【正文】 要求：規(guī)劃、構(gòu)成和設(shè)計皆從人文精神出發(fā)，也以人文關(guān)懷為其終極關(guān)懷，以物質(zhì)世界的充分升級滿足人們對于精神世界的良好期待，為健康、樂觀的心情提供完美的外部支持。 產(chǎn)品特點：區(qū)域市場內(nèi)客戶較注重產(chǎn)品實用程度及創(chuàng)新層面，產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)注重突出產(chǎn)品特色，產(chǎn)品設(shè)計多樣化，以降低項目整體風(fēng)險，滿足個性化的需求。l 他們的價值觀念包括肯定與社會貢獻相當(dāng)?shù)膫€人享受的合理性，追求體面的生活，保持身份的尊嚴(yán)。本項目必須“說”與“做”保持一致，樹立榮泰品牌形象及深化與宣揚，才能感動和征服消費者。我們選擇的競爭戰(zhàn)略:首先我們是挑戰(zhàn)者。 整體發(fā)展戰(zhàn)略[SWOT分析結(jié)論]： 整體而言，本項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。216。 216。 216。第五部分 項目整體發(fā)展定位建議一、 項目整體發(fā)展定位需要解決的核心問題在面臨激烈市場競爭的情況下，應(yīng)該怎樣發(fā)揮項目的資源和優(yōu)勢，規(guī)避自身的劣勢，并利用市場帶來的機會，來形成相對的競爭優(yōu)勢，達到目標(biāo)？二、 項目SWOT分析分析原則：強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風(fēng)險 項目優(yōu)勢 — S216。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢項目地塊周邊環(huán)山合抱，青松翠柏盡收眼底，項目所處的位置得天獨厚。所以,明確的市場定位將是項目成功的關(guān)鍵。五、 目標(biāo)客群層次分析客戶特征客戶的具像描述購買動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份高端客戶高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)服務(wù),實現(xiàn)特定的生活習(xí)慣，規(guī)模突顯價值中高端客戶高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人士取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢結(jié)論：目前主流客戶群為區(qū)域內(nèi)的中高端、高端客戶為主以及部分的頂端客戶，以城市白領(lǐng)階層、中小私營企業(yè)主、泛公務(wù)員、高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士為主要消費群體。走廊面積略大，浪費面積。，弧形轉(zhuǎn)角窗，10米左右的小進深。戶型轉(zhuǎn)角太多，不實用。四、 主流戶型分析90㎡140㎡運達進可得繁華、退又不失安逸。8棟8層電梯公寓，14—24層高層坡地景觀公寓，LOFT小公寓和遠景式商街，目前已經(jīng)清盤。周邊配套設(shè)施齊全。整體景觀設(shè)計上較為單一，中山路(大道)、西安路（電車，汽車）和西部大通道圍起來的三角形，造成一定的汽車尾氣污染和噪聲污染。周邊交通： 毗鄰和平廣場城市交通樞紐站。小區(qū)整體被幾條道路橫穿小區(qū)，切割成幾塊對于物業(yè)管理是一個極大的挑戰(zhàn)。周邊交通： 毗鄰和平廣場城市交通樞紐站。 優(yōu)勢分析大社區(qū)、高品質(zhì)的住宅迎合市場主流需求完善周到的物業(yè)管理服務(wù)也是吸引客戶的一個主要原因大片綠地和多重景觀的規(guī)劃成為本案的一個鮮明亮點海景資源獨樹一幟，毗鄰未來的“維多利亞灣”216。項目本身規(guī)劃的公建面積體量較大，在銷售上會形成一定的阻力。毗鄰人民路金融商務(wù)中心，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場相配套。運達而今屹然崛起的東港區(qū)域，攜帶著“維多利亞灣”的強勁勢頭強占了大連高檔項目的一個空白區(qū)域，其潛力也有待拭目。如今，代表著該區(qū)域未來形象的慧谷星空也已面世，各方面都已顯露，該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?。?guī)劃總居住人口13萬人，在總體布局上，機場新區(qū)分為四大功能區(qū)塊，分別為張前路東北地區(qū)—公共設(shè)施區(qū)，張前路西北地區(qū)—產(chǎn)業(yè)區(qū)，靠南側(cè)山體地區(qū)—居住及生態(tài)旅游區(qū)。 【錦繡板塊】 此區(qū)域以適用、解困為標(biāo)榜，解決了很大一部分普通民眾的居住需求。但是作為大連的龍脈寶地，其價值也還沒有完全被挖掘出來，與此同時，該區(qū)域的商務(wù)配套也正在逐步完善，未來一段時間，該區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃厚。西崗區(qū)【人民廣場板塊】西崗區(qū)雖小，但是五臟俱全，其各種醫(yī)療、學(xué)區(qū)、辦公、小區(qū)合而為一。【東港板塊】東港板塊是一個新興的區(qū)域，其緊接大連CBD核心商務(wù)區(qū)，由于政府規(guī)劃的因素，在大連重現(xiàn)香港“維多利亞灣”也將成為現(xiàn)實，再加上其獨有的北海資源，因此該區(qū)域的房價和供應(yīng)水平還有很大的上升空間。大連是整個東北三省讓外地人尋找“城市夢”的理想城市，大學(xué)的擴招和戶籍政策的逐步開放，這部分人的住房需求將成為推動大連房地產(chǎn)市場的主要動力之一，他們的住宅需求主要針對中低檔市場。為了拉動經(jīng)濟的發(fā)展和GDP的快速增長政府依然會積極支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房價　—　整體平穩(wěn)　小幅下滑　局部下跌＂國六條＂出臺后，房地產(chǎn)市場即將進入一個調(diào)整的時期，直接影響便是市場供應(yīng)量、成交量進一步萎縮，面世項目的減少，直接影響當(dāng)然是價格上的調(diào)整。216。另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。②大連的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購房屬于更換型需求，對產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。第二部分　　大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀一、 大連市整體房地產(chǎn)市場分析基本與國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展同步從02年開始大連房地產(chǎn)開始步入全面恢復(fù)期，受全國房地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境的影響，大連市04至05年進入高速發(fā)展期。%，占固定資產(chǎn)投資額的29%。 居民生活水平逐年提高2005年城市居民人均可支配收入達到11098元，%。市區(qū)交通噪聲均值低于國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。其中，%，與全國出口增速持平，完成全市全年出口任務(wù)的50%，首次實現(xiàn)時間過半，任務(wù)過半，為完成全年出口任務(wù)奠定了良好的基礎(chǔ)；，同比增長15%。,年降水量550950毫米，全年日照總時數(shù)為2500—2800小時。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶,是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。比上年增長33%；，%?？諝赓|(zhì)量達到二級標(biāo)準(zhǔn)，其中空氣污染指數(shù)一級天數(shù)達89天，在全國47個重點城市中排第10位。%。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施框架體系基本形成，中心城市的輻射力和綜合服務(wù)功能顯著增強，初步建立全國一流的對外開放、總部經(jīng)濟、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。%；，%。 大連經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場銷售量大幅增長，多集中在3500—5500元／㎡的中低價位住宅2005年大連房地產(chǎn)市場取得了較好的增長，主要體現(xiàn)在銷售量的大幅增長，但均價偏低，成交集中在35005500元/㎡以下的低價位住宅，而且多集中于城市邊緣地帶。 大連房地產(chǎn)市場預(yù)測216。大的公司也必然會積極尋求各種融資途徑來充實和完善自己，這場行業(yè)革命后，會形成一個新的行業(yè)秩序，房地產(chǎn)業(yè)也會走上健康的道路。新政策的實施，在未來的大連市場中，面對市場上的剛性需求，會進一步平衡供應(yīng)關(guān)系。二、 大連市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 產(chǎn)業(yè)政策走勢國務(wù)院出臺政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題，堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。城市精英族群、白領(lǐng)、公務(wù)員階層和個體業(yè)主仍是需求主體。同時，大戶型的市場需求也必然有增長的趨勢，市場上大戶型的供應(yīng)量減少，會導(dǎo)致中高檔的購房者難以滿足自身的居住要求，大戶型的產(chǎn)品也必然會成為市場上的緊俏產(chǎn)品。 中山區(qū)【中山廣場板塊】因為稀有，所以珍貴。相對而言，該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有新樓盤面世，大大降低了該區(qū)域的市場競爭力和吸引力。 沙河口區(qū) 【星海灣板塊】星海灣板塊毫無疑問是大連高檔住宅的聚集之地，在規(guī)劃中該區(qū)域并沒有特別“照顧”普通市民，區(qū)域未來入市的居住類產(chǎn)品均為高檔項目，且投資型產(chǎn)品較多。 在西安路兩側(cè)及其延展區(qū)域，出現(xiàn)了大量的商住復(fù)合體，如天興羅斯福中心、福佳新天地、民勇200寶發(fā)金鉆等知名項目?！救鍓K】泉水區(qū)域?qū)儆谛屡d居住地帶，目前該區(qū)域居住氛圍已經(jīng)有了較大的改觀，物業(yè)價值也有了較大的提升，該區(qū)域也存在著一定的抗性，雖然華南區(qū)域的商業(yè)配套已經(jīng)朝完善化發(fā)展，但泉水區(qū)域的商業(yè)配套并沒有跟上，與早期的規(guī)劃相比已經(jīng)明顯滯后，但這似乎并不阻礙該區(qū)域物業(yè)價值的提升。小平島填海改造工程成為繼星海灣之后，大連又一個填海造地的大型項目。星海 德源 半島聽濤解放路區(qū)域尚品由上表可知，上述八 大項目的銷售均價全部在7500元/㎡以上，其地段的價值遠高于其他區(qū)域。由于項目自身所處的位置恰好位于即將改造的大連東港區(qū)，升值潛力巨大，再加上其復(fù)合型業(yè)態(tài)和前瞻性的規(guī)劃設(shè)計使其成為大連市和中山區(qū)重點建設(shè)工程。同時又緊鄰中央CBD商務(wù)區(qū)，尖端區(qū)位不可復(fù)制。在大連首倡xxxxl四重立體式中式園林景觀，青翠的山、浩瀚的海、原生的林和建在海上層層錯落的房子，遵循地形原狀，形成森林、花谷、環(huán)島、湖畔、溪流等多重景觀形態(tài)。一期推出3棟12層的小高層和5棟18層的高層，以大戶型為主，純居住規(guī)劃設(shè)計。交通方面，依靠和平廣場城市交通樞紐站，便利性不可附加。本案以德國精神為賣點，從建筑立面著手，表現(xiàn)出德國精中的嚴(yán)謹(jǐn)、簡約、質(zhì)樸和精致，建筑整體采用德國“包豪斯”的理念，是大連為數(shù)不多的貫徹“德式”風(fēng)格的項目。216?！鲠t(yī)療設(shè)施：403 醫(yī)院、海港醫(yī)院、武警醫(yī)院 ■購物設(shè)施：虎灘農(nóng)貿(mào)交易市場、山屏街農(nóng)貿(mào)集市、新瑪特、解放路商業(yè)圈 ■教育設(shè)施：瑞格中學(xué)、培根貴族幼兒園、小學(xué)；植物園望海小學(xué)；大連市少年宮 ■銀行金融：工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄所■星級酒店：麗景酒店、 21 世紀(jì)酒店 ■休閑娛樂：漁人碼頭、帝柏灣會所、虎灘高爾夫練習(xí)場、虎灘樂園、石槽垂釣區(qū)、石槽海鮮坊周邊交通： 404040712多條公交線路縱橫，交通便捷。 劣勢分析 戶型上多為三室以上戶型，總價較高。中小學(xué)：周邊分布高、中、小不同階段普通與重點學(xué)校10所,教育設(shè)施完善醫(yī)院：中山區(qū)人民醫(yī)院,市中醫(yī)院周邊交通： 交通便利，2路、5路、30路、403路、521路、521路加車（青云街）等公交車到達。 劣勢分析戶型面積跨度較大，客群階層較為寬泛，人群交雜。戶型方正，實用率高。觀景陽臺，客廳陽光室270176。主臥無獨立衛(wèi)生間，客廳與主人房連體，私密性低，部分戶型客臥通道過長。轉(zhuǎn)角大飄窗、270176。從區(qū)域現(xiàn)狀來看，項目地塊現(xiàn)處于成熟居住區(qū)之中，周邊環(huán)境良好，各種生活配套及交通配套齊全，但流動人口較多，人群較為混雜。216。 城市之心處于大連市中心（中山區(qū)）的中心，核心地位不言而喻。 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景盡收眼底。 屬于純住宅項目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 “國六條”政策