【正文】 在物業(yè)移交同時或移交之前，開發(fā)商應(yīng)將小區(qū)水、電、氣移交當?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實現(xiàn)徹底移交。另準備一份經(jīng)批準的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗收用。建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。各地方政府建設(shè)管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統(tǒng)一備案，具體工作委托各地方政府建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負責實施工程竣工驗收條件完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。抵押登記房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實性、合法性?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。商品房預(yù)售許可證一年一換。2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；3）建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。工程項目管理工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件?！锻鈬髽I(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機構(gòu)為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請辦理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。 1應(yīng)提交的招標資料目錄1）招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)2）招標備案登記表3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書5）投標報名名單(公開招標)6）資格預(yù)審文件7）資格預(yù)審評審報告8）招標文件9）購買招標文件登記表10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11）標底(工程預(yù)算書)及建設(shè)工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單13）招標人評委委托書:14）開標會簽到表15）唱標記錄一覽表16）投標函及投標函附表17）評委評分表18）評分匯總表19）評標報告 20）招標投標情況書面報告21）中標通知書及中標公示證明22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單23）合同備案表24）各地方政府行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)25）各地方政府建設(shè)管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證第三章：工程建設(shè)階段一、施工企業(yè)資質(zhì)管理工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標單位。 招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。參加議標的單位應(yīng)不少于兩家。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實行公開招標工程應(yīng)實行投標人資格預(yù)審，當資格預(yù)審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進行。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。（二）網(wǎng)上投標報名。其它以中標價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構(gòu)對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。2) 按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。當建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。 1）建設(shè)項目選址申請 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。 三、 建筑工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；2） 建設(shè)項目批準文件；3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4） 國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）5） 拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。 8) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。；征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序1）土地使用權(quán)有償出讓的方式 ，出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者，按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。第一章：項目決策階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 5) 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書或劃撥決定書。 3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。3） 市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。工作內(nèi)容：填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：（一）建設(shè)項目批準文件；（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件； （三）施工圖設(shè)計文件審查批準書；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?；（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書:立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。采用標準保密化評審技術(shù)標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。（二）由建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標；（三）建設(shè)工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。1簽訂工程承發(fā)包合同招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率；邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。1招標投標基本程序 招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。保證金額在合同期滿后應(yīng)當退回。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。為了加強對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實施細則》。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。貸款流程圖 咨詢、領(lǐng)取表格提出申請簽訂借款合同、抵押合同辦理抵押登記手續(xù)辦理房屋財產(chǎn)保險貸款轉(zhuǎn)帳每月還款貸款結(jié)清注銷提交資料 本人戶口本、身份證或其他有效居留證明； 購房合同或意向書等有關(guān)證明文件； 借款人所在單位同意貸款的證明； 住房資金管理中心要求提供的其他材料。貸款資格 貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗收。 勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。1 建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。商品住宅還應(yīng)當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。四、物業(yè)移交開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。本市房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》和《期房抵押證明》。工程竣工備案建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起1