后cbd項(xiàng)目可研報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 小結(jié)：只要做好做細(xì)項(xiàng)目前期定位，引進(jìn)世界商業(yè)50強(qiáng)的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)方向，（資金），本項(xiàng)目還是具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。雖然其僅為小區(qū)配套，輻射作用不大，但仍對(duì)于我們項(xiàng)目中餐飲及其它業(yè)態(tài)有較大影響。六、 抗風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 覆蓋區(qū)域 從項(xiàng)目地理位置和輻射區(qū)域而言，本商業(yè)中心與國(guó)貿(mào)中心和燕沙商圈呈帶狀分布，對(duì)CBD地區(qū)形成南中北呼應(yīng)之勢(shì)。則：資金投入的最高峰值約為4億元。由于項(xiàng)目一次開(kāi)發(fā)完成，資金需求量較大，在建設(shè)期快完成時(shí)，可以通過(guò)預(yù)售取得預(yù)售款，以及在租金押金方面采用押三付一的方式取得資金，來(lái)償付建設(shè)的末期款，并在項(xiàng)目竣工后利用租金收入來(lái)償還銀行借款本金及利息。 建安費(fèi)用：4150元/平米；178。經(jīng)營(yíng)方案B：采用車(chē)位出租、二、三層超市2萬(wàn)平米一次性出售，其余4萬(wàn)平米用于經(jīng)營(yíng)各式餐飲、精品服裝、健身、娛樂(lè)、網(wǎng)吧等出租。 地上第一層及全國(guó)名牌服裝、服飾、皮革、名人字畫(huà)、文房四寶、時(shí)尚化妝品和珠寶首飾為一體的精品專(zhuān)賣(mài)店，配以特色餐飲；178。商圈輻射區(qū)人口將超百萬(wàn)本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)成熟的社區(qū)有：平樂(lè)園、富力城、華騰園、廣渠東里、廣渠西里，勁松東里、勁松西里、百環(huán)家園，樂(lè)瀾寶邸，世橋國(guó)貿(mào)公寓，風(fēng)度﹒板井，優(yōu)士閣、蘋(píng)果、鑫兆豪園、垂楊柳等，社區(qū)人口超過(guò)50萬(wàn)，商圈輻射區(qū)將達(dá)10平方公里以外，人口將超過(guò)百萬(wàn)。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街體現(xiàn)異域風(fēng)情。 本區(qū)域超市數(shù)量不足，市場(chǎng)滲透潛力大本區(qū)域超市一覽：華普超市華威橋店——華威西里8號(hào)樓 普爾斯馬特勁松店——東三環(huán)南路54號(hào)京客隆商廈九龍山商場(chǎng)——雙井路口東 天客隆東三環(huán)店——農(nóng)光東里34號(hào)樓178。 消費(fèi)特征以大眾化消費(fèi)為主，工薪階層在此地占有絕大多數(shù)，為百姓服務(wù)仍是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)。 178。178。 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：由于本區(qū)域所屬的潘家園地區(qū)集中存在為數(shù)較多的省、市駐京辦事處、酒店，促使該地區(qū)的商業(yè)氛圍日漸濃重，目前，仍有新的駐京機(jī)構(gòu)及商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中，致使本區(qū)域呈現(xiàn)全面性和可持續(xù)性發(fā)展的局面，同時(shí)，拉動(dòng)提升了地區(qū)的消費(fèi)潛力。目前，三環(huán)路正在改造之中，其交通容量將進(jìn)一步提升，為迎接奧運(yùn)會(huì)做好充分的準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。屬于本地區(qū)最大規(guī)模的建筑單體，適于開(kāi)發(fā)綜合類(lèi)大型物業(yè)項(xiàng)目，整體項(xiàng)目屹于東三環(huán)之畔，無(wú)任何遮擋，將形成氣勢(shì)恢宏、傲然佇立的東南部地標(biāo)級(jí)建筑，形成東三環(huán)上的一道風(fēng)景線。（詳見(jiàn)下頁(yè)本地區(qū)住宅項(xiàng)目調(diào)查表）本地區(qū)住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)屬性起價(jià)發(fā)展商物業(yè)狀態(tài)電話珠江帝景(Ⅰ)朝陽(yáng)區(qū)西大望路與廣渠路交叉口公寓7600 元/平方米北京珠江合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房87777771/2/3/4/5樂(lè)瀾寶邸朝陽(yáng)區(qū)勁松橋東100米路北普通住宅7700 元/平方米（全套精裝修）北京萬(wàn)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司準(zhǔn)現(xiàn)房677300050008蘋(píng)果社區(qū)朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)橋東南（緊鄰?fù)ɑ莺幽希┢胀ㄗ≌?000 元/平方米今典集團(tuán)期房62277925/62238844后現(xiàn)代城（Ⅱ）朝陽(yáng)區(qū)西大望路與百子灣交匯處普通住宅6300 元/平方米北京金馬文化園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房67788833風(fēng)度 本項(xiàng)目相關(guān)地區(qū)人口特征 —— 密度大 數(shù)量多按行政劃分，本地區(qū)區(qū)位屬于朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，主要地區(qū)包括：勁松地區(qū)、雙井地區(qū)、建外地區(qū)、潘家園地區(qū)、垡頭地區(qū)、高碑店地區(qū)、小紅門(mén)地區(qū)、十八里店地區(qū)等，戶籍人口總量大約28萬(wàn)人以上，加上常住人口、流動(dòng)人口和外來(lái)人口，居住人口總量超過(guò)百萬(wàn)，形成人口密度極大的特征。 如以本項(xiàng)目作為本地區(qū)商圈的核心商業(yè)項(xiàng)目，其所輻射服務(wù)的范圍可以擴(kuò)展至東城、崇文、朝陽(yáng)大部分地區(qū)以及豐臺(tái)區(qū)東部地區(qū)、大興區(qū)東北部地區(qū)、通州西北部地區(qū)等區(qū)域，輻射人口數(shù)以百萬(wàn)計(jì)。 本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)初步分析 —— 以大眾化為基礎(chǔ) 以高檔化為提升178。 潛在市場(chǎng)是面向中高端人群的精品商業(yè)、金融業(yè)、特色餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)等?！ ?yōu)仕閣C座10000平方米金鋪底商，整租整售。體育用品精品走廊、家居藝品廣場(chǎng)、東方時(shí)尚廣場(chǎng)等都將在這里落戶。178。商業(yè)出租：出租面積（層數(shù)）：6萬(wàn)平米（F1~F5）或4萬(wàn)平米出租價(jià)格(以建筑面積為基數(shù)的綜合單價(jià))：3元/出租方式：長(zhǎng)期或年租出租回報(bào)測(cè)算：6萬(wàn)平米*3元/*365天=6570萬(wàn)元/年；或：4萬(wàn)平米*3元/*365天=4380萬(wàn)元/年；車(chē)位出租：出租面積（層數(shù)）：2萬(wàn)平米（FF2）出租價(jià)格：2元/出租方式：計(jì)時(shí)出租回報(bào)測(cè)算（按出租比率為60%）：500個(gè)*2元/**365天*60%=；商業(yè)出售：二、三層超市一次性出售。 成本估算：178。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本估計(jì)為72000萬(wàn)元，單位成本為9000元/平米。竣工后，每年的租金收入為6570+* = ，由此看來(lái)需要1011年收回成本，之后每年有將近7千萬(wàn)的租金收入；經(jīng)營(yíng)方案B: 車(chē)位出租、商業(yè)2萬(wàn)平米出售，4萬(wàn)平米出租。由于本項(xiàng)目租售結(jié)合，故假設(shè)一方價(jià)格不變，測(cè)算另一方價(jià)格的平衡點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)方案A經(jīng)營(yíng)方案B經(jīng)營(yíng)方案C平衡點(diǎn)出租價(jià)格不適用不適用出租價(jià)確定1，求平衡點(diǎn)出售價(jià)格不適用7531元/平米不適用出售價(jià)確定2，求平衡點(diǎn)出租價(jià)格不適用不適用平衡點(diǎn)出售價(jià)格不適用不適用11635元/平米1 出租價(jià)格確定為3元/；2 出售價(jià)格確定為18000元/平米。重點(diǎn)引進(jìn)高水平專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店
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