房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程圖-免費(fèi)閱讀
【正文】 什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。提供資料（以杭州市為例）：(1) 物業(yè)維修基金和用房清單（原件）(2) 房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測(cè)繪成果（原件）(3) 規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(4) 單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件）(5) 標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證(6) 建筑總平面圖總證領(lǐng)取時(shí)間自受理日十八個(gè)工作日。以杭州市場(chǎng)為例，全年房地產(chǎn)報(bào)紙廣告約6000萬元。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。 二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等： 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場(chǎng)制勝的法寶。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。1人防圖紙審核帶人防附建的工程，圖紙必須報(bào)請(qǐng)人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。（4） 由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。地質(zhì)勘探建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計(jì)完成并報(bào)批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙，由設(shè)計(jì)院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報(bào)告給甲方和設(shè)計(jì)院，作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請(qǐng)正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并且劃出紅線圈。1 目前市場(chǎng)上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方都對(duì)項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。 組織專業(yè)人員對(duì)地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。.. . . ..房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)已經(jīng)完全成為散戶市場(chǎng)，其操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)越來越大。 組織營(yíng)銷人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房?jī)r(jià)、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。1 報(bào)名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。方案設(shè)計(jì)正式方案設(shè)計(jì)必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行，并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計(jì)處聯(lián)系，落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計(jì)。（5） 發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙，由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。1申領(lǐng)投資許可證向計(jì)委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，計(jì)劃安排等文件。政府監(jiān)督部門主要對(duì)基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，工程建設(shè)完成后的竣工驗(yàn)收。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實(shí)現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。 銷售地點(diǎn)：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對(duì)靠近項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，這樣一來方便去現(xiàn)場(chǎng)參觀，二來有利于消除客戶對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的距離感。第六部分 房產(chǎn)證一、房產(chǎn)證總證辦理 A、測(cè)繪涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測(cè)繪科室。D、總證備案涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表、平面圖、商品房幢號(hào)、房號(hào)清單、預(yù)售合同、銷售價(jià)格批復(fù)、物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。／平米增加。 由于房產(chǎn)品理性購(gòu)買的特點(diǎn)，房產(chǎn)廣告主要以報(bào)紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。公司通過廣告和活動(dòng)將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員主要時(shí)接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時(shí)要求向策劃部門即使提供市場(chǎng)信息。 一、項(xiàng)目定位：這部分工作主要包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項(xiàng)目名稱、確定項(xiàng)目。一般房產(chǎn)公司在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實(shí)施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。1設(shè)計(jì)合同簽訂按照建委規(guī)定，項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時(shí)維護(hù)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，避免行業(yè)不合理的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和杜絕無證設(shè)計(jì)。（3） 根部報(bào)名參加投標(biāo)的施工單位情況，對(duì)有意向發(fā)
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