【正文】 銷售預(yù)測的方式大致如下： 預(yù)測的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（平均水平） 預(yù)測的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（較高水平） 預(yù)測的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+ 非食品類銷售額 （總銷售額的34%） 費用分析 以2002年4月起的十年期計劃為標準 營業(yè)費用，%，具體構(gòu)成如下：1. 工資費用，取銷售收入(不含稅)%2. 廣告費用，取銷售收入的1%3. 其它費用，%4. 總公司費用，% 租賃費用，% 折舊及攤銷，% 公司發(fā)展初期的商場建設(shè)需二年期的中短期貸款, 估計金額為人民幣三千五百萬元. 在合資公司經(jīng)營初期,除必要的進口經(jīng)營設(shè)備和少量的外籍員工工資部分使用外幣外，所有經(jīng)營支出均為人民幣，外匯收支力求達到自行平衡。 資金來源 開設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實際投入到公司注冊資本中的出資（1200萬美元）來滿足，至于開設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時將通過籌資方式的途徑來解決（包括根據(jù)董事會審批的條款和條件，向國內(nèi)銀行借取除注冊資本金以外的必需資金）。 第三家店開始試營業(yè)第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預(yù)計的投資總額為2900萬美元，注冊資本1200萬美元，以及各項目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對其進行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動資金的需要相對較大。4) 落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；5) 訂購各項機電設(shè)備。 為使項目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出21世紀國際先進商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項目將聘請甲級設(shè)計院進行裝修方案設(shè)計。另外項目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標志和應(yīng)急疏散照明裝置。改造中央空調(diào) 一套自動監(jiān)控系統(tǒng) 一套通訊系統(tǒng) 一套自動扶梯 四部貨梯 二部計算機系統(tǒng) 若干套照明系統(tǒng) 一套廣播、電話系統(tǒng) 45條 工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機電設(shè)備可考慮國外進口。 第九章 裝修改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境措施（以永平小區(qū)店為例） 場地現(xiàn)狀 永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋為中心向四周輻射的商貿(mào)金融中心，濃郁的商業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。 加工場及存貨區(qū) 加工場及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運至大型超市的商品進行加工分類后進行必要的儲備或包裝以便隨時上架。永平小區(qū)店將是哈爾濱市最具特色的購物中心，該地區(qū)為哈爾濱市繁華的商業(yè)區(qū)。所有員工都需要就有關(guān)中國外資企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面進行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育。 人力資源計劃 勞動定員合資公司的每家超市的定員約450500人，按照崗位職責的不同，分為高級管理人員（總經(jīng)理、店長和公司部門經(jīng)理等）、中級管理人員（店部門主管等）、一般管理人員三個管理層次，其中高級管理人員中外方有5人?？偨?jīng)理執(zhí)行董事會的各項決議，組織、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營管理工作。 引進設(shè)備 本項目建設(shè)的三家超市所需大部份設(shè)備由合資公司在國內(nèi)采購，部份電腦和生鮮設(shè)備擬通過供應(yīng)商從歐美采購。 (一) 商品管理系統(tǒng). 商品管理系統(tǒng)負責分配各分店所銷售商品的種類，價格，向供應(yīng)商訂貨，同時負責進行各分店銷售狀況的匯總和分析。 商品配送 合資公司初步規(guī)劃，待連鎖經(jīng)營達到一定的規(guī)模時，將利用哈爾濱現(xiàn)有的合適設(shè)施建立大型超市內(nèi)部的配送中心，以滿足大型連鎖超市的日常業(yè)務(wù)需要。 商品定價策略 大型綜合連鎖超市將采用競爭導(dǎo)向的定價策略，絕大部分商品的價格以低于競爭者23個百分點定價。 由于實行廠家進貨且商品流轉(zhuǎn)迅速，可實現(xiàn)每天向顧客提供品質(zhì)優(yōu)異、保證新鮮的商品。上述條件哈爾濱基本都達到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達國家為低，但私家車的絕對量已達到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務(wù)。 隨著哈爾濱經(jīng)濟加快發(fā)展，市民生活水平的提高，市民的消費結(jié)構(gòu)也日趨合理，人們需要從追求數(shù)量擴張型向追求質(zhì)量和品牌型轉(zhuǎn)變，而商業(yè)發(fā)展也隨著經(jīng)濟增長實現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。哈爾濱市職工年平均工資水平已由1990年以前2049元以下，提高到2000年的6980元人民幣。 旅游發(fā)展情況一覽表 年份國 際 旅 游 旅游收入(萬元)旅游人數(shù)(人次)旅游外匯收入(萬美元)19851004591992365681990120387281237943199513245140215319519991446064442806492000155083577288722 為發(fā)揮哈爾濱省會城市和中心城市的作用，哈爾濱市政府調(diào)整和優(yōu)化了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，不斷增強城市綜合服務(wù)功能，努力形成具有較強競爭能力和地方特色的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長格局，充分發(fā)揮省會城市的帶頭作用，改善全市的軟硬件投資環(huán)境，努力提高對外開放水平，逐步把哈爾濱建設(shè)成為綜合經(jīng)濟實力強，人民生活富裕、社會文明的現(xiàn)代化城市。全市郵電系統(tǒng)移動通訊用戶達101萬戶。 （3）科研優(yōu)勢：，組織實施各類科技計劃項目共262項，取得各類科技成果917項。農(nóng)民人均純收入2477元人民幣。 據(jù)估計，家樂福集團現(xiàn)在每年從中國采購的出口商品總額達10億美元，并已在香港和上海設(shè)立出口采購中心，還將在全國各中心城市設(shè)立出口采購辦事處，協(xié)調(diào)商品出口。另外，通過引進先進技術(shù)和現(xiàn)代化的消費理念，可以增強人民環(huán)保意識，例如：蔬菜生產(chǎn)現(xiàn)代化程度的提高，將徹底改變傳統(tǒng)蔬菜消費模式，減少蔬菜的黃葉、雜桿等城市垃圾，并將之作為肥料循環(huán)利用，對合作雙方不僅會帶來良好的經(jīng)濟效益，而且能促進哈爾濱旅游城市的市容整潔。同時，對于加快我市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動我市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強城市的綜合服務(wù)功能和進一步改善投資環(huán)境，將起到積極的促進作用。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 指標名稱 數(shù)量 單位 一 工程建設(shè)方案 L 總用地面積 12000平方米 2 總建筑面積 36000平方米 3 停車場面積 12000平方米 4 供電 4000KVA 5 供水 150噸／日 6 人員編制 1500人 二 工程投資和資金來源 1 項目總投資 2641萬美元 (1)建設(shè)投資2369萬美元 A固定資產(chǎn)1045 萬美元 B遞延資產(chǎn)1244萬美元 C開辦費80萬美元 (2)建設(shè)期利息30萬美元(3)流動資金242萬美元2資金來源(項目總資金)2641萬美元（1）注冊資金1200萬美元 其中：甲方（哈動力）216萬美元 乙方（遼寧成大）204萬美元 丙方（家樂福）780萬美元（2）銀行貸款544萬美元 其中：長期貸款242萬美元 流動資金貸款302萬美元（3）自有資金：897萬美元三財務(wù)評價指標 (依據(jù)2004年至2010年預(yù)測) 1年均銷售收入114580萬元人民幣2年均總成本93726萬元人民幣3年均利潤總額1864萬元人民幣4年均所得稅918萬元人民幣5投資利潤率%6資本金利潤率%7銷售收入利潤率%8財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后,i=%)9988萬元人民幣9動態(tài)投資回收期(稅后)78年10貸款償還期(含建設(shè)費)23年 本可行性研究報告編制的依據(jù) 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》；國家《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其實施條例； 合資三方簽署的《合資意向書》；《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版；《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》；《中華人民共和國增值稅暫行條例》：《中華人民共和國勞動法》；國家國內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(試行)》；《中國統(tǒng)計年鑒》(1990—2000)；《哈爾濱市統(tǒng)計年鑒》（1999，2000）；1國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標準定額；1國家經(jīng)貿(mào)委辦公廳《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》 第三章 項目建設(shè)的必要性 ，預(yù)計能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益,本項目所在地哈爾濱市是黑龍江省省會城市，是全省政治、文化、經(jīng)濟金融中心，是中國內(nèi)陸的開放城市，具有良好的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境；日益興旺發(fā)達的商品零售市場在深度、廣度和容量方面都呈現(xiàn)出前所未有的增長態(tài)勢。 追加資金的籌集：至于公司的投資總額與公司注冊資本之間的差額，屆時由合作三方根據(jù)合資合同約定的辦法，向公司提供（包括融資在內(nèi)的）其它合作條件。 合資公司概況三方擬成立的合資企業(yè)為一家根據(jù)中國法律組建的有限責任公司。第三產(chǎn)業(yè)明顯突起，步伐也加快，%。同時，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平有了相當大的提高，經(jīng)濟實力也有了較大的增強，計算機管理日益廣泛地運用到經(jīng)營活動中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？臁?銷售額（稅后銷售收入）：法國家樂福集團1998年為274億歐元，1999年為373億歐元，2000年為648億歐元。到2001年底。 出口額：1998年5199萬美元；1999年10763萬美元；2000年5479萬美元。 經(jīng)營狀況：●●●●●●●股份有限公司是1994年11月5日經(jīng)國家體改委批準在香港上市的上市公司，是享有國家對外經(jīng)濟貿(mào)易合作部賦予的進出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)的股份制企業(yè)。 丙方(外方)： (荷蘭)家樂福中國控股有限公司（以下簡稱“家樂福” ） 注冊地址：184 Overschiestraat,1062 XK Amsterdam, The Netherlands 法定代表人：Mr. Jacques Bruno Badin 正式授權(quán)代表：施榮樂先生（Mr. Jean Luc Chereau） 職務(wù)：中國區(qū)總裁 國籍：法國 經(jīng)營范圍：投資、發(fā)展超市；為法人或其他企業(yè)提供融資、管理咨詢及其他服務(wù)業(yè)務(wù)； 獲取、 使用或轉(zhuǎn)讓知識產(chǎn)權(quán)及不動產(chǎn)；為法人實體或同一集團中的其他企業(yè)提供資信擔保。 資產(chǎn)額：2000年的總資產(chǎn)為440億歐元。1975年連鎖銷售額僅為4兆日元，而到1996年為16兆日元，增長了4倍。近幾年我國商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。根據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局資料顯示：%。三方對合資公司承擔的風(fēng)險與責任應(yīng)以其在合資公司注冊資本中的出資額為限。 商業(yè)類型：商業(yè)零售 商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性大型連鎖超市 經(jīng)營范圍，包括代銷和寄售(涉及許可證等專項商品的零售須另行報批)；；、商品分級及包裝；；、商鋪的出租；。 本項目的中方是黑龍江省和遼寧省的著名企業(yè)，在當?shù)負碛休^高的知名度，且十分熟悉當?shù)厥袌觥?、帶動市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。黑龍江是邊境省份，地處平原地帶，雖有得天獨厚的資源優(yōu)勢，但也存在經(jīng)濟發(fā)展不平衡的情況，我們可以通過家樂福公司這個世界先進的大企業(yè)的帶動，從而達到開拓市場，繁榮民族經(jīng)濟的目的。 第四章 市場分析和預(yù)測 哈爾濱市是黑龍江省的政治、經(jīng)濟、文化中心，是中國優(yōu)秀旅游城市，也是中國內(nèi)陸的開放城市。2000年，旅游創(chuàng)匯5772萬美元。 （4）相對區(qū)位優(yōu)勢：商貿(mào)輻射周邊各國，是中國連接俄羅斯及東北亞國際大通道的重要樞紐，成為資源和信息交換的中心。全省實現(xiàn)了省地縣通信程控化，全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)和86%的行政村通了電話。 哈爾濱市把對內(nèi)開放和對外開放擺到同等重要的地位，一方面以改善投資環(huán)境為重點，招商引資，擴大對外貿(mào)易，加快開發(fā)建設(shè)，提高效