給現(xiàn)狀分析及預測。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。 方案的選擇和優(yōu)化。1 開發(fā)項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 規(guī)劃設計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。 項目施工期間的動力、水等供應。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。一般應進行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。主要包括當?shù)刂饕牧?、設備供應狀況、市場價格及有關物資信息。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢服務部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進提高的要求。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。 財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。 技術檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應辦法進行管理。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領導。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關費用。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟部各1套。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。 結(jié)構方案的實施要求，關鍵結(jié)構部位的施工要求。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結(jié)。 在施工單位進入、撤出工地現(xiàn)場時，相關工程技術人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。 項目公司經(jīng)理負責審查《竣工工程質(zhì)量等級核驗表》。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應要求工程部、經(jīng)濟部督促完善。 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟部、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底，執(zhí)行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗合格的材料、構件及設備。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關的規(guī)章制度。 工程變更包括： 設計變更。 嚴格控制的原則。 項目公司經(jīng)理同意的在征求設計單位同意后由相關部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關部門出具意見返回監(jiān)理單位。 對監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單位應能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包； 提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機構設置框圖； 報送為該項工程監(jiān)理任務所必需的設備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等； 提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表4。 承包商對監(jiān)理的評價。4 對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟補償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內(nèi)部審核同意； 甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復印件經(jīng)濟部備案。2 公司工程招標的方式有公開招標、不定向議標、定向議標。4 實行議標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟部自行或委托編制標底（委托編制的，要審核），并參照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法由經(jīng)濟部組織開展。以上內(nèi)容按照業(yè)務對口的原則由公司經(jīng)濟、工程、財務等職能部門分別評審。非委托的標底由經(jīng)濟部組織編制。附表1 投標資格預先審查表 年 月 日議標項目受審企業(yè)名稱審查內(nèi)容審查結(jié)論審查人資格審查履約（信用）審查資金審查企業(yè)運營審查其它審查領導意見欄注：資格審查包括：企業(yè)資質(zhì)或是否直銷商，以往工程質(zhì)量或產(chǎn)品質(zhì)量檢測等；履約審查包括：近兩年合同履行情況（合同約定與實際相對照）等；資金審查包括：企業(yè)流動資金、企業(yè)支付能力、以往合同約定付款等；企業(yè)運營審查包括：企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)運營機制、擬派人員等。進度必須與投資控制結(jié)合起來，并在合同中重點體現(xiàn)，必須有工程進度控制技術文件作為合同附件。 質(zhì)量保修期限不得低于國家規(guī)定期限，保修金比例不得低于國家規(guī)定額度。因加強管理需要的特殊合同評審可適當擴大評審人員組成范圍。合同簽定后，經(jīng)濟部首先組織合同風險評估，把風險按承擔對象進行分類，分清