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金地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研報(bào)告-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 場(chǎng)內(nèi)寬帶高速計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)提供網(wǎng)上交易輔導(dǎo)、網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)上信息發(fā)布。金牛區(qū)還規(guī)劃有六大專業(yè)市場(chǎng)區(qū)和兩大市場(chǎng)發(fā)展區(qū),即西門(mén)生產(chǎn)資料交易區(qū)、府河橋建材市場(chǎng)區(qū)、高筍塘建輔建材區(qū)、火車(chē)北站市場(chǎng)區(qū)、城隍廟電子電器市場(chǎng)區(qū)、五塊石市場(chǎng)區(qū)和羊市街西延線餐旅購(gòu)物休閑發(fā)展區(qū)、金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)。區(qū)域內(nèi)數(shù)家市場(chǎng)巨頭數(shù)次“籌謀”,擬建立金府物流集團(tuán),對(duì)交易區(qū)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一配送,統(tǒng)一包裝,完善配套服務(wù),形成現(xiàn)代物流,降低經(jīng)營(yíng)成本,改變過(guò)去那種各自“占山為王”的舊的操作模式,增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力和輻射力,適應(yīng)我國(guó)加入WTO后經(jīng)濟(jì)全球化的需要。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展,金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。期望的價(jià)格體系與實(shí)際情況之間的差異,我們認(rèn)為主要是由于區(qū)域消費(fèi)者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力存在一定的不足,同時(shí)被訪問(wèn)者中有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)主數(shù)量不夠也有關(guān)系。這一特征,一方面說(shuō)明區(qū)域人群,有部分人的實(shí)際有效需求能力不足,同時(shí)不排除部分人等待觀望的心態(tài);另一方面租賃者多也是一件好事,這為廣大投資者對(duì)投資回報(bào)的追逐,提供了空間,另外對(duì)投資者而言,只要有利可圖,其投資將不會(huì)受地域限制。特征1:區(qū)域目標(biāo)客戶的年齡趨于年青化。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”,它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域,位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域,已有建成市場(chǎng)12個(gè),總建筑面積35萬(wàn)平方米。D、交大路下午16:0016:30,車(chē)流:2420輛/小時(shí)。 交通狀況與通暢情況 交通方式:主要為公交車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)。由于不少專業(yè)市場(chǎng)還處于規(guī)劃之中,道路兩旁目前尚有眾多農(nóng)舍、老廠房,加上金府路的機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道混雜在一起,車(chē)流量又較大,目前整條道路顯得雜亂無(wú)章,空氣污染也較為嚴(yán)重。地段分析項(xiàng)目所處區(qū)位屬城鄉(xiāng)結(jié)合地帶,周邊建筑以企業(yè)廠房、農(nóng)舍及部分公建設(shè)施(如微波發(fā)射塔、加油站)為主,道路兩側(cè)的營(yíng)業(yè)房也多為零散的個(gè)體商鋪,缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局;加上金府路屬城市主要物流干道(大件路),來(lái)往車(chē)輛量大,其中尤以重型貨車(chē)居多,空氣及噪音污染較為嚴(yán)重。對(duì)項(xiàng)目所處地域及街區(qū)環(huán)境功能的全面調(diào)查與研究,是如何與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品定位發(fā)生關(guān)系的,在此就顯得非常關(guān)鍵。`二、項(xiàng)目用地與街區(qū)功能分析㈠、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目臨界現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊位于成都市西北面金府路與三環(huán)路之間,東臨金府路、原白帝城火鍋并與茶店子相望;南靠成都市微波局;西接三環(huán)路金牛立交橋與著名國(guó)賓館——金牛賓館相鄰;北連四川省摩托車(chē)微型汽車(chē)服務(wù)中心、成都吉翔汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司和原金牛區(qū)政府所在地。 周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)項(xiàng)目地塊位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)(一條街)內(nèi),往南與老成灌路交匯,是成都通往郫縣、都江堰的重要交通要道;往北與交大路、九里堤路、新成彭路、商貿(mào)大道等眾多市政道路匯合,區(qū)域內(nèi)有“三橫”(三環(huán)路、金府路、二環(huán)路)、“四縱”(成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道)、“兩線”(大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線),具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì),形成一個(gè)道路完善,縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)狀系統(tǒng)。規(guī)劃三環(huán)路與各類道路相交99處,其中立交26處,平交73處。B、老成灌路上午9:3010:30,車(chē)流:3288輛/小時(shí);中午13:0013:30,車(chē)流:3000輛/小時(shí)。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展,金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。綜上所述,由于本項(xiàng)目地塊處于金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū)(金牛區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域)的最南面,加之四通八達(dá)的交通路網(wǎng)(三環(huán)路年底鐵定通車(chē))和已初步形成的自發(fā)市場(chǎng)作支撐,因此在此建造專業(yè)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和條件已成熟。據(jù)我們調(diào)查前三項(xiàng)目前無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模,還是商鋪數(shù)量已基本處于飽和,且已出現(xiàn)了部分市場(chǎng)及商鋪人氣、商氣不足的現(xiàn)象。同時(shí)區(qū)域目標(biāo)客戶群總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)觀念成熟,因此體現(xiàn)在對(duì)商鋪面積、開(kāi)間及進(jìn)深的選擇上表現(xiàn)較理性,這既是區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢(shì),也是今天成都市城區(qū)購(gòu)房(住宅、商鋪)消費(fèi)者的共同趨勢(shì)。我們認(rèn)為一個(gè)成功的項(xiàng)目,既要充分考慮區(qū)域城市規(guī)劃限制、也要考慮區(qū)域和對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)情況,同時(shí)還要顧及投資開(kāi)發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)回報(bào),在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目做出全景式的思考和決斷?!敖鸶?jí)大市場(chǎng)”在區(qū)位上,位居成都西、北門(mén)人口密集區(qū),具有人流、物流、資金流、信息流極大的商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì);在交通上,有“三橫”(即:三環(huán)路、金府路、二環(huán)路)、“四縱”(即:成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道)、“兩線”(即:大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線),具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì);在政策支持上,金牛區(qū)政府不僅致力于軟、硬件投資環(huán)境的建設(shè)和改造,而且具有豐富的建設(shè)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),為市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。另外“橋”部門(mén)已改為板材批發(fā)區(qū),該項(xiàng)目變動(dòng)較大,但銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。結(jié)合我們本次項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查顯示,區(qū)域內(nèi)已形成的各類大小專業(yè)市場(chǎng)其銷(xiāo)售和招租情況良好,區(qū)域各專業(yè)市場(chǎng)多年來(lái)經(jīng)政府和眾商家的共同培育,其知名度較高、幅射能力較強(qiáng)(城西、郫縣、溫江、都江堰、彭州、甘牧等)。為此,結(jié)合“金府路”項(xiàng)目我們雙方應(yīng)在對(duì)目前成都市現(xiàn)有的和正在建設(shè)的各類專業(yè)市場(chǎng),有一個(gè)較為清晰的了解和認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理中,掌握適度的前瞻性和先進(jìn)性,最終使項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的認(rèn)同,取得項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)成功。進(jìn)入2001年,成都首家擁有1500平方米大型花園廣場(chǎng)的飾材城“西部飾材精品城”在高筍塘開(kāi)盤(pán),結(jié)束了城北缺少大規(guī)模、高檔次建筑樓盤(pán)的局面;在金府生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展區(qū),“長(zhǎng)久機(jī)電市場(chǎng)”和占地400余畝、西南規(guī)模最大的建材裝飾市場(chǎng)“金府建材城”也引來(lái)眾多商家進(jìn)駐。特別是三環(huán)路西段已開(kāi)通,交通優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn);規(guī)模優(yōu)勢(shì):,建成、在建市場(chǎng)14個(gè),占地總面積約1800余畝,西部地區(qū)第一,國(guó)內(nèi)首屈一指;品種優(yōu)勢(shì):鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等品種齊全、應(yīng)有盡有;品牌優(yōu)勢(shì):“金府”——生資市場(chǎng)的代表,商業(yè)地產(chǎn)的巨人,政企打造品牌的經(jīng)典;整合優(yōu)勢(shì):14個(gè)市場(chǎng)業(yè)主聯(lián)盟,誠(chéng)實(shí)守信,團(tuán)結(jié)協(xié)作,共創(chuàng)一流交易區(qū),共建生資大市場(chǎng)。此次啟動(dòng)的“金府超級(jí)大市場(chǎng)”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”,它是成都市、金牛區(qū)兩級(jí)政府規(guī)劃建設(shè)生資市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域,位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域,已有建成市場(chǎng)12個(gè),總建筑面積35萬(wàn)平方米。對(duì)車(chē)位等市場(chǎng)服務(wù)配套的多元化要求,這既為項(xiàng)目今后物業(yè)管理服務(wù)提供了內(nèi)容上的參考,也為本項(xiàng)目在市場(chǎng)公建部分的功能配置安排上提供了一定的決策依據(jù)。特征4:對(duì)商鋪面積、開(kāi)間及進(jìn)深的選擇,體現(xiàn)為十分的專業(yè)和理性。為此,在本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣中要引進(jìn)我們的重視。交大路到洞子口段的三環(huán)路兩側(cè)將規(guī)劃為各類專業(yè)市場(chǎng)區(qū),并最終與原金府路沿線的市場(chǎng)群
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