【正文】 哪些屬于違法建筑？ 土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。1什么是土地的掛牌交易？2．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。 答：協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；（四）軍事用地。 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。此項(xiàng)成本則大多隨著時(shí)間而發(fā)生，約為銷(xiāo)售額的3%——5%之間。若銷(xiāo)售率未達(dá)30%——60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無(wú)法利用，因?yàn)樗前凑展こ踢M(jìn)度撥款，一旦銷(xiāo)售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會(huì)凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。銷(xiāo)售成數(shù)。部門(mén)制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷(xiāo)售、辦公室等部門(mén)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。　　7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　?． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證?！　?． 請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)?！　№?xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類(lèi)市場(chǎng)外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過(guò)程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專(zhuān)賣(mài)店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場(chǎng)以及水貨、翻版機(jī)市場(chǎng)等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。交通規(guī)劃中常見(jiàn)的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車(chē)流在橋上而過(guò)，從而原很熱鬧的商廈，因門(mén)前車(chē)輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺(jué)影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開(kāi)拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類(lèi)發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。它是停?chē)量決定人流量的一個(gè)重要參考值?！　【用袷杖耄撼青l(xiāng)居民收入水平較快增長(zhǎng)。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計(jì)年鑒中見(jiàn)到，例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計(jì)年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。其中各城市中需要分檔是中國(guó)現(xiàn)分為4個(gè)級(jí)別城市：一級(jí)城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。 GDP（Gross　Domestic　Product），就一個(gè)國(guó)家而言，被稱國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。；，而人口北京1345萬(wàn)，上海1500萬(wàn)，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設(shè)施的需求量要遠(yuǎn)大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類(lèi)比，人口650萬(wàn)，其密度是北京的10倍，則相應(yīng)的會(huì)更高。烏市面臨的中亞各國(guó)，其日常生活品的消費(fèi)大都從烏市進(jìn)口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個(gè)國(guó)家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級(jí)城市。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽(yáng)近，隸屬于沈陽(yáng)商業(yè)的輻射范圍。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域?yàn)樾陆?，輻射區(qū)域是中亞各國(guó)，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長(zhǎng)的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。八、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國(guó)人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。二、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類(lèi)貸款。別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過(guò)程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵(lì)，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書(shū)稿整理的楊坤等等，在此對(duì)他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤(pán)，使我對(duì)其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識(shí)，正是在大家的支持下，才得以將此書(shū)完成。二、地緣與人口關(guān)系三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系四、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法?！睆?6年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過(guò)10年了，經(jīng)歷過(guò)太多的波折，為了研究這個(gè)行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過(guò)北京四環(huán)以里的大街小巷，花費(fèi)了半年的時(shí)光，回想起每天走35公里的那段時(shí)光，令人刻骨難忘。謹(jǐn)以此書(shū)獻(xiàn)給所有關(guān)心此書(shū)的朋友們。例如2004年銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對(duì)該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢(shì)。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國(guó)各省人口面積一覽表（1）名稱簡(jiǎn)稱政府所在地面積（萬(wàn)平方公里）1996年底人口（萬(wàn)人）北京市京北京1259天津市津天津948河北省翼石家莊6484山西省晉太原3109內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特1102232遼寧省遼沈陽(yáng)4116吉林省吉長(zhǎng)春2610黑龍江省黑哈爾濱3728上海市滬上海1419江蘇省蘇南京7110浙江省浙杭州4343安徽省皖合肥6070福建省閩福州3261通過(guò)各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。三級(jí)城市除了和二級(jí)城市一樣考慮輻射力外，另一個(gè)就是隸屬性。城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機(jī)能中，體現(xiàn)著極強(qiáng)城市個(gè)性。另外我國(guó)提出的基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化主要評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的第一項(xiàng)為人均GDP9000美元。通過(guò)對(duì)GDP城市人均表中可見(jiàn)，人均過(guò)了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國(guó)家行列，前幾年，對(duì)于上海，北京率先跨入人均3000美元，進(jìn)行了大肆報(bào)道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對(duì)商業(yè)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢(shì)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)“穿、用”消費(fèi)增長(zhǎng)快，%、%。2000——3000美元，是恩格爾系數(shù)應(yīng)為40——50%。四、未來(lái)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯(cuò)人流只有通過(guò)地道或高架橋相通，對(duì)兩旁商業(yè)的邊際價(jià)值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價(jià)值因人流突增而升值。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見(jiàn)的一些案例。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個(gè)值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。　　當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒(méi)有嚴(yán)格地分開(kāi)，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。　　3． 確定項(xiàng)目組主要成員。　　5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門(mén)審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）?！　?．項(xiàng)目清算。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來(lái)定的。這項(xiàng)成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買(mǎi)受人并過(guò)戶完成時(shí)就取得，額度多為土地買(mǎi)入成本50%——70%之間。土地增值稅。 答：對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。 對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。土地管理部門(mén)扣除土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無(wú)償收歸政府所有。1什么是違法建筑？滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門(mén)可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)?！　∩暾?qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。（三）原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地管理部門(mén)應(yīng)與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。 什么是行政劃撥用地？“自有資金”就是為竣工交房前的銷(xiāo)售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減去所有成本及費(fèi)用后不足的額度；也等于是發(fā)展商針對(duì)某一預(yù)售個(gè)案，在土地買(mǎi)入后至完工前所應(yīng)籌措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計(jì)付諸東流。銷(xiāo)售費(fèi)用。通常其定金、簽約金、開(kāi)工款合計(jì)占12%——15%，客戶銀行貸款60%——70%，剩余的15%——28%為工程期款，有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過(guò)公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗(yàn)收這一段期間收款。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，這種模式對(duì)地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢(shì)。　　本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　?．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。　　3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專(zhuān)業(yè)性、可行性）?！　《?規(guī)劃階段　　1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長(zhǎng)率，這4個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這4個(gè)值的分析是必備的。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗(yàn)證值總的商業(yè)消費(fèi)量247。五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場(chǎng)的土地來(lái)源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國(guó)各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場(chǎng)，就是對(duì)土地利用的一種違規(guī)臨建，通過(guò)土地規(guī)劃，可以了解未來(lái)區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來(lái)主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。新增加營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營(yíng)業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面?！　　　　　　　?；，%；從這段我們常見(jiàn)的統(tǒng)計(jì)年鑒中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，社會(huì)零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個(gè)總的需求量，它可換算出單位面積的利潤(rùn)量，這樣就推算出一個(gè)區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是