【正文】 關(guān)鍵點(diǎn)是如何尋找杭城本地人文與物業(yè)之間的契合平衡點(diǎn)，也就是說如果物業(yè)是現(xiàn)代的、歐式的，則較難與杭城原有人文有效契合，導(dǎo)致出現(xiàn)“不倫不類、不中不洋的東西”。此類案名比較常見，是案名發(fā)展沿革的較初級(jí)形態(tài)。C．新加坡風(fēng)格商街：該項(xiàng)成為本案有力的產(chǎn)品附加值，繁華、便利的商街實(shí)現(xiàn)業(yè)主“出則暢旺、入則靜安”的居家理想，使本案成為城西乃至杭州標(biāo)志性商區(qū)，并有力扶持本案成為城西地區(qū)市場(chǎng)領(lǐng)先者。 綜上所述，所以市場(chǎng)區(qū)隔策略參照以上因素制定如下： 將本案市場(chǎng)區(qū)隔于以集合別墅為主的大型花園社區(qū)中高檔（內(nèi)銷住宅）市場(chǎng)。目標(biāo)客群滿意的住宅產(chǎn)品一經(jīng)推出，自然廣受歡迎，例如上海萬(wàn)科城市花園的一度熱銷并給開發(fā)商帶來(lái)高利潤(rùn)正說明了這一問題。大量運(yùn)用廣告歌曲與標(biāo)語(yǔ)，象征性人物（如查理的綠巨人）。該理論的發(fā)明，是為了向同質(zhì)性高、無(wú)顯著差異的消費(fèi)大眾，銷售大量制造的規(guī)格化產(chǎn)品。休閑坐椅：既是小區(qū)內(nèi)的一處處景致，又是業(yè)主休閑時(shí)的倚靠，美感與功用同時(shí)具備。 A組團(tuán)景觀建議主題景觀：以大面積中心綠化組團(tuán)為主要景觀特色，組團(tuán)中設(shè)兒童戲水池、親子游樂區(qū)，四周以曲折游廊環(huán)繞，間隔休閑小亭，冠以“銀發(fā)園”“童稚園”等亭名，亭內(nèi)設(shè)施依各亭名界定的人群而設(shè)，比如銀發(fā)園內(nèi)以靠背長(zhǎng)條椅為主，提供充足的活動(dòng)空間的休憩設(shè)施，童稚園內(nèi)柱上可繪滿栩栩如生的卡通圖，并配置組合式游藝設(shè)施，星星沙池等。從小區(qū)整體設(shè)計(jì)來(lái)看，除上節(jié)所述之沿街城市設(shè)計(jì)外，AB組團(tuán)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)各成體系，小區(qū)內(nèi)主要道路——7M寬組團(tuán)級(jí)道路作為一條景觀道路分隔兩組團(tuán)，B組團(tuán)的主要景觀為結(jié)合兩側(cè)集合別墅退讓形成空間而布置與設(shè)計(jì)的南北向水景，A組團(tuán)的主要景觀為近2000平方米的中心綠化用地。在沿街建筑物適當(dāng)退讓紅線形成一定寬度的步行區(qū)域的基礎(chǔ)上，設(shè)置文化、藝術(shù)等標(biāo)志性、公益性公共設(shè)施用地，沿街結(jié)合景觀用地設(shè)部分雕塑，以目前近400M長(zhǎng)的道路而言，可設(shè)雕塑四——六個(gè)，以增添文化藝術(shù)氛圍，豐富街景。南洋風(fēng)情的騎樓、國(guó)際新潮購(gòu)物、休閑的量販店，南洋風(fēng)情PUB、馬來(lái)餐館（新加坡風(fēng)味）、路邊咖啡座、花坊、寵物商店、精品屋、書店、音像店、畫廊等皆可納入本案商街的服務(wù)范圍。古墩路沿街和規(guī)劃路沿街商業(yè)的定位策略應(yīng)有所不同,表現(xiàn)在其功能上，古墩路沿街商業(yè)側(cè)重于對(duì)交通，位置要求較高的建材，超市，日用品零售等行業(yè)，而規(guī)劃路沿街商業(yè)因規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，從而在設(shè)計(jì)上能更好的體現(xiàn)本案的策劃思路，沿街景觀和設(shè)施將使其具有更高的文化意境與品位。B. 該商業(yè)街在建成后，將會(huì)是城西的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)域。目前的城西沒有一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，其間的商業(yè)設(shè)施絕大部分是各開發(fā)商見縫插針地建造一些沿街裙房來(lái)填補(bǔ)商業(yè)空白，并具備以下特征：A．分布較分散。項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模，南都德加、維也納春天、桂花城……都不同層次反映出新歐洲人文色彩，整個(gè)區(qū)域內(nèi)已基本有了其特定的新歐洲人文環(huán)境。華立還將有在市中心住宅難覓的綠地系統(tǒng)，為綠樹鮮花預(yù)留更多空間，讓期許鮮氧的現(xiàn)代人更加接近自然的場(chǎng)所。人有千面，人的需求也難以捉摸，而“家庭特質(zhì)”卻比較容易把握，如知識(shí)份子家庭與白領(lǐng)家庭成員的生活特性都具有共同趨向性，比如書房、客廳需求上的相似與相近，家庭成員品位層次的接近，而形成整個(gè)社區(qū)人文共性。近兩年來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，尤其是去年年末的團(tuán)購(gòu)風(fēng)，一掃存量房地產(chǎn)的積壓窘境，而近年的新開盤項(xiàng)目在單體設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃布置上達(dá)到了極高的水平。在小區(qū)的營(yíng)建過程中，適時(shí)加入某些元素有利于本案形象的推廣與優(yōu)勢(shì)的確立，部分機(jī)會(huì)點(diǎn)把握得當(dāng)，有可能會(huì)成為本案可資宣傳的重要賣點(diǎn)。I. 總圖上C型房有CCC4三種，共190戶，但目前方案中僅87平方米的房型（可能是C3）較為合理，C1和C4的房型僅提供了一種暗廁的房型。B. 建議取消東側(cè)和南側(cè)的步行入口。C. 部分建筑設(shè)計(jì)元素的加強(qiáng)，如窗套、構(gòu)架、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄等，有利于立面的美觀，也有利于廣告訴求和本案形象標(biāo)識(shí)的需要。C. 集中綠化用地偏小，小區(qū)雖規(guī)模較大卻無(wú)一占地面積較大的綠化用地作為小區(qū)重點(diǎn)，現(xiàn)方案的建筑密度過大，給小區(qū)的綠化和景觀建設(shè)帶來(lái)很大局限。浙江華立房地產(chǎn)開發(fā)公司依托華立集團(tuán)的雄厚實(shí)力，在較早時(shí)候即參與了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，已投資興建的項(xiàng)目包括華立金頂苑、金薩克公寓、金麒麟公寓、金田花園等，其“金”字招牌在杭州市場(chǎng)已建立了一定的品牌基礎(chǔ)。本案體量較大，總占地面積約15萬(wàn)平方米，所在區(qū)域城西也并不適合一個(gè)大型別墅區(qū)的形成。 A組團(tuán)和B組團(tuán)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：約60000平方米總建筑面積：約60000平方米總戶數(shù)：486戶建筑密度：約33%綠化率：39%集合別墅建筑面積與套數(shù)：約10000平方米，共66套，%集合別墅戶室比與面積控制：140平方米150平方米 30套 %160平方米170平方米 32套 %190平方米200平方米 4套 占集合別墅總套數(shù)的6%多層公寓建筑面積與套數(shù)：約43000平方米，共420套，%多層公寓戶室比與面積控制：50平方米60平方米 24套 %80平方米90平方米 132套 %90平方米110平方米 96套 %110平方米130平方米 168套 占多層公寓總套數(shù)的40%建筑類型分析2．1各建筑類型的比較根據(jù)開發(fā)商提供的資料，本案土地成本為70萬(wàn)/畝，折算成樓面價(jià)，土地成本為656元/平方米。從區(qū)位來(lái)說，本案所處的城西蔣村開發(fā)區(qū)已成為杭州新建住宅小區(qū)最為集中的區(qū)域，并已成為一般市民購(gòu)房的首選區(qū)域。嘉綠苑2700100—130（三房）27—35萬(wàn)35%結(jié)構(gòu)體6F金成迦南別墅3350180—300—100萬(wàn)準(zhǔn)現(xiàn)房98年底世紀(jì)西溪?jiǎng)e墅4550179—35581—160萬(wàn)60%現(xiàn)房98市調(diào)總表C：城北區(qū)域案名價(jià)格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期方大由于實(shí)物分房制度的取消，單位批量購(gòu)房行為已退出歷史舞臺(tái)?？傮w來(lái)看，城北區(qū)域由于是舊城區(qū)，今后的房產(chǎn)開發(fā)仍將以普通住宅開發(fā)為主流。城北區(qū)域是指環(huán)城路——天目山路以北，古翠路以東的范圍，主要包括拱墅區(qū)的行政區(qū)劃。秋濤路以西個(gè)案大部分為舊城改造項(xiàng)目，以南肖埠小區(qū)規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施齊全，但因?yàn)槊鎸?duì)客源多是動(dòng)遷安置戶及單位分房，商品房的性質(zhì)較弱，因而整體定位不是很高。城東目前的樓盤中缺乏在全市范圍內(nèi)具有號(hào)召力的明星樓盤，開發(fā)商在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理方面都沒有實(shí)質(zhì)性的突破，這也在一定程度上阻礙了城東房產(chǎn)的發(fā)展。目前濱江四、五號(hào)地塊的開發(fā)已接近尾聲，一、二、三號(hào)地塊即將啟動(dòng)，城東房產(chǎn)還有相當(dāng)大的開發(fā)潛力。七橋和八橋與在建的杭州城市中環(huán)線相連，五橋和六橋則要貫通杭州的繞城公路。目前蔣村商住區(qū)的存量土地已基本開發(fā)完畢，而祥留路以南，杭三路以東、文華路以北的蔣村西北區(qū)塊還有大片土地尚未開發(fā)，在大杭州的概念逐步形成的背景之下，市中心房產(chǎn)開發(fā)的潛力日見乏力，而蔣村向西是西溪文化旅游區(qū)，向北，杭三路以東部分已規(guī)劃為杭州塘北區(qū)省級(jí)機(jī)關(guān)住宅，塘北浙大新村小區(qū)，三墩高級(jí)中學(xué)，蔣村的許多公建配套將在兩年內(nèi)完成，這對(duì)于蔣村西北區(qū)塊也有相當(dāng)大的輻射作用，而且三墩區(qū)塊的房產(chǎn)日益紅火，從文華路到三墩的燈彩路和光明路也正在規(guī)劃當(dāng)中。，電梯費(fèi)另算，也有少部分定位較低的個(gè)案如古蕩嘉綠苑。城西的產(chǎn)品，由于普遍規(guī)模較大，因而小區(qū)內(nèi)部也盡量要求各種配套一應(yīng)俱全。目前，區(qū)域內(nèi)云集了杭州50余家房產(chǎn)商共同開發(fā)，總開發(fā)面積超過330萬(wàn)平方米，建筑面積約250萬(wàn)平方米，入住人口已近8萬(wàn)人。規(guī)劃管理力度不夠造成住宅質(zhì)量差、水平低、環(huán)境亂等不良現(xiàn)象，大大抑制了住宅消費(fèi)?！岸唷奔矣捎趥€(gè)人購(gòu)房者在市場(chǎng)發(fā)展的過程中也開始走向逐漸理性，成熟的階段，在正式確定購(gòu)買對(duì)象之前，比較的樓盤越來(lái)越多，決策的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，影響99年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素有以下幾個(gè)方面：“政策年”將是99年樓市的主要特征。E. 基本建成文暉路立交橋、德勝路立交橋、城中立交橋和中河立交橋二期。全市第一季度商品房預(yù)售合同登記備案近八萬(wàn)平方米，其中住宅登記面積近五萬(wàn)平方米，寫字樓登記面積為七百多平方米，商鋪登記面積為兩萬(wàn)多平方米。%，與1997年相比，%，%，企業(yè)改造轉(zhuǎn)制引起批量生產(chǎn)用房轉(zhuǎn)移是主要原因。2．2二級(jí)市場(chǎng)較往年有大的發(fā)展1998年商品房買賣5442宗， 萬(wàn)平方米，占全年交易總量近40%，與1997年相比宗數(shù)增加2800件，增長(zhǎng)106%；，%；， %。固定資產(chǎn)投資力度加大，%，%。全年完成銷售金額429677萬(wàn)元，%，比上年增長(zhǎng)9%。%，與1997年相比，%，金額持平，可見商業(yè)用房?jī)r(jià)格有下降趨勢(shì)。 綜上所述，98年杭州樓市呈現(xiàn)價(jià)升量增的良好態(tài)勢(shì)，在各方面因素刺激下，以上一年度價(jià)格100為基準(zhǔn)，而成交量也大幅放大，形成現(xiàn)房脫銷，期房熱賣的現(xiàn)象，然而我們也應(yīng)該看到這可能只是取消福利分房政策造成集中搶購(gòu)所帶來(lái)的虛假繁榮，99年樓市的發(fā)展仍不容盲目樂觀。B. 建成梅竺隧道及靈隱地區(qū)相關(guān)道路，貫通西湖風(fēng)景區(qū)南北交通。C. 開工建設(shè)城市西部河道配水工程及西湖清淤，七格污水處理廠工程.進(jìn)一步完善環(huán)湖綠池南線建設(shè)方案，建設(shè)曲院景區(qū)、花圃改造、靈隱景區(qū)、吳山城隍閣和胡雪巖故居，全年擴(kuò)綠100萬(wàn)平方米。這些政策體現(xiàn)在諸如住房分配貨幣化的試行，房改房上市操作，外地人購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)證的放開，個(gè)人買房稅費(fèi)的優(yōu)惠，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)與銷售，購(gòu)房入戶的進(jìn)一步推進(jìn)等等，在導(dǎo)向性政策未能徹底完成之前，自己拿錢的購(gòu)房者很自然的處于觀望期，促使樓市出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)甚至清淡的階段。綜上所述，在市場(chǎng)供應(yīng)量倍增于去年，需求卻并不會(huì)有太大增加的前提下，99年的杭州樓市將是一個(gè)趨于理性和成熟的個(gè)人購(gòu)房市場(chǎng)。這一區(qū)域包括天目山路以北、古翠路以西、紫金河以北、三墩鎮(zhèn)以南的范圍。公寓產(chǎn)品普遍的一個(gè)特點(diǎn)就是規(guī)模大，大部分個(gè)案的基地面積都在5萬(wàn)平方米以上，更有象古蕩嘉綠苑這樣的個(gè)案，基地達(dá)35萬(wàn)平方米，這與蔣村有大型地塊可供開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的條件是分不開的。區(qū)域內(nèi)公寓個(gè)案大部分價(jià)格集中在2700—3200元/平方米?？傮w來(lái)看，城西有效的需求面積為90—140平方米，太大或太小的戶型都會(huì)給銷售帶來(lái)相當(dāng)?shù)淖枇?。城東已開發(fā)的采荷、景芳、復(fù)興板塊因?yàn)榭拷铣菂^(qū)，基礎(chǔ)較好，加上幾條現(xiàn)有道路的沿伸，各種配套基本完備，濱江四號(hào)地塊內(nèi)小學(xué)、幼兒園、托兒所、污水泵站、菜市場(chǎng)等一應(yīng)俱全，相對(duì)蔣村現(xiàn)有配套要好。在錢江北岸，三江國(guó)家旅游度假區(qū)正在接規(guī)劃逐步實(shí)施，復(fù)興地區(qū)原本集中大片的棚區(qū)，隨著復(fù)興地區(qū)改造及復(fù)興路、錢江防洪堤、濱江大道的建設(shè)，這里已初步具備了建設(shè)商貿(mào)、旅游中心的條件。由于城東的環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及近兩年?yáng)|河、吳山等地的大規(guī)模拆遷，開發(fā)商一直保持著較好的銷售業(yè)績(jī)，因而無(wú)市場(chǎng)壓力，大部分仍沿襲著傳統(tǒng)的管理模式，在產(chǎn)品和市場(chǎng)方面的研究甚少。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品基本以三房為主力，面積在97—144平方米。濱江區(qū)塊的高層較高層次普遍賣的較好，由于“在水一方”是濱江區(qū)塊最早開發(fā)的高層，而且已打出了個(gè)案的品牌，因而銷售好于錢塘人家的高層，而多層由于價(jià)格相對(duì)高層低600700元/平方米，因而銷售狀況也不錯(cuò)。如本市規(guī)模較大的居住小區(qū)——大關(guān)居住區(qū)，最初建設(shè)主要是配合舊城改造拆遷安置所需，在開發(fā)定位上，普通檔次的大眾樓盤占了多數(shù)。隨著杭州全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，城中地區(qū)的各方面優(yōu)勢(shì)已不再非常明顯，特別是城西、城東兩大住宅區(qū)的興起對(duì)城中市場(chǎng)的沖擊很大，再加上交通工具升級(jí)，一些購(gòu)房者對(duì)地段意識(shí)淡化等因素影響，市中心各樓盤銷售較為平淡。慶春苑345085—110（三房）29—38萬(wàn)80%現(xiàn)房市調(diào)總表B：城西區(qū)域案名價(jià)格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期湖畔獅虎橋公寓520084—100（三房）44—52萬(wàn)7%封頂延齡苑555098—11254—62萬(wàn)46%封頂屏風(fēng)苑440082—90（二房）36—40萬(wàn)80%現(xiàn)房市場(chǎng)機(jī)會(huì)綜合以上市場(chǎng)分析，可以發(fā)現(xiàn)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷走向成熟，隨著散戶市場(chǎng)的逐漸形成，房地產(chǎn)個(gè)案市場(chǎng)的格局也漸漸清晰起來(lái)。小區(qū)被規(guī)劃路劃分成南北兩塊，南側(cè)為項(xiàng)目一、二期，北側(cè)為項(xiàng)目三期及四期。相對(duì)而言，別墅與集合別墅的總投資成本較低，小高層的總投資最大，而從另一方面來(lái)說，以特定面積的基地而言，別墅的可建面積最小，小高層的可建面積最大。項(xiàng)目研判本案所在的蔣村開發(fā)區(qū)位于杭州市區(qū)西側(cè)，是杭州新建住宅區(qū)最為集中的區(qū)域，目前，該地區(qū)已開發(fā)或正在開發(fā)的面積超過200萬(wàn)平方米，建筑面積約170萬(wàn)平方米，在人氣和配套上都達(dá)到了一定的規(guī)模。A. 小區(qū)地標(biāo)式建筑物或景觀仍未形成。F. 小區(qū)出入口過多，增加管理問題，相應(yīng)降低小區(qū)封閉性。H. 立面線條力求簡(jiǎn)潔明快，去除一些純裝飾部位。G. B1B2戶型可適當(dāng)加大客廳面寬及減少臥室面寬。C. AA3組合在戶室比中所占比例較小，且A2單元與A1單元平面較接近，可考慮取消該戶型。具體而言，其主要內(nèi)容應(yīng)包括：家居生活方面：配備衛(wèi)星電視，純凈水到戶，開設(shè)24小時(shí)便利店等；休閑設(shè)施方面：針對(duì)小區(qū)內(nèi)主要活動(dòng)對(duì)象設(shè)置專門區(qū)域，如童稚園、銀發(fā)園、戶外健身區(qū)等；會(huì)所功能方面：會(huì)所應(yīng)功能完善，服務(wù)周全，并給客戶提