福州核心商圈某項目策劃報告-免費閱讀
【正文】 根據(jù)上述售價，分別計算出省府路及肅威路一層店面投資回報率如下：省府路40M2商鋪租金回報率預(yù)算租金（元/ M2）售價(萬元/ M2)40000450002006%%250%%3009%8%肅威路35 M2商鋪租金回報率預(yù)算租金（元/M2）售價(萬元/M2)2500030000100％4％120%%150%6%總的來看，本項目雖然投資回報率不算非常突出，但在投資渠道普遍匱乏、投資手段比較單一的環(huán)境下，也可算不俗；加上東街口核心商圈經(jīng)營的穩(wěn)定性，其長期、穩(wěn)定、可靠的回報，是客戶最為看重的。突出賣點：黃金地段流金淌銀，核心商圈無可匹敵，穩(wěn)定回報后顧無憂，資源稀缺時不我待。具體要求：工地圍墻高度定為3米，并用角鐵、白鐵皮等材料包起來，進(jìn)行廣告施工制作。外地人在榕購房的合同登記量接近50%。2. 目標(biāo)客戶定位 從年齡層次看：目前吸引的目標(biāo)購買客戶群呈年輕化的趨勢，40歲以下的人成了商業(yè)項目購買的主力客戶，其購買商鋪主要有以下原因：一是作為一種儲蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對市場經(jīng)濟(jì)的敏感。因甲方省直房地產(chǎn)公司心理價位與我方市場實際售價可能有較大差距，如我方營業(yè)利潤超出其心理預(yù)期，可能會在一定程度上造成甲方開具發(fā)票時的配合問題，這樣也就反過來可能對我方銷售增加難度。此外，第（2）點中提到的本地段地理位置及交通優(yōu)勢，勝于八一七主干道，但其店面價格卻普遍相對較低，這也使得本項目及省府路有關(guān)店面更具價格優(yōu)勢，性價比更為突出。其有效客流量明顯高于位于八一七主干道的五洲、麥迪森（新紅霞）、賢南等商廈，已是不爭的事實。另據(jù)最新消息，其商場部分經(jīng)營方式將改為麥迪森與租客聯(lián)營扣點、風(fēng)險共擔(dān)的方式。目前在售的是地下一層商鋪均為21000/M2，開發(fā)商把商場經(jīng)營權(quán)授予麥迪森，進(jìn)行帶10年租約銷售，回報率全部一致：前5年租金按總價的6％回報，后5年租金按總價7％回報。六、 本項目周邊商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查本案周邊目前可參考項目有五洲百貨、麥迪森廣場（紅霞新城）、賢南商廈、津泰新大都。 地段特征：項目所在的東街口商圈，是福州歷史積淀悠久、影響力和號召力巨大的核心商圈。面積范圍20—90M2之間，租金400—500元/M2；津泰路東段原先租金市場行情僅為200元/M2左右，但在津泰新大都商場運營啟動后，對東段的租金起到了一個明顯的帶動作用，提升到了400元左右。4. 鼓西路：本路段無新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，南面經(jīng)營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)貿(mào)易如對聯(lián)、香燭、小吃、服裝等為主，面積較小，多在10M2左右，租金標(biāo)準(zhǔn)90110元/M2；北面主要經(jīng)營服裝、音像制品、精品等，面積相對較大，多在60M2左右。與此同時，福州的商業(yè)地產(chǎn)同時也存在著結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題。已有商鋪的購買者希望轉(zhuǎn)賣現(xiàn)有的商鋪去購買自己認(rèn)為更有增值潛力的商鋪，這部分實力強(qiáng)的購買者則希望多投資能多收益。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，近五年，福州商業(yè)用房，年平均竣工量為35萬平方米，2004年福州商場店面的物業(yè)結(jié)構(gòu)比例較上年更是有了成倍增長，%%。城東片區(qū)：以鼓山分區(qū)為主體，西至六一路，北至金雞山，南至閩江?！耙缓恕保撼鞘猩虡I(yè)核心區(qū) 鼓臺商業(yè)核心區(qū)，北至華林路，南至上三路，西至白馬路，東至六一路，是福州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，該區(qū)域不僅分布著東百等大型商業(yè)零售網(wǎng)點，還有中亭街、南后街、津泰路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，還有多個老字號，串連三山、兩塔、三坊七巷等城市歷史遺跡。 同時，2005年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率預(yù)計在2530%之間，房地產(chǎn)市場將延續(xù)供需兩旺的局面，按照房地產(chǎn)運作的周期，今年市場的供應(yīng)量有望保持去年的總體水平；房價將保持穩(wěn)步小幅增長的態(tài)勢，漲幅可能保持在5%8%之間。第三個跨越是城市規(guī)模和布局空間從“一城三組團(tuán)”到“一城七組團(tuán)”。福州房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性。社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的全國房地產(chǎn)市場，不斷涌現(xiàn)出了供不應(yīng)求的壯觀場面，舉國皆商，福州也不例外。二、 福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述據(jù)統(tǒng)計，2004年福州商品房平均交易價格每平方米3262元，％，在全國35個大中城市中，福州房價漲幅列第24位。從1978年改革開放以來，福州經(jīng)濟(jì)快速增長，GDP年平均增長約16%。據(jù)不完全統(tǒng)計，福州目前直接從事與房地產(chǎn)有關(guān)工作的就業(yè)人數(shù)大約有20萬人。2004年需求大于供給約90萬平方米，是5年間供求差距最大的一年；而這一年商品房和住宅單價都出現(xiàn)超歷史水平的漲幅，％％。三、 今后福州樓市大勢判斷根據(jù)福建省委、省政府提出的“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)” 的戰(zhàn)略構(gòu)想，福州市委、市政府提出了“做大做強(qiáng)省會中心城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。今后5年內(nèi)全市工業(yè)總產(chǎn)值將突破5000億元，全市GDP將超過3000億元。因此，作為投資周期較長、運作資本巨大的房地產(chǎn)開發(fā)商，資金投向及周轉(zhuǎn)安排能否純粹根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢展開，自己是否應(yīng)該全力以赴地留在當(dāng)?shù)亟?jīng)營，始終都成為縈繞于心的一塊陰影。“一帶”：閩江濱水商業(yè)景觀帶以閩江為依托，突出濱水景觀特色，建設(shè)福州的ＲＢＤ（游憩商業(yè)中心區(qū)），重點發(fā)展文化、旅游、休閑、餐飲和購物等功能，打造福州城市時尚地標(biāo)，建設(shè)福州最具魅力的休閑服務(wù)型商業(yè)帶。大學(xué)城片區(qū)：大學(xué)城區(qū)域規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍。橫街…..此外，在工業(yè)路，商業(yè)總面積達(dá)21萬平方米的寶龍廣場正在施工，不遠(yuǎn)處同在施工中的萬象商業(yè)廣場商業(yè)面積也將達(dá)到9萬平方米；在福新路、東區(qū)現(xiàn)代城、華林路、津泰路、中洲島等還有不少商業(yè)物業(yè)。而按國家商業(yè)網(wǎng)點配置標(biāo)準(zhǔn)，一個面積在1萬平方米左右的大型購物廣場輻射的人口規(guī)模是10萬人左右，照此測算，福州目前人口224萬人，需要的購物廣場在22個左右，然而目前福州面積在1萬平方米的大賣場就已經(jīng)達(dá)到了20多個，如果算上其他散布在各地、不計其數(shù)的商場店面，以及為數(shù)眾多的尚未開工的后續(xù)商業(yè)物業(yè)項目，對于福州商業(yè)地產(chǎn)的市場消化量，是個不小的挑戰(zhàn)。2. 肅威路：現(xiàn)有商業(yè)狀況多屬個體自發(fā)經(jīng)營，店面裝修水平差，主要經(jīng)營一些小吃、日雜，區(qū)域內(nèi)有個菜市場，環(huán)境衛(wèi)生較差，經(jīng)營檔次低，多數(shù)店面面積在10—20M2之間，月租金約5070元/M2。因本路段主要為大型百貨，與本項目
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