【正文】 5）、具有國際聲譽(yù)的國內(nèi)外知名品牌商(投資大、效益高、影響大等)來商貿(mào)城經(jīng)營，管委會提供優(yōu)于一般商戶的政策，具體事宜酌情商定?！镆魳飞鐓^(qū)—音樂小品、音樂組團(tuán)、社區(qū)家庭背景音樂音樂與娛樂業(yè)有著不可分割的關(guān)系，項目商業(yè)的主題定位以娛樂為主，自然而然社區(qū)的主題必須與娛樂休閑主題相接近或者一致，本案住宅在戶型和景觀上不具備相當(dāng)優(yōu)勢，所以在住宅推售時，須另外就一個主題進(jìn)行包裝，自然音樂主題就浮出水面，本案社區(qū)及商業(yè)部分，大量的采用背景音樂，音樂小品，音樂雕塑，不但提高了小區(qū)的文化底蘊(yùn)，也為商業(yè)的開發(fā)退破助燃。聊城浙報置業(yè)是浙報集團(tuán)公司旗下的大型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有良好的房地產(chǎn)開發(fā)信譽(yù)和品牌，在聊城可以通過品牌嫁接，將集團(tuán)公司品牌和浙報置業(yè)品牌相捆綁，給投資者增強(qiáng)投資信心，同時國有控股大型房地產(chǎn)公司也是房地產(chǎn)開發(fā)實力與品牌的象征。三、“御潤◎假日廣場”怎么樣?機(jī)會劣勢優(yōu)勢威脅“御潤◎假日廣場”市場競爭位置說明綜合市場和項目分析，我們可以清楚看到，項目發(fā)展的機(jī)會和面對的挑戰(zhàn)是共存的，一方面，宏觀市場環(huán)境尚好，同時項目所處的居住環(huán)境資源十分優(yōu)越。如從項目產(chǎn)品上下工夫，精心規(guī)劃，設(shè)計出更具人性化，又能貼切周邊乃至更大范圍的消費(fèi)群體，產(chǎn)品內(nèi)在美將無可限量。項目居住區(qū)內(nèi)住有大量的流動人口，流動性較大；會影響項目整體樓盤品質(zhì)的提升；會給項目后期的物業(yè)管理帶來一定的難度，住戶的安全感不夠；項目機(jī)會點(diǎn)：整體良好的房地產(chǎn)市場走勢，保證了項目個體良好的升值前景。開發(fā)商內(nèi)部擁有巨大的資源優(yōu)勢，引起了大量內(nèi)部購買人群的高度關(guān)注。濱河花園、陽光溫泉花園、明珠苑小區(qū)、東方家園小區(qū)、聊大花園；開發(fā)區(qū)尚未有商業(yè)項目開發(fā)；小結(jié)：從項目的街區(qū)現(xiàn)有的店鋪分析，該街區(qū)的商業(yè)氛圍并不濃厚，基本上為低檔的餐飲和小型超市，雖有歐典圣華浴場、喜邁金登海鮮巨無霸等少數(shù)幾家比較有檔次的娛樂和賓館，但是都未能形成氣候，生意狀況一般，與本項目未來競爭上處于劣勢，所以本案的開發(fā)是對周邊和對聊城娛樂業(yè)的一種補(bǔ)充。聊城市勞動就業(yè)中心。聊城市國土資源管理局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局。●其他中共聊城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市委工作委員會。草原興發(fā)火鍋城：華山路路旁?！裥蓍e、娛樂水城明珠酒家：黃河路與華山路交叉路口，往黃河路約30米處。老年體協(xié)門診部：東昌東路往華山路約500米處，林森推拿按摩保健中心。精英武術(shù)學(xué)校、聊城服裝專修學(xué)院、聊城航空運(yùn)動學(xué)校：位于華山路與黃山路中段的東昌東路旁。但盡管如此，本案與其它競爭個案相比，其景觀資源還是相對較弱了些。第三部分 項目市場定位與建議形象定位御潤◎假日廣場 一、“御潤◎假日廣場”是什么?說明:【御潤◎假日廣場】名稱釋義：（一）項目分析項目氛圍項目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，腦科醫(yī)院對面，華山路和海河路交接處，所處地段位于聊城市郊區(qū)，東近開發(fā)區(qū)娛樂園，農(nóng)業(yè)科技觀光園，位置較偏，人氣指數(shù)極低，項目臨近主要交通要道華山路、黃山路、海河路，噪音、粉塵、空氣污染嚴(yán)重。燃?xì)狻　∪展?yīng)能力20000立方米，確保生產(chǎn)生活之需。工業(yè)、商貿(mào)、生活、娛樂等各類功能區(qū)布局合理、座落有致，“人走林蔭道，碧水城中流”的獨(dú)特建設(shè)風(fēng)格，與聊城市區(qū)的“水城”“園林城”渾然一體，使開發(fā)區(qū)新城區(qū)充滿了平原地帶生態(tài)城的濃郁氣息。整棟寫字樓已對外承包。在售一、二層均價3860元∕平方米，三層1000元∕平方米。銷售均價1600元∕平方米?！豇欗樞绿斓?）基本參數(shù)： 總占地面積：125000㎡；（含住宅占地面積）總建筑面積：80000㎡；規(guī)劃建筑形式：地上三層，均為單層商鋪；分隔面積：302000㎡；物業(yè)類型：商場分割商鋪；銷售價格：內(nèi)部認(rèn)購價格為4500元/平方米；開發(fā)商：濟(jì)寧市鴻順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2) 特色：900米中庭挑空回廊，中央空調(diào)，全通透采光頂，內(nèi)庭綠化步行街，全裝修，功能分區(qū)；3) 規(guī)劃功能：分為生活館、美食坊、風(fēng)情街三大區(qū)域；4) 推廣定位：集購物、休閑、娛樂為一體的一站式休閑消費(fèi)中心；5) 推廣主題：“八萬平方米產(chǎn)權(quán)式全裝修精品商鋪”；“九大創(chuàng)新優(yōu)勢穩(wěn)賺不賠的超級贏家”；◆中通時代商業(yè)步行街1) 基本參數(shù)規(guī)模：規(guī)劃600米商業(yè)步行街；共分三期開發(fā)，一期為東昌路至運(yùn)河西側(cè)，二期為東昌路至運(yùn)河?xùn)|側(cè)，三期為運(yùn)河至興華路兩側(cè)；規(guī)劃建筑形式：建筑底商雙首層或雙層商鋪；物業(yè)類型：臨街商鋪；在銷規(guī)模：一期三棟小高層底商29套；主力面積：4m＊12 m（使用）；銷售價格：一層8486元∕平方米　　　　　二層4100元∕平方米開盤時間：2003年9月6日；地理位置：東昌西路北關(guān)商業(yè)街北段延長線　現(xiàn)名中通商業(yè)街。充分尊重的重視消費(fèi)者的需求，在成本控制的前提下，提高產(chǎn)品性比價，創(chuàng)造時尚、現(xiàn)代、休閑、寬松和諧的購物環(huán)境是商業(yè)項目動作成功的根本。街區(qū)名稱業(yè)態(tài)代表商鋪面積（㎡）租金（元/月/㎡）柳園北路（廣場北）服裝專賣店服飾羊毛衫12504090柳園南路（三聯(lián)利民路）服裝品牌專賣老人頭柯尼卡3080，個別260120左右個別315東昌東路（三聯(lián)東）服飾鞋類保健廣告賓館達(dá)芙妮名片1770，個別15050100個別135東昌西路（三聯(lián)東）服飾鞋類服飾鱷魚專賣2024050100利民西路（影院健康街）服飾眼鏡音像藝苑音像、安達(dá)鞋業(yè)、立新家電部分2層30200前許街（女人街）中檔女裝、婦幼用品、美容大連外貿(mào)木衣服裝8305090健康路服裝小商品餐飲美容服裝城臨街鋪10452755聊城市區(qū)商業(yè)物業(yè)市場存在的問題（1）、商業(yè)物業(yè)總體檔次低，缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)；（2）、商業(yè)經(jīng)營管理水平低，與發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的要求存在較大差距；（3）、營銷策略單一化、項目推廣手法克隆傾向嚴(yán)重；商業(yè)物業(yè)客戶鏈條及其消費(fèi)特征：（1）、物業(yè)投資者市場主流客戶，主要指購置物業(yè)出租或轉(zhuǎn)賣獲利的客戶。141平米三室兩廳,191平米四室兩廳付款方式可提供7成15年銀行按揭貸款綠化率36%物業(yè)管理聊城光泰物業(yè)管理公司,會所功能裝修標(biāo)準(zhǔn)粗裝修配套標(biāo)準(zhǔn)雙氣,三線,智能化管理使用年限70年交付時間一期已交付使用,整個小區(qū)竣工時間在2006年推廣主題無現(xiàn)場包裝銷售現(xiàn)場混亂,物品零亂,銷售人員職業(yè)素質(zhì)較差消費(fèi)群體市區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域的中低端客戶銷售率一期60%,二期尚未認(rèn)購評述:該項目規(guī)模較大,地理位置優(yōu)越,具備基礎(chǔ)配套條件,不注重包裝,使產(chǎn)品無發(fā)提升檔次.項目十:興華苑小區(qū)項目名稱興華苑小區(qū)(紡織局居住團(tuán))發(fā)展商聊城市聊安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商聊城四建規(guī)劃設(shè)計聊城市規(guī)劃設(shè)計院建筑設(shè)計聊城市建筑設(shè)計院位置聊城市興華路以南,人民廣場西鄰建筑面積2萬余平米,規(guī)劃用地26畝建筑棟數(shù)4棟多層住宅銷售均價1558元/平米主力戶型76平米/88平米/122平米兩室兩廳。140平米三室兩廳(普通多層)。聯(lián)排別墅2300元/平米,多層公寓1500元/平米主力戶型多層公寓110平米兩室兩廳。2棟17+1高層。商業(yè)均價為38004500元/平米主力戶型住宅:多層:。名人苑發(fā)展商聊城新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商聊建集團(tuán)位置昌潤路占地面積18萬平米建筑棟數(shù)一期12棟6+1多層,含部分沿街商鋪及1棟寫字樓銷售均價2300元/平米,起價1900左右(六層)主力戶型113平米三室兩廳。一期樓座外立面為白色瑪賽克,二期為外墻涂料配套標(biāo)準(zhǔn)雙氣三線,。首創(chuàng)前臺花園。二層,三層2660元/平米。（2）.商業(yè)項目產(chǎn)品定位逐漸明晰，開發(fā)商更注重商業(yè)項目的長線投資回收。住宅價格仍有上漲空間，將進(jìn)一步攀高，預(yù)計2005年聊城住宅均價將達(dá)到2000元/㎡，市區(qū)均價將突破2500元/㎡.（四）、聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測商業(yè)房地產(chǎn)市場特征分析聊城現(xiàn)有的商業(yè)街基本上集中在城市中心商業(yè)區(qū)，比如：聊城城區(qū)以新東方廣場、金鼎商廈、五星百貨、人民廣場地下商城為核心的市中心商業(yè)區(qū)，以香江光彩大市場為核心的城區(qū)北部物流園區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)園為核心的城區(qū)東部物流帶，以新時代廣場、鐵塔商場為核心的城區(qū)南部商業(yè)區(qū)。房地產(chǎn)價格分析目前聊城房地產(chǎn)價格相對較低，住宅平均價格在1500元/平米左右，低檔房一般在1300多元/平米，中高檔房1700元/平米，高檔盤在2600元/平米；商業(yè)項目價格平均在4000元/平米左右，－房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析。至1997年底。‘東擴(kuò)’即將開發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的40平方公里擴(kuò)大到60平方公里；‘南展’，即將行政中心南移至湖南路以南，通過南區(qū)開發(fā)帶動城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設(shè)將更加突出水城特色。在徒駭河上修建了長100米、高5米的單體橡膠壩，實施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000多畝的風(fēng)景區(qū)。1998年以來，聊城市完成拆遷400多萬平方米，拆出了聊城的新形象，房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的熱點(diǎn)，成為聊城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，一批規(guī)劃較大、配套完善的住宅小區(qū)的建設(shè)創(chuàng)造了良好的城市面貌和居民生活環(huán)境。加大市政公用設(shè)施的投入。該市房地產(chǎn)開發(fā)保持了一定的增長。在建項目中，計劃總投資超過5000萬元的項目達(dá)到37個，比上年同期多出8個，％，%；計劃總投資超過1億元的項目25個，％。二、2005年1—2月份聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成情況2005年12月份，聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資在上年穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上仍保持一定的增勢，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。個體私營經(jīng)濟(jì)增勢不減。進(jìn)出口快速增長，利用外資保持較高的增幅。全市到位資金中，%；，%；，%，投資主體自我積累能力增強(qiáng)。骨干企業(yè)在做大做強(qiáng)的同時，依然保持了較快的發(fā)展速度。全市資質(zhì)等級以上的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤5534萬元，%。%，%，%，%，%，限額以上批零貿(mào)易企業(yè)、金融企業(yè)效益繼續(xù)改善，%，%。%。%；零星植樹1503萬株，%；，%。(不含農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值)，%，%。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢，不僅是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。聊城市交通便利，公路四通八達(dá)。32 ‘之間，南北直距138公里，東西直距114公里。此市場報告主要分四部分。 47’~37 186。耕地面積55氣候適宜，光照充足，全年光照時數(shù)在2463~2741小時之間，無霜期200天左右。占地１５００畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。%，增幅創(chuàng)“九五”以來新高。蔬菜產(chǎn)量小幅增長，%，%。第二，農(nóng)產(chǎn)品價格上揚(yáng)。,%,，%。企業(yè)效益大幅提高。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動作用和支撐作用不斷提高。在控制規(guī)模的同時，投資結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，投資項目向符合國家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)能低耗環(huán)保項目傾斜，民間投資成為投資資金的主要來源。%%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。%，其中居住類價格上漲較快，%，食品類價格中糧食、肉禽及其制品價格上漲較快，%%。其中，%，%%。其中：，%；，%。為本項目的開發(fā)帶來機(jī)遇。目前，%，是省級衛(wèi)生城和園林城。二是開發(fā)建設(shè)了古運(yùn)河風(fēng)景區(qū)。（二）、城市未來發(fā)展的功能定位及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃2001年開始，聊城市委、市政府聘請專家對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，并通過了專家評審和技術(shù)審查。修編后的總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。（二）、聊城市2004年房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。從購買目的來分析購客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以80－120平米兩房和三房為主。小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對小高層的抗性進(jìn)一步減弱。在近半個月的市場調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，聊城商業(yè)形態(tài)中缺少大而專的商業(yè)形態(tài)，比如：大型的娛樂城堡，大型的電器一站式購物店，大型的專業(yè)的兒童用品等這些比較專業(yè)類別的市場氛圍。二、聊城市房地產(chǎn)項目調(diào)查情況（一）、聊城市部分住宅項目調(diào)查情況項目一: 中通時代豪園項目名稱中通時代豪園發(fā)展商中通時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商聊建集團(tuán)001項目部位置聊城市東昌西路99號建筑設(shè)計新加坡山鼎建筑事務(wù)所占地面積28萬平米 (分三期開發(fā)),土地購置價為75萬/畝建筑棟數(shù)一期:15棟6+1多層住宅,去年8月份開盤,現(xiàn)已基本售完,現(xiàn)余部分六層. 二期:4棟多層,3棟小高層,已有部分封頂,三期工程尚未開發(fā).銷售均價一期開盤均價:2000元左右。130平米三室兩廳,148平米三室兩廳付款方式可提供8成30年銀行按揭,外地購房者無需擔(dān)保（開發(fā)商擔(dān)保綠化率35% 包括親水觀景園林。社交一體的3S會所,室內(nèi)恒溫泳池,咖啡廳,保齡球館,棋牌室等服務(wù)類別。30%為周邊市縣消費(fèi)者. 該項目主要針對該城市的高端消費(fèi)者.銷售率一期工程基本銷售完畢,銷售率達(dá)95%以上,二期銷售良好,單月銷售在80100套左右，三期未開盤。多層價位為，13層1658元/平米；4層1558元/平米。 配套標(biāo)準(zhǔn)天然氣(開戶費(fèi)2400元)。 18層3895元/平米主力戶型129平米兩室兩廳。普通多層銷售均價2300元/平米主力戶型別墅:267平米(3+1)。101平米兩室兩廳付款方式7成15年銀行按揭綠化率簡單綠化,有部分小品,景觀物業(yè)管理自管會所功能無裝修標(biāo)準(zhǔn)粗裝修配套標(biāo)準(zhǔn)集中供暖,管道