【正文】 南院原有兩棵樹齡300多年的玉蘭王。位于溫泉村東的小山上。鷲峰森林公園：座落于海淀區(qū)小西山風(fēng)景區(qū)，是北京著名的森林公園，南邊是大覺寺，北邊是陽臺山風(fēng)景區(qū)。這里四季交替，生態(tài)平衡。 圖五：銷售價格保本點(diǎn)分析圖 圖十八：土地取得費(fèi)用的保本點(diǎn)分析圖 通過分析知：在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下,、,。區(qū)域來源分析主要是來自中關(guān)村區(qū)域、上地區(qū)域以及其它認(rèn)同本區(qū)域的改善型客戶；或者具有“西山”和“海淀”情結(jié)并追求健康養(yǎng)生的其它區(qū)域客戶職業(yè)進(jìn)駐中關(guān)村的國際大公司的高級經(jīng)理；本土高科技企業(yè)的高級經(jīng)理；歸國創(chuàng)業(yè)人員；高科技企業(yè)的中層管理者和技術(shù)骨干；獲得國家住房補(bǔ)貼的高校中青年教師、科研人員、公務(wù)員；為高科技企業(yè)提供金融、保險、法律、廣告、物流、進(jìn)出口等服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)的老板和高級管理人員；商貿(mào)企業(yè)的老板；部分家境較好的來京上學(xué)的學(xué)生；部分有經(jīng)濟(jì)能力的拆遷安置戶年齡30—50歲是住宅消費(fèi)的主力家庭結(jié)構(gòu)已婚無子女或已婚有子女并家庭生活較穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入收入穩(wěn)定，年收入在1530萬左右生活方式以工作為主，日常休閑時間以旅游、運(yùn)動為主，同時重視生活質(zhì)量行為偏好l 受過良好的高等教育；l 注重生活質(zhì)量、積極進(jìn)??；l 講究生活品質(zhì)、但不奢華；l 對生活有比較恒定的理解；l 追求的是一種健康、舒適、雅致的生活內(nèi)容、項(xiàng)目劣勢A、開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計初期的市場定位未能跳出普通商品住宅的圈子，在戶型設(shè)計上缺少新意和舒適度，與周邊的天秀、梅園、菊園等項(xiàng)目相差無幾。向東不遠(yuǎn)就是上地信息產(chǎn)業(yè)基地、北大生物城、上地國際創(chuàng)業(yè)園；東北方向是中關(guān)村軟件園、創(chuàng)業(yè)者家園，正北方是中關(guān)村生命科學(xué)園、航天城、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。清澈的京密引水渠就像一條玉帶一樣流淌在小區(qū)的旁邊，在玉帶的東側(cè)，占地7萬平米、寬度達(dá)到百米以上的城市綠化帶透出濃濃的綠意。、戶型戶型多樣，90—230平方米共29種戶型，包括建筑面積為90—120平方米、140—170平方米、190—230平方米的兩居、三居、四居等多種戶型。，可以有較大的產(chǎn)品提升空間。小結(jié)：本區(qū)域除翠湖別墅外，沒有真正意義的商品住宅，所以以上價格不能代表該地區(qū)商品房的價格，僅供參考；在產(chǎn)品設(shè)計上都存在著規(guī)劃呆板、戶型設(shè)計不合理、居住功能不完整、交通停車不合理、環(huán)境空間擁擠雜亂等缺陷，區(qū)域內(nèi)缺乏精品住宅產(chǎn)，因而無法滿足海淀區(qū)高檔住宅的消費(fèi)需求，現(xiàn)狀項(xiàng)目參考意義不大。其北部是楊家莊村，還留有糧田、菜地和部分果樹、苗木?！耙粋€旅游度假區(qū)”——溫泉旅游度假區(qū)。用地東西長約8公里。、周邊環(huán)境 A、自然環(huán)境溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)靠近京密引水渠及小西山的北坡，臨近西山風(fēng)景區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。根據(jù)中關(guān)村科技園總體規(guī)劃，海淀區(qū)北部地區(qū)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的主要發(fā)展區(qū)。三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析溫泉鎮(zhèn)背景分析、溫泉鎮(zhèn)的地理位置 溫泉鎮(zhèn)位于海淀區(qū)北部、西山北坡，處于海淀北部地區(qū)的中心位置。 F山前地區(qū)，頤和園、圓明園以北地區(qū)的潛力正在被進(jìn)一步挖掘，自然環(huán)境優(yōu)越，容積率低，產(chǎn)品以花園洋房為主，居住環(huán)境舒適度高，該區(qū)域道路交通越來越通暢，周邊配套設(shè)施逐步完善。項(xiàng)目價格大多在6000元左右，規(guī)模適中、居住舒適度高。隨著輕軌的開通會有更多的遠(yuǎn)端客戶加入。成為純居住生活社區(qū)的典范，這一區(qū)位的價格在7000—10000元，受土地供應(yīng)的制約未來該區(qū)域?qū)⒉粫儆许?xiàng)目面視。2005年上半年海淀區(qū)普通住宅總體銷售情況項(xiàng)目銷售套數(shù)(套數(shù))銷售面積(平方米)銷售金額(億元)銷售均價(元/平方米)數(shù)量 市場份額%%%%月均 　由上表可見，海淀區(qū)仍是北京房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。海淀園是在北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。面積426平方公里，人口224萬。l 05年上半年房地產(chǎn)業(yè)商品房開復(fù)工面積達(dá)到7,，%，竣工1,，%。周邊道路四通八達(dá)，南北向有兩條對外道路和兩條一級道路通往北清路，可經(jīng)由北清路聯(lián)系永豐科技園和生命科學(xué)園等科技園區(qū)，并方便到達(dá)北部地區(qū)的風(fēng)景區(qū)。三、用地現(xiàn)狀西部是農(nóng)田，東部主要是苗圃，其中有溫泉鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公司、苗圃辦公區(qū)、白家疃娛樂中心。 需求方面l 近幾年來，隨著北京經(jīng)濟(jì)飛速增長，城市化進(jìn)程腳步加快、08奧運(yùn)會的臨近以及外商直接投資額的增加，北京成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。地勢西高東低，西部山地位太行山余脈，林木濃郁；東部和南部是風(fēng)光秀麗的現(xiàn)代化城區(qū)；，水質(zhì)優(yōu)良的山泉和面積闊大的湖泊散布各處，水量充盈。它擁有以中關(guān)村為核心的75平方公里的中心區(qū)和300余平方公里的發(fā)展區(qū)，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。、中心區(qū)用地稀缺，重心北移 海淀區(qū)山前地區(qū)分布著很多黨政軍機(jī)關(guān)大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此海淀區(qū)歷來能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源比較短缺。C板井大社區(qū)：板井地區(qū)的主要代表項(xiàng)目有世紀(jì)城、曙光花園、魯藝上河村、酈城、誠品建筑等。E京昌路沿線：該區(qū)域項(xiàng)目較多，主要產(chǎn)品兩極化，一種是以回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房為主，一種是以碧水莊園為代表的別墅型產(chǎn)品。H山后地區(qū):該區(qū)域包括海淀區(qū)今后重點(diǎn)建設(shè)的溫泉鎮(zhèn)、西北旺鎮(zhèn)以及幾個科技園區(qū)。該區(qū)域產(chǎn)品目前表現(xiàn)為戶型面積偏大，總價較高，對于中端客戶的購買力提出了挑戰(zhàn)。東臨東北旺，北臨蘇家坨和上莊，西臨北安河，南部隔山與門頭溝區(qū)和海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)相鄰。目前是北部“六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。B、旅游資源鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚樂園、二是溫泉。、規(guī)劃用地總體布局溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個中心、兩個新農(nóng)村、一個工業(yè)小區(qū)、一個旅游度假區(qū)。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。西部地區(qū)主要單位有溫泉購物中心、集貿(mào)市場、溫泉鎮(zhèn)政府，周圍還有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。、區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析總的來說，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景看好，主要原因如下：，空氣質(zhì)量好，適宜居住。四、個案分析百旺家苑項(xiàng)目概況百旺家苑位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。、配套百旺家苑區(qū)內(nèi)設(shè)施完備，戶均一個車位（地下、半地下私家車庫約1560位），區(qū)內(nèi)人車完全分流，并設(shè)有配備齊全的大面積中心會所，包括游泳池、戲水池、餐飲、健身、娛樂、購物、商務(wù)中心、老人及兒童專區(qū)、讀書室、社區(qū)活動室、咖啡屋、幼兒園、洗浴中心及美容美發(fā)等。這樣的山水景色，不要說在城區(qū)，就是到郊縣也并不多見，大有獨(dú)此一家之概。再加上毗鄰北大、清華、農(nóng)大、國際關(guān)系學(xué)院等高校，在這里生活，不但能夠耳濡目染、受到文化的熏陶，更能見證中國“硅谷”的發(fā)展軌跡。B、周邊現(xiàn)狀屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)，消費(fèi)娛樂等活動不方便。由此可見對價格過于敏感，抵抗風(fēng)險的能力一般。春到山花爛漫，百鳥爭鳴；夏來瀑落激花，滾金瀉銀‘秋臨蟈蟈抖翅，果園墜枝；冬至山澗結(jié)冰，冰柱倒掛。鷲峰歷史悠久，曾是遼代屯兵的72營之一。1912年1月2日，馮玉祥、王金銘等在灤州、唐山一帶率部起義，1936年馮玉祥在此筑塔、樹碑、辟陵園，1937年4月落成，同年5月在此舉行國葬典禮。山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池，長年不斷。大覺寺：位于陽臺山麓，建于遼咸雍四年（1068年），是北京遼代著名的八大水院之一的“清水院”。灤州起義紀(jì)念塔：辛亥革命灤州起義烈士的衣冠冢。陽臺山自古以來就是著名的自然風(fēng)景區(qū)，金代章宗時期，享有盛名的“西山八大水院”中的金水院（金山寺）、香水院（法云寺）、清水院（大覺寺）都在陽臺山一帶。該地區(qū)四至十月相對濕度58％，凈化空氣純度為市區(qū)五倍，含負(fù)氧離子十倍以上，春秋兩季平均氣溫為23℃。保本點(diǎn)分析本案通過對銷售均價、土地取得費(fèi)用兩個因素對開發(fā)經(jīng)營可能產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)參見附件六“溫泉D1可研項(xiàng)目盈虧平衡分析保本點(diǎn)分析”，并做出曲線圖加以分析。前景比現(xiàn)在會更加看好海淀山后地區(qū)有著無可比擬的山水優(yōu)勢，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價值。 C、科技人文氛圍濃厚百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。即使入住以后，透過朝西的房間窗戶，看到的風(fēng)景將十分“單調(diào)”——除了綠色還是綠色。各種樓體自西向東依次增高，層次分明，錯落有致。本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。鎮(zhèn)中心規(guī)劃具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀區(qū)第二水廠。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時也為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。作為863計劃308主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。其中，位于海淀區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來是