【正文】 （交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）三、一期產(chǎn)品建議面積及戶型建議根據(jù)《****前期調(diào)研定位報告》調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、61－70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的71％，因此，建議項目在產(chǎn)品設(shè)計上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。 醫(yī)藥等服務(wù)收到的現(xiàn)金 房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：建設(shè)總支出現(xiàn)金 項在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對客戶進(jìn)行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣。4．渠道“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，同時開辟網(wǎng)絡(luò)營銷模式的新型銷售模式：（1）對于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式 ，因為公司對于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過程中發(fā)生的費用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴(yán)支出可以大大降低物業(yè)銷售的費用。2009年9月，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。 3180328033803480獨居式民居（萬元/院）3．價格“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價格院落式住宅樓（元/平方米）幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時代管。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的三大主張主張一：老年生活該社區(qū)建設(shè)分為兩期，第一期建設(shè)面積10萬平方米，第二期建設(shè)面積16萬平方米，整個社區(qū)預(yù)計2008年末月開工。同時，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析“夕陽紅”社區(qū)僅在大連就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入大連的外地購房者?！跋﹃柤t”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。而大連又具有5大優(yōu)勢：第一，大連的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，大連周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，大連經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、大連物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，大連未來退休人員較多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將不斷興起。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是未來發(fā)展的重頭戲。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足大連“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“夕陽紅”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。%。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。 再過20 年, 億。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。大連市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個大連人中將有1個老人。 (4)理論與實踐——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2007年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2006年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析2.如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。4．規(guī)模與檔次。3．設(shè)計與配套設(shè)施。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。二、中國老年公寓的特點老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。經(jīng)營理念5.這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。(5)人文環(huán)境——休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入大連養(yǎng)老業(yè)。從國內(nèi)外評價宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 (2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。2007年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%?？梢哉f，“夕陽紅”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“夕陽紅”公司的進(jìn)入無疑將是一個極其有利的局面。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。%；新開工項目146個，%；，%；，%；，%；，%。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。（4）大連——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風(fēng)景優(yōu)美。“夕陽紅”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)?！跋﹃柤t”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，但用地性質(zhì)上的缺陷，“夕陽紅”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上低于其他樓盤，如果單單從地產(chǎn)（無產(chǎn)權(quán)）一個指標(biāo)衡量，“夕陽紅”的競爭優(yōu)勢將相對較弱。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社