【正文】 場(chǎng)內(nèi)寬帶高速計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)提供網(wǎng)上交易輔導(dǎo)、網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)上信息發(fā)布。金牛區(qū)還規(guī)劃有六大專業(yè)市場(chǎng)區(qū)和兩大市場(chǎng)發(fā)展區(qū)，即西門(mén)生產(chǎn)資料交易區(qū)、府河橋建材市場(chǎng)區(qū)、高筍塘建輔建材區(qū)、火車(chē)北站市場(chǎng)區(qū)、城隍廟電子電器市場(chǎng)區(qū)、五塊石市場(chǎng)區(qū)和羊市街西延線餐旅購(gòu)物休閑發(fā)展區(qū)、金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)。區(qū)域內(nèi)數(shù)家市場(chǎng)巨頭數(shù)次“籌謀”，擬建立金府物流集團(tuán)，對(duì)交易區(qū)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一配送，統(tǒng)一包裝，完善配套服務(wù)，形成現(xiàn)代物流，降低經(jīng)營(yíng)成本，改變過(guò)去那種各自“占山為王”的舊的操作模式，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力和輻射力，適應(yīng)我國(guó)加入WTO后經(jīng)濟(jì)全球化的需要。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。期望的價(jià)格體系與實(shí)際情況之間的差異，我們認(rèn)為主要是由于區(qū)域消費(fèi)者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力存在一定的不足，同時(shí)被訪問(wèn)者中有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)主數(shù)量不夠也有關(guān)系。這一特征，一方面說(shuō)明區(qū)域人群，有部分人的實(shí)際有效需求能力不足，同時(shí)不排除部分人等待觀望的心態(tài)；另一方面租賃者多也是一件好事，這為廣大投資者對(duì)投資回報(bào)的追逐，提供了空間，另外對(duì)投資者而言，只要有利可圖，其投資將不會(huì)受地域限制。特征1：區(qū)域目標(biāo)客戶的年齡趨于年青化。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，已有建成市場(chǎng)12個(gè)，總建筑面積35萬(wàn)平方米。D、交大路下午16：0016：30，車(chē)流：2420輛/小時(shí)。 交通狀況與通暢情況 交通方式：主要為公交車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)。由于不少專業(yè)市場(chǎng)還處于規(guī)劃之中，道路兩旁目前尚有眾多農(nóng)舍、老廠房，加上金府路的機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道混雜在一起，車(chē)流量又較大，目前整條道路顯得雜亂無(wú)章，空氣污染也較為嚴(yán)重。地段分析項(xiàng)目所處區(qū)位屬城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，周邊建筑以企業(yè)廠房、農(nóng)舍及部分公建設(shè)施（如微波發(fā)射塔、加油站）為主，道路兩側(cè)的營(yíng)業(yè)房也多為零散的個(gè)體商鋪，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局；加上金府路屬城市主要物流干道（大件路），來(lái)往車(chē)輛量大，其中尤以重型貨車(chē)居多，空氣及噪音污染較為嚴(yán)重。對(duì)項(xiàng)目所處地域及街區(qū)環(huán)境功能的全面調(diào)查與研究，是如何與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品定位發(fā)生關(guān)系的，在此就顯得非常關(guān)鍵。`二、項(xiàng)目用地與街區(qū)功能分析㈠、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目臨界現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊位于成都市西北面金府路與三環(huán)路之間，東臨金府路、原白帝城火鍋并與茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三環(huán)路金牛立交橋與著名國(guó)賓館——金牛賓館相鄰；北連四川省摩托車(chē)微型汽車(chē)服務(wù)中心、成都吉翔汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司和原金牛區(qū)政府所在地。 周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)項(xiàng)目地塊位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)（一條街）內(nèi)，往南與老成灌路交匯，是成都通往郫縣、都江堰的重要交通要道；往北與交大路、九里堤路、新成彭路、商貿(mào)大道等眾多市政道路匯合，區(qū)域內(nèi)有“三橫”（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)道路完善，縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)狀系統(tǒng)。規(guī)劃三環(huán)路與各類道路相交99處，其中立交26處，平交73處。B、老成灌路上午9：3010：30，車(chē)流：3288輛/小時(shí)；中午13：0013：30，車(chē)流：3000輛/小時(shí)。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。綜上所述，由于本項(xiàng)目地塊處于金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)（金牛區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域）的最南面，加之四通八達(dá)的交通路網(wǎng)（三環(huán)路年底鐵定通車(chē)）和已初步形成的自發(fā)市場(chǎng)作支撐，因此在此建造專業(yè)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和條件已成熟。據(jù)我們調(diào)查前三項(xiàng)目前無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模，還是商鋪數(shù)量已基本處于飽和，且已出現(xiàn)了部分市場(chǎng)及商鋪人氣、商氣不足的現(xiàn)象。同時(shí)區(qū)域目標(biāo)客戶群總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)觀念成熟，因此體現(xiàn)在對(duì)商鋪面積、開(kāi)間及進(jìn)深的選擇上表現(xiàn)較理性，這既是區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢(shì)，也是今天成都市城區(qū)購(gòu)房（住宅、商鋪）消費(fèi)者的共同趨勢(shì)。我們認(rèn)為一個(gè)成功的項(xiàng)目，既要充分考慮區(qū)域城市規(guī)劃限制、也要考慮區(qū)域和對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)還要顧及投資開(kāi)發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目做出全景式的思考和決斷?！敖鸶?jí)大市場(chǎng)”在區(qū)位上，位居成都西、北門(mén)人口密集區(qū)，具有人流、物流、資金流、信息流極大的商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)；在交通上，有“三橫”（即：三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（即：成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（即：大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)；在政策支持上，金牛區(qū)政府不僅致力于軟、硬件投資環(huán)境的建設(shè)和改造，而且具有豐富的建設(shè)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。另外“橋”部門(mén)已改為板材批發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目變動(dòng)較大，但銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。結(jié)合我們本次項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)已形成的各類大小專業(yè)市場(chǎng)其銷(xiāo)售和招租情況良好，區(qū)域各專業(yè)市場(chǎng)多年來(lái)經(jīng)政府和眾商家的共同培育，其知名度較高、幅射能力較強(qiáng)（城西、郫縣、溫江、都江堰、彭州、甘牧等）。為此，結(jié)合“金府路”項(xiàng)目我們雙方應(yīng)在對(duì)目前成都市現(xiàn)有的和正在建設(shè)的各類專業(yè)市場(chǎng)，有一個(gè)較為清晰的了解和認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理中，掌握適度的前瞻性和先進(jìn)性，最終使項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的認(rèn)同，取得項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)成功。進(jìn)入2001年，成都首家擁有1500平方米大型花園廣場(chǎng)的飾材城“西部飾材精品城”在高筍塘開(kāi)盤(pán)，結(jié)束了城北缺少大規(guī)模、高檔次建筑樓盤(pán)的局面；在金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)，“長(zhǎng)久機(jī)電市場(chǎng)”和占地400余畝、西南規(guī)模最大的建材裝飾市場(chǎng)“金府建材城”也引來(lái)眾多商家進(jìn)駐。特別是三環(huán)路西段已開(kāi)通，交通優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：，建成、在建市場(chǎng)14個(gè)，占地總面積約1800余畝，西部地區(qū)第一，國(guó)內(nèi)首屈一指；品種優(yōu)勢(shì)：鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等品種齊全、應(yīng)有盡有；品牌優(yōu)勢(shì)：“金府”——生資市場(chǎng)的代表，商業(yè)地產(chǎn)的巨人，政企打造品牌的經(jīng)典；整合優(yōu)勢(shì)：14個(gè)市場(chǎng)業(yè)主聯(lián)盟，誠(chéng)實(shí)守信，團(tuán)結(jié)協(xié)作，共創(chuàng)一流交易區(qū)，共建生資大市場(chǎng)。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，已有建成市場(chǎng)12個(gè)，總建筑面積35萬(wàn)平方米。對(duì)車(chē)位等市場(chǎng)服務(wù)配套的多元化要求，這既為項(xiàng)目今后物業(yè)管理服務(wù)提供了內(nèi)容上的參考，也為本項(xiàng)目在市場(chǎng)公建部分的功能配置安排上提供了一定的決策依據(jù)。特征4：對(duì)商鋪面積、開(kāi)間及進(jìn)深的選擇，體現(xiàn)為十分的專業(yè)和理性。為此，在本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣中要引進(jìn)我們的重視。交大路到洞子口段的三環(huán)路兩側(cè)將規(guī)劃為各類專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，并最終與原金府路沿線的市場(chǎng)群