【正文】 項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算如下表：項(xiàng) 目費(fèi)用估算涉及主要內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)中心建筑、裝修、家私以及相應(yīng)配套銷(xiāo)售資料樓書(shū)、折頁(yè)、戶型單張、手提袋、宣傳CD、DM單張。在上篇階段推廣策略中已經(jīng)對(duì)各個(gè)階段的招租目標(biāo)進(jìn)行了闡述，在此就不累述。二、銷(xiāo)售管理策略管理分配銷(xiāo)售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設(shè)立相關(guān)的部門(mén)，確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人，明確各工作平臺(tái)的相互接口，使整個(gè)銷(xiāo)售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過(guò)程中，各部門(mén)職責(zé)明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計(jì)劃目標(biāo)和任務(wù)?？蛻絷P(guān)系營(yíng)銷(xiāo)通常，一個(gè)已經(jīng)租賃的客戶現(xiàn)身說(shuō)法，去向其朋友推薦樓盤(pán)，這樣的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通銷(xiāo)售人員在大量廣告支持下的推銷(xiāo)說(shuō)辭。直銷(xiāo)在現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，直銷(xiāo)已被廣泛采用。做好現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，關(guān)鍵在以下兩個(gè)方面：第一，現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售模式，在確定售樓處設(shè)計(jì)確定后，還要做一系列的形象展示，主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。提高租金面價(jià)，制造租金上升的市場(chǎng)影響。安排大客戶簽署合同，并以新聞的形式及時(shí)發(fā)布。配合前期醞釀推廣，制訂并完善租賃客戶服務(wù)條款針對(duì)有預(yù)租意向的客戶，制訂預(yù)租優(yōu)惠策略積極跟進(jìn)拜訪有預(yù)租意向客戶。主題活動(dòng)：圣誕嘉年華晚會(huì)創(chuàng)業(yè)與企業(yè)發(fā)展討論會(huì)有獎(jiǎng)看樓活動(dòng)（配合新聞炒作）元旦優(yōu)惠大派送十、銷(xiāo)售物料表序號(hào)系統(tǒng)分類(lèi)數(shù) 量預(yù)算價(jià)格責(zé)任方序號(hào)系統(tǒng)分類(lèi)數(shù) 量預(yù)算價(jià)格責(zé)任方1樓書(shū)1000份3000廣告商12談判桌椅3套1000發(fā)展商2戶型插頁(yè)1000張1000廣告商13飲水機(jī)1套80發(fā)展商3單張、海報(bào)20000張3000廣告商14音響1套200發(fā)展商4合同文本150份發(fā)展商159盎司紙杯1萬(wàn)只10000發(fā)展商5相關(guān)表格根據(jù)需要廣告商16手提袋3000個(gè)4500廣告商6銷(xiāo)售員服裝3套600發(fā)展商17現(xiàn)場(chǎng)展板6快300廣告商7名片6盒72廣告商18銷(xiāo)售進(jìn)度表板1個(gè)50廣告商8工作牌3個(gè)9廣告商19戶外小吊旗800面100廣告商9營(yíng)銷(xiāo)中心裝修1個(gè)60000發(fā)展商20銷(xiāo)售中心吊旗20面180廣告商10接待臺(tái)1個(gè)1000發(fā)展商21工地圍墻5塊2250廣告商11沙發(fā)2套2400發(fā)展商22樓體條幅1個(gè)600廣告商第八篇 階段推廣策略根據(jù)寫(xiě)字樓一般的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目分期推廣，主要分為預(yù)熱期、沸騰期、持銷(xiāo)期、掃尾期四個(gè)階段。網(wǎng)絡(luò)廣告還具有性價(jià)比高，價(jià)位較低，普及面廣，釋放內(nèi)容多等優(yōu)勢(shì)。（具體銷(xiāo)售資料另行提供）七、橫幅功能：傳達(dá)招租信息，展示項(xiàng)目形象懸掛：樓體外立面八、其它媒體廣告媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn)選擇淄博市對(duì)消費(fèi)者最有影響力的媒介——《魯中晨報(bào)》、《淄博晚報(bào)》選擇持久性最好、最貼近我們目標(biāo)客戶群體的媒介——戶外廣告、直郵廣告等等選擇覆蓋面最廣成本較低的媒介——單張、短信平臺(tái)選擇最能說(shuō)明項(xiàng)目信息媒介：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售資料（樓書(shū)、折頁(yè)等）、雜志 媒介投放組合方案建議報(bào)紙廣告：報(bào)紙廣告的效果是不容置疑的，針對(duì)目前這個(gè)現(xiàn)階段比較重要的時(shí)間段，有必要進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；迅速提高職院財(cái)智大廈的知名度。 電梯間采用藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。為體現(xiàn)項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型企業(yè)孵化器的主體定位，建議在營(yíng)銷(xiāo)放置一些相關(guān)的書(shū)籍或圖畫(huà)，以增加現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展以及項(xiàng)目的定位，我們對(duì)招租前的一些主要工作進(jìn)行了闡述。借勢(shì)造勢(shì)——舉辦一些與目標(biāo)客戶群相匹配活動(dòng)，擴(kuò)大聲勢(shì)?！艚煌ǎ何髋R世紀(jì)路、北靠華光路、南倚人民路，靠近未來(lái)的中心主干道西八路，方便快捷。商務(wù)中心：目前的商務(wù)辦公大多都自帶有現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，但也存在由于種種原因而辦公設(shè)備不足的情況，在三層成立一個(gè)簡(jiǎn)單的商務(wù)中心就顯得尤為必要，商務(wù)中心不但提供打字、復(fù)印等辦公業(yè)務(wù)，而且提供信息資料查詢、網(wǎng)上會(huì)議、電子郵件接收等高端服務(wù)，真正做到為客戶著想。我們已經(jīng)獲知出租方的預(yù)期價(jià)位，所以在制訂價(jià)格策略這部分前，就已經(jīng)開(kāi)始向預(yù)期值努力。從數(shù)字上看企業(yè)利潤(rùn)增加招租難度加大項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)增大高租金從數(shù)字上看減少企業(yè)利潤(rùn)招租難度降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)降低低本報(bào)告價(jià)格定位基于對(duì)本案地段價(jià)值、區(qū)域形象、商務(wù)形象、配套等項(xiàng)目特質(zhì)和市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的租金調(diào)查以及開(kāi)發(fā)商成本價(jià)值等綜合分析而成。因此，我們主要的把目標(biāo)客戶鎖定創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，這是一個(gè)巨大有潛力的市場(chǎng)。第四篇 項(xiàng)目定位一、定位原則，突出差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；，充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊價(jià)值，規(guī)避不利因素； 、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。那么，我們的突破點(diǎn)在哪呢？先來(lái)看看本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)：『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）本項(xiàng)目的產(chǎn)品存在一定缺陷，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，“1”—“產(chǎn)品”不能構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。機(jī)會(huì)(opportunity) ，政務(wù)中心和商務(wù)中心西移，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的升值帶來(lái)利好。，政府規(guī)劃利好因素較多，區(qū)域可拓展性強(qiáng)。第二篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況本案是淄博職業(yè)技術(shù)學(xué)院開(kāi)發(fā)的商務(wù)寫(xiě)字樓，僅有使用權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán)，因此只能對(duì)外出租。商住兩用公寓會(huì)在一定的時(shí)期內(nèi)成為商務(wù)樓市場(chǎng)的寵兒，但根據(jù)北京、上海等大城市商務(wù)寫(xiě)字樓的發(fā)展情況和現(xiàn)狀分析，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新、體現(xiàn)淄博本地文化的新型商務(wù)樓將會(huì)成為成熟企業(yè)最終的選擇?，F(xiàn)就兩大版塊的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析如下：版塊名柳泉版塊世紀(jì)版塊梯段定義第一梯段第二梯段版塊優(yōu)勢(shì)1. 交通便利、四通八達(dá)2. 商務(wù)氣息濃厚3. 配套成熟4. 區(qū)域形象較好1. 風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅。另外，許多外地的企業(yè)紛紛登陸，力求把握商機(jī)，開(kāi)拓市場(chǎng)。這也體現(xiàn)了淄博隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，同時(shí)也為以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷地打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1992年進(jìn)入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)行列,在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年公布的全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市中居第47位,被評(píng)為中國(guó)投資環(huán)境50優(yōu)城市。淄博職業(yè)學(xué)院商務(wù)樓整合營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告報(bào) 告 目 錄前 言……………………………………………………………………………………………………………………………………………5 第一篇 市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………………………………………6一、淄博宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況……………………………………………………………………………………………………6二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況………………………………………………………………………………………………………9 本篇小結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………13第二篇 項(xiàng)目分析…………………………………………………………………………………………………………………14一、項(xiàng)目概況………………………………………………………………………………………………………………14二、項(xiàng)目規(guī)劃布局…………………………………………………………………………………………………………14三、項(xiàng)目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………15第三篇 競(jìng)爭(zhēng)分析與競(jìng)爭(zhēng)策略……………………………………………………………………………………………………18一、競(jìng)爭(zhēng)分析………………………………………………………………………………………………………………18二、競(jìng)爭(zhēng)策略解析…………………………………………………………………………………………………………19第四篇 項(xiàng)目定位……………………………………………………………………………………………………………………22一、定位原則……………………………………………………………………………………………………………………22二、項(xiàng)目定位……………………………………………………………………………………………………………………22三、功能定位……………………………………………………………………………………………………………………23四、形象定位……………………………………………………………………………………………………………………23五、客戶定位……………………………………………………………………………………………………………………24六、價(jià)格定位……………………………………………………………………………………………………………………26第五篇 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議………………………………………………………………………………………………………30一、配套設(shè)施……………………………………………………………………………………………………………………30二、物業(yè)管理……………………………………………………………………………………………………………………30第六篇 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考…………………………………………………………………………………………………32一、項(xiàng)目命名建議………………………………………………………………………………………………………………32二、賣(mài)點(diǎn)提煉……………………………………………………………………………………………………………………32三、營(yíng)銷(xiāo)主題……………………………………………………………………………………………………………………33四、主推廣告語(yǔ)…………………………………………………………………………………………………………………33五、客戶感知價(jià)值的來(lái)源渠道…………………………………………………………………………………………………34六、傳播渠道效費(fèi)比的判斷……………………………………………………………………………………………………35七、營(yíng)銷(xiāo)推廣總策略…………………………………